인천지방법원 2025타경507562. 인천 연수구 옥련동 ‘유엔아이오에스’ 102동 5층 504호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 정만수이고, 2021년 9월 9일 매매를 원인으로 133,750,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 2023년 1월 31일 국의 압류와 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 고병민의 125,000,000원 임차보증금입니다.
고병민은 2021년 10월 5일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021년 9월 9일입니다. 말소기준권리인 2023년 1월 31일 압류보다 앞서 대항력을 갖췄고 배당요구도 했기 때문에, 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 현재 최저가 기준 기계적 계산의 미배당액은 39,475,000원입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 고병민 임차권에 한해 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507562 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 옥련동 518-9 유엔아이오에스 102동 5층504호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현재 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 지상6층 중 제5층 제504호 |
| 소유자 | 정만수 (2021.09.09. 매매, 거래가액 133,750,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 87,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약서가 핵심
말소기준권리는 2023.01.31. 갑구 4번 국의 압류입니다. 이후의 주택임차권등기, 강제경매개시결정, 연수구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 고병민의 임차권등기는 2023년 12월에 등기됐더라도 실제 전입·점유가 2021.10.05.로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 등기 순번만 보고 안전하다고 판단하면 안 되고, 보증금 미회수분의 매수인 승계 여부를 따로 봐야 합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고병민 | 2021.10.05 | 2021.09.09 | 125,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 확약서 · 룰상 39,475,000원 |
| KYAW SOE HAN | 2024.08.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| EIMON YAN NAING | 2024.08.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 구조 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없다
감정가 125,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 87,500,000원, 감정가의 70%입니다. 고병민 임차권에 대한 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원이고, 따라서 현재 회차의 실질취득은 87,500,000원으로 봅니다.
다만 이 사건은 동일·유사 물건의 실거래 가격을 근거로 비교할 수 있는 시세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 내려왔다”는 사실을 곧바로 “시세보다 싸다”로 해석하면 안 됩니다. 감정가와 시장가격은 다른 개념이므로, 현재 리포트에서는 가격 메리트에 가점을 주지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정 · 확약 반영 전 기계적 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,975,000원 |
| 1. 임차인 고병민 보증금 | 125,000,000원 | 85,525,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당 계산에서는 고병민 보증금 중 39,475,000원이 미배당되어 매수인 인수로 잡힙니다. 그러나 제출된 말소동의 확약서를 반영하면 고병민 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당 추정에 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용중입니다. 철근콘크리트구조 지상6층 건물 내 제5층 제504호입니다.
- 입지. 인천광역시 연수구 옥련동 소재 인천상륙작전기념관 서측 인근으로, 부근에는 다세대주택·단독주택·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 바닥난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비와 경보설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 남서하향 완경사지에 있으나 자체 지면은 대체로 평탄하게 조성된 사다리형 토지이며, 동측과 남측으로 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질취득 87,500,000원 판단은 고병민 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 핵심 전제로 합니다. 입찰 전 확약의 대상과 조건을 원문으로 재확인해야 합니다.
- 별도 전입자 2명 확인. KYAW SOE HAN과 EIMON YAN NAING은 2024.08.28. 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 점유 현황과 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교 근거가 없어 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 인근 오피스텔의 실제 매매가격과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동성. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 미배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 명도. 현황조사상 별도 전입자 2명이 확인되는 만큼 낙찰 후 점유 이전·명도 절차를 예상해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 확약서와 점유관계가 먼저다
이 물건은 표면만 보면 감정가 125,000,000원에서 1회 유찰되어 87,500,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 고병민은 말소기준보다 앞서 전입한 대항력 임차인으로 보증금이 125,000,000원이고, 확약이 없다면 현재 회차에서도 39,475,000원이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 다행히 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 주된 인수는 실질 0원으로 해소되고, 확약을 반영한 실질취득은 87,500,000원입니다.
그렇다고 바로 가격 매력이 생기는 것은 아닙니다. 별도 전입자 2명의 임대차 세부사항이 확인되지 않았고, 무엇보다 실거래 비교 근거가 없어 87,500,000원이 시장가격보다 싼지 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 주된 인수는 확약으로 해소됐지만, 점유 확인과 시세 검증이 끝나야 입찰 판단이 가능한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
