인천지방법원 2025타경507560. 인천 부평구 갈산동 진성아트빌 2층 202호, 공부상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정만수이고 2022년 1월 8일 매매를 원인으로 2022년 2월 8일 소유권이전등기를 마쳤으며, 당시 등기부 기재 거래가액은 115,000,000원입니다. 같은 날 이지원의 전입·점유가 시작됐고, 임대차계약일은 2022년 1월 8일, 확정일자는 2022년 1월 10일입니다.

이 사건의 말소기준권리는 2023년 2월 3일 접수된 국의 압류입니다. 이지원의 전입·점유는 그보다 약 1년 빠르므로 임차인은 대항력을 갖춘 선순위 임차인에 해당합니다. 따라서 확약을 무시하고 최저가 44,800,000원만 보면 위험합니다. 현재 회차 배당표상 임차인에게 43,593,600원이 배당되고 나머지 71,406,400원은 매수인 인수로 계산되기 때문입니다.

다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 “을구 순위 9번 주택임차권등기 — 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약은 해당 임차권의 인수위험을 실질적으로 제거하는 것으로 반영하며, 따라서 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약서가 핵심

말소기준인 2023년 2월 3일 압류보다 이지원의 전입·점유개시 2022년 2월 8일이 먼저입니다. 확정일자는 2022년 1월 10일이고 배당요구도 이루어져 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다. 임차권등기 자체는 2023년 12월 14일 접수됐지만, 대항력 판단의 핵심 시점은 그보다 앞선 전입·점유입니다.

② 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가의 70%

감정가는 64,000,000원, 현재 최저매각가는 44,800,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 감정가 대비 현재 회차 비율은 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 31,359,999원, 3회 유찰 시 21,951,999원으로 제시돼 있습니다.

그러나 이 숫자를 곧바로 “시세보다 싸다”는 의미로 읽으면 안 됩니다. 이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 과거 소유권 거래가액이며, 현재 시장가격과 직접 비교할 실거래 기준 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 특히 확약을 적용하지 않는 원칙적 인수 구조에서는 유찰될수록 임차보증금 미배당액이 증가하므로, 낙찰가 하락 자체가 실질취득비용 하락으로 연결되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 44,800,000원 가정)

배당계산 자체만 보면 이지원의 보증금 중 71,406,400원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 본건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 이 금액은 확약 미반영 시의 룰상 금액이며, 본 분석의 실질 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 갈산동 소재 인천부평북초등학교 남동측 인근으로, 주변에 공동주택·근린상가·교육시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 2층 202호이며, 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 도배벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 마감입니다.
• 설비. 주거시설에 필요한 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 서측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역이며, 토지는 인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 본건의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 가장 중요한 서류입니다. 대상 임차권·조건·말소 시점까지 최종 매각서류와 대조해야 합니다.
• 선순위 임차인 사실 확인. 이지원은 전입·점유 2022.02.08, 확정일자 2022.01.10으로 말소기준권리 2023.02.03보다 앞섭니다. 확약이 없다면 단순 소멸권리로 보면 안 됩니다.
• 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 배당표의 미배당 보증금은 71,406,400원이지만, 말소동의 확약을 적용한 실질 인수는 0원입니다.
• 가격 판단 절제. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 현재 시장가격보다 저렴하다고 단정하지 말고, 현장 가격을 별도로 대조해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 압류 관련 배당 확인. 말소기준은 2023.02.03 국의 압류입니다. 등기상 매각으로 소멸하더라도 실제 조세채권의 배당순위·금액은 최종 배당관계에서 확인해야 합니다.
• 현황·명도 확인. 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재돼 있으므로, 임차권등기 외 현재 점유현황을 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.

맺으며 — “44,800,000원”보다 먼저 볼 것은 확약서다

이 물건은 표면만 보면 위험도가 높습니다. 보증금 115,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차 배당만 계산하면 71,406,400원이 미배당되어 매수인 인수로 이어지는 구조입니다. 이런 유형은 유찰되어 최저가가 낮아져도 인수액이 늘어나기 때문에, 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.

하지만 본건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영되고, 현재 회차의 실질취득은 44,800,000원 기준으로 볼 수 있습니다. 결국 승부처는 복잡한 배당산식보다 단순합니다. 확약서가 실제로 이지원의 임차권을 완전히 말소시키는지 원본으로 확인하는 것. 그것이 확인되면 권리위험은 크게 낮아지고, 그 다음부터 비로소 가격을 판단할 차례입니다.