인천지방법원 2025타경507584. 계양구 계산동에 위치한 청우빌라 에이동 지하층 비02호, 전용 범위 48.72㎡의 다세대주택입니다. 현 소유자 정만수가 2022년 3월 11일 거래가 70,300,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액과 임차보증금은 모두 70,300,000원입니다.

이 사건은 낮아진 최저가만 보면 안 되는 물건입니다. 임차인 최동선은 2022년 3월 10일 확정일자를 받고 다음 날 전입신고와 점유를 시작했습니다. 이후 2023년 2월 3일 국의 압류가 등기됐으므로, 임차인의 대항력은 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기는 그 뒤에 이루어졌지만, 기존 대항력의 성립 시점을 임차권등기일로 판단해서는 안 됩니다.

따라서 일반적인 배당 계산에서는 보증금 미회수액의 매수인 인수 가능성을 따져야 합니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 확약에 따른 실질 인수 해소와 확약을 적용하지 않은 명목상 부족분을 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 먼저다

② 임차인 분석 — 보증금 7,030만원과 확약의 효력

실제 임차인은 최동선 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 등장하지만, 별개의 실제 거주 임차인으로 합산하지 않습니다. 임차보증금과 신청채권자 청구액이 같다고 해서 보증금을 중복 계산해서도 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다

감정가 67,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가는 32,830,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 49%라는 숫자는 분명하지만, 이것만으로 현재 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 특히 지하층 다세대주택이라는 점에서 일반적인 지상층 주택과 동일한 가격·환금성을 전제하면 곤란합니다.

확약이 적용되지 않는 일반적인 대항력 인수형이라면, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가하기 때문에 최저가만 내려간다고 실질 취득 부담이 그만큼 줄어드는 것은 아닙니다.

반면 본건은 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 그 효력이 확인된다는 전제에서 명목상 인수를 실질 부담으로 더하지 않습니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 확약 반영 후 취득금액인 32,830,000원이 현재 시장가격 대비 어느 정도 유리한지는 판단을 유보해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 32,830,000원 가정)

매각대금 32,830,000원에서 추정 집행비용 990,940원을 차감하고 임차인에게 31,839,060원을 배당하는 계산입니다. 임차인의 명목상 미배당액은 38,460,940원입니다. 주택도시보증공사의 청구금액과 임차보증금은 별개의 실제 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영된 추정 배당입니다.

⑤ 유찰 회차별 시나리오

추가 유찰 시 입찰가는 낮아지지만, 확약을 적용하지 않은 일반 배당 계산에서는 임차보증금의 미배당액이 늘어납니다. 이는 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 물건에서 나타나는 전형적인 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 계산동 소재 계산역 남측 인근입니다. 주변에는 다세대 및 연립주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장과 지하철 계산역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로, 사용승인일은 1997.06.14입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 및 적벽돌 마감이며 난방·위생·급배수·도시가스 등의 설비가 있습니다.
• 지하층 특성. 대상은 지상층이 아닌 지하층 비02호입니다. 실제 일조·환기·습기·누수 상태에 따라 활용성과 매수 수요가 달라질 수 있으므로 내부 확인이 중요합니다.
• 도로. 해당 필지들은 북서측 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(경인교대역), 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 임대주택 등록. 2022.04.08 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 등기 사항이 있으므로 매각에 따른 등록 상태와 후속 행정절차를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 최동선의 임차권에 대해 어떤 범위의 대항력 포기, 미배당 보증금 처리 및 말소동의를 정하고 있는지 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 을구 9번 주택임차권등기의 인수 문구와 확약 관련 기재를 함께 읽어야 합니다. 말소기준 압류 이후에 임차권등기가 이루어졌다는 이유만으로 인수 없음이라고 판단하지 마세요.
• 보증기관 중복계상 방지. 실제 임차인은 최동선 1명입니다. 주택도시보증공사의 경매 신청채권 70,300,000원을 별개의 임차보증금으로 더하지 않습니다.
• 점유 및 명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현황조사서 및 현장 확인으로 점검해야 합니다. 말소동의 확약과 물리적 인도는 별개의 문제입니다.
• 지하층 현장 확인. 습기·누수·결로·환기·배수·채광 및 수선 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 임대사업자 등록과 임대의무 관련 사항의 매각 이후 처리 상태를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 같은 권역의 유사한 지하층 다세대주택 실거래를 확보한 뒤 확약 반영 실질 취득금액과 비교해야 합니다.
• 체납 및 우선배당. 당해세·공용부분 관리비 체납과 실제 우선배당 항목을 점검해야 합니다. 예상배당액은 확정된 배당 결과가 아닙니다.
• 서류 최신본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원문을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 확약의 효력”

인천 계산동 청우빌라 비02호는 감정가 67,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 32,830,000원으로 내려간 물건입니다. 하지만 임차인 최동선의 보증금은 70,300,000원이고, 전입·점유는 말소기준 압류보다 앞섭니다. 확약이 없다면 현재 최저가 기준 명목상 미배당 보증금 38,460,940원을 매수인이 인수할 수 있는 구조이므로, 단순히 낙찰가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

이 사건에서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 점이 판단을 바꿉니다. 해당 확약에 따라 임차권 인수가 해소된다는 전제에서는 실질 인수액이 0원입니다. 따라서 입찰 전 우선 확인할 것은 확약서 원문에 명시된 대항력·미배당 보증금의 처리 범위입니다.

다만 권리상 인수 해소와 가격 경쟁력은 별개입니다. 지하층 다세대주택으로서 환금성에 제약이 있을 수 있고, 비교 가능한 최근 실거래가격도 확인되지 않았습니다. 권리는 확약 효력 확인이 선행되어야 하고, 가격은 유사 지하층 거래와 현장 상태를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.