46,900,000원
인천지방법원 2025타경507584. 계산역 남측 인근에 위치한 공부상 다세대주택, 에이동 지하층 비02호입니다. 감정가는 67,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 46,900,000원입니다. 표면적인 숫자만 보면 20,100,000원 낮아졌지만, 이 사건은 단순한 할인형 경매가 아닙니다. 임차인 최동선은 2022.03.11 전입·점유했고 확정일자는 2022.03.10이며, 말소기준인 2023.02.03 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 따라서 보증금 70,300,000원 중 배당으로 회수되지 못하는 부분은 매수인에게 이어질 수 있습니다.
현재 최저가 46,900,000원에서는 집행비용 1,244,200원을 먼저 제외하고, 임차인에게 45,655,800원이 배당되는 계산입니다. 보증금 잔액은 24,644,200원. 이 금액을 최저가에 더하면 실질취득은 71,544,200원입니다. 감정가가 67,000,000원이라는 점까지 감안하면 ‘최저가 4,690만원’만 보고 싸다고 판단해서는 안 되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507584 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 948-8 에이동 지하층비02호 |
| 도로명 / 통용명칭 | 인천광역시 계양구 어사대로41번길 8-1 · 현황상 청우빌라 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 지하층 비02호 48.72㎡ 전부 · 공부상 다세대주택 |
| 소유자 | 정만수 (2022.02.23 매매 · 거래가액 70,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 46,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 70,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 1997.06.14 |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소기준보다 빠른 임차인
현재 권리분석의 기준점은 2023.02.03 광명세무서장 압류입니다. 과거 1997년 한국주택은행·농업협동조합중앙회·일도건설주식회사 근저당과 2011년 우리은행 근저당은 등기부상 이미 말소되어 현재 인수 판단의 중심이 아닙니다. 반면 임차인 최동선의 전입·점유일은 2022.03.11로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최동선 | 지하층 비02호 48.72㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 70,300,000원 | 대항력 有 전입·점유 2022.03.11 | 우선변제 有 확정 2022.03.10 · 배당요구 | 승계 24,644,200원 현재 회차 예상 |
② 가격 구조 — 4,690만원이 아니라 실질취득을 봐야 한다
이 물건은 감정가 67,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가가 46,900,000원입니다. 하지만 현재 회차에서 임차보증금 미배당 예상액이 24,644,200원이므로 실제 자금 부담을 단순화하면 46,900,000원 + 24,644,200원 = 71,544,200원입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 46,900,000원 | 24,644,200원 | 71,544,200원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 32,829,999원 | 38,460,941원 | 71,290,940원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 22,980,999원 | 48,132,659원 | 71,113,658원 |
등기부상 거래가액도 참고할 수 있습니다. 2019.11.08 매매의 거래가액은 67,000,000원, 현 소유자 정만수의 2022.02.23 매매 거래가액은 70,300,000원입니다. 현재 회차 실질취득 71,544,200원은 감정가 67,000,000원보다도 높은 총 부담입니다. 별도의 최신 실거래 시세 자료가 확인되지 않은 만큼 이 물건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,244,200원 |
| 1. 임차인 최동선 보증금(우선변제) | 70,300,000원 | 45,655,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 70,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차인 보증금 중 45,655,800원이 배당되고 24,644,200원이 부족합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 지하층 비02호입니다.
- 입지. 인천광역시 계양구 계산동 계산역 남측 인근 제2종일반주거지역으로, 주변에 다세대·연립주택·근린생활시설·아파트가 소재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장과 계산역이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(경인교대역)·가축사육제한구역·과밀억제권역입니다.
- 건물 상태 정보. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
- 환금성 주의. 대상은 지하층 다세대주택이므로 권리뿐 아니라 실제 내부 상태·채광·환기·습기와 매수수요를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리해서 계산. 현재 46,900,000원에 낙찰받는다고 끝이 아니라, 예상 인수 24,644,200원을 함께 반영해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 최저가는 32,829,999원, 3회 유찰 시 22,980,999원까지 내려가지만 인수액은 각각 38,460,941원, 48,132,659원으로 커집니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 실제 원문에서 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 포기와 보증금 승계 해소까지 명시되는지 확인해야 합니다.
- 임차인 배당·잔액 재확인. 최동선의 보증금 70,300,000원과 예상배당 45,655,800원, 부족분 24,644,200원의 관계를 매각기일 직전 서류와 대조해야 합니다.
- 지하층 현장 확인. 공부상 다세대주택 지하층 비02호이므로 실제 점유상태와 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “7,030만원 보증금”이 중요하다
이 사건의 숫자에서 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 감정가 67,000,000원에서 46,900,000원으로 내려온 최저가입니다. 그러나 권리분석의 핵심 숫자는 따로 있습니다. 임차인 최동선의 보증금 70,300,000원입니다.
최동선은 말소기준 2023.02.03보다 앞선 2022.03.11에 전입·점유했고 확정일자도 2022.03.10입니다. 현재 회차에서 배당받지 못하는 24,644,200원이 매수인에게 이어질 수 있어, 실질취득은 71,544,200원입니다. 추가 유찰이 되더라도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커져 총 부담은 보증금 수준에 머뭅니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 분명 긍정적으로 확인할 문서지만, 현재 확인된 문구만으로는 대항력 포기까지 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “낮아진 최저가에 베팅하는 경매”가 아니라, 확약서 원문으로 보증금 승계가 실제 해소되는지 확인해야 하는 경매입니다. 그 확인 전에는 최저가 46,900,000원을 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
