부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경507872 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트그조59.72㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

75,460,000원 7,546만 감정가 154,000,000원

감정가의 49% 2026-06-30 낙찰

낙찰일

06-30 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

754만원

최저가의 10% · 7,546,000원

실거래 대비

▼ 47.1% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.43억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 인천광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차권등기 보증금 1.51억 중 미배당 7,730만원 인수 구조. 최저가만 보면 싸지만 실질취득은 약 1.53억 수준입니다.

가격 최저가 7,546만원이지만 임차인 미배당 인수 7,730만원을 합치면 실질취득 약 1.53억
자금 최저가 기준 입찰보증금 약 755만원 · 인수위험 77,298,280원
리스크 임차권등기 임재경·현황조사 임차인 존재. 주택도시보증공사 확약은 임재경 인수 실질 0원 처리 여부 확인 필요

한 줄 평 겉으로는 감정가의 49%까지 떨어진 저가 매물입니다. 그러나 핵심은 가격이 아니라 임차인 인수입니다. 임차권등기 임재경의 보증금 151,000,000원 중 배당받지 못하는 77,298,280원이 매수인 부담 구조입니다. 다만 제출된 주택도시보증공사 말소동의 확약서 적용 여부에 따라 실질 인수액은 달라질 수 있어 원본 확인이 필수입니다.

감정가

154,000,000원

다세대

최저가

75,460,000원

2회 유찰 · 49%

실질취득

152,758,280원

낙찰가+미배당 인수

인수

77,298,280원

임차인 보증금 부족분

인천지방법원 2025타경507872. 인천 남동구 만수동 다솜아트빌 5층 502호 다세대주택입니다. 감정가는 1.54억, 현재 최저가는 7,546만원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 일반적인 ‘반값 낙찰’ 구조가 아닙니다. 말소기준권리 이전부터 존재하는 임차권등기와 대항력 임차인이 있어 낙찰자는 권리관계를 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경507872 (강제경매)
소재지	인천광역시 남동구 만수동 854-17 다솜아트빌 5층502호
물건종류 / 전용	다세대주택 · 전용 59.72㎡
소유자	주제민
감정가 / 최저가	154,000,000원 / 75,460,000원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 보증금 인수가 승부처

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
임재경	151,000,000원	有	有	확인 필요
이민혁	미상	미상	해당 없음
김덕향	미상	미상	해당 없음

⚠️ 실질취득 계산 현재 최저가 75,460,000원에 낙찰되면 임재경 보증금 부족분 77,298,280원이 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 따라서 실질취득은 152,758,280원 수준입니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총액은 보증금 수준으로 접근합니다.

③ 예상배당표 (매각가 75,460,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,758,280원
임차인 임재경 보증금	151,000,000원	73,701,720원
한국양봉농업협동조합 근저당	108,000,000원	0원
효창새마을금고 근저당	130,000,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

가격과 실질취득

최저가는 낮지만 인수 보증금으로 실질취득은 크게 상승합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 인천동부초등학교 서측 인근, 단독주택·다세대·아파트·근린생활시설 혼재 지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 노선버스 정류장이 있습니다.
용도. 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
환금성. 다솜아트빌은 8세대 규모이며 최근 동일 면적 거래는 2022.11 160,000,000원 1건입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 을구 순위 5번 주택임차권등기와 보증금 151,000,000원을 반드시 확인해야 합니다.
확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 임재경 인수 적용 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
미상 임차인. 이민혁·김덕향은 보증금 정보가 없어 별도 확인이 필요합니다.
가격 판단. 최저가 75,460,000원만 보고 저가라고 판단하면 안 됩니다. 실질취득 기준으로 접근해야 합니다.

맺으며 — “반값 낙찰”보다 중요한 것은 인수금이다

이 물건은 최저가만 보면 매우 저렴해 보입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금 인수 가능성이 존재해 매수자가 부담할 실질 비용을 따져야 합니다. 임차권등기와 확약 적용 여부가 결론을 좌우하는 물건이며, 권리 확인 없이 가격만 보고 접근하면 예상 밖 비용이 발생할 수 있습니다.

부동산강제경매

최저가는 반값인데, 임차인 인수가 변수다 — 인천 다솜아트빌 502호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 보증금 인수가 승부처

③ 예상배당표 (매각가 75,460,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “반값 낙찰”보다 중요한 것은 인수금이다

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-21	유찰	1억 5,400만원
2	2026-05-26	유찰	1억 780만원
3	2026-06-30	대기	7,546만원