인천지방법원 2025타경513287. 검암동 화이트캐슬 1동 403호, 전용 51.01㎡ 다세대주택입니다. 이 사건은 최저가가 많이 내려온 것이 핵심이 아니라, 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 205,000,000원 보증금이 핵심입니다. 신재현의 임대차계약은 2021.07.16, 확정일자는 2021.08.17, 주민등록·점유개시는 2021.08.27입니다. 말소기준인 국민건강보험공단 압류는 2022.04.25로 그보다 늦습니다. 따라서 배당으로 돌려받지 못하는 보증금은 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
등기부상 주택임차권 자체는 매각으로 소멸하도록 표시되어 있지만, 등기 말소와 미회수 보증금의 대항력 문제는 별개입니다. 현재 회차 예상배당에서는 신재현에게 112,378,996원이 배당되고, 남는 92,621,004원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 이 때문에 최저가 1.14786억만 놓고 최근 시세 1.4억보다 싸다고 말할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513287 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 621-7 화이트캐슬 1동 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 51.01㎡ · 지상5층 중 4층 |
| 소유자 | 임미라 (2021.09.16. 매매 · 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 163,980,000원 / 114,786,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인 | 2014.01.08 |
| 규모 | 화이트캐슬 13세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 대항력이 먼저다
현재 말소기준은 2022.04.25 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 경매개시결정과 부천시 압류, 주택임차권등기는 등기상 매각으로 소멸합니다. 다만 신재현은 말소기준보다 앞선 2021.08.27에 주민등록과 점유를 시작했고 확정일자도 2021.08.17에 갖췄으므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 실제 임차인 1명입니다.
② 임차인 — 보증금 205,000,000원이 가격의 상한을 만든다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 신재현 | 4층 403호 51.01㎡ 전부 | 2021.08.27 / 2021.08.17 | 205,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 위험 |
신재현은 2023.11.29 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 것으로 정리되어 있습니다. 현재 최저매각가 114,786,000원에서 집행비용 2,407,004원을 먼저 공제하면 임차인에게 돌아갈 수 있는 금액은 112,378,996원입니다. 보증금 205,000,000원과의 차액 92,621,004원이 매수인 인수로 계산됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 114,786,000원 | 92,621,004원 | 207,407,004원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 80,350,200원 | 126,496,104원 | 206,846,304원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 56,245,140원 | 150,167,273원 | 206,412,413원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 2.07억을 비교해야 한다
화이트캐슬의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 172,500,000원이지만 2021.09의 205,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 두 지표 모두 140,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 -31.7%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 46.17㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2021.09 | 51.01㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 172,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 140,000,000원 |
최저가만 보면 최근 시세의 82.0%라 싸 보입니다. 그러나 현재 실질취득 207,407,004원으로 비교하면 최근 12개월 평균 140,000,000원의 약 148.1%입니다. 최신 거래 역시 140,000,000원이므로 결론은 같습니다. 현재 구조에서는 가격 메리트가 아니라 시세 초과 부담으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,786,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,407,004원 |
| 1. 임차인 신재현 보증금 | 205,000,000원 | 112,378,996원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차인 보증금 부족분은 92,621,004원이며 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 다세대입니다. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상5층 건물의 4층 403호입니다.
- 입지. 간재울중학교 서측 인근으로, 다세대주택이 주를 이루는 일반주택지대입니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천2호선 검바위역이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 도로. 토지 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역 · 지구단위계획구역(검암1구획정리) · 과밀억제권역이며 공시지가는 1,553,000원/㎡입니다.
- 제시외 물건. 발코니에 판넬조 판넬지붕 발코니창고 약 13.2㎡가 있으며, 매각물건명세서에도 제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 해당사항 없음이며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 최저가 114,786,000원이 아니라 인수 92,621,004원을 합친 207,407,004원을 매입원가로 봐야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 실제 문서에 대항력 포기까지 포함되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인 배당 확인. 신재현의 배당요구와 실제 배당액을 최종 매각물건명세서·배당표에서 재확인해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 최신 거래 140,000,000원, 최근 12개월 평균 140,000,000원, 추세 -31.7%를 우선 기준으로 잡아야 합니다.
- 제시외 발코니창고. 약 13.2㎡ 제시외 물건이 매각에 포함되어 있으므로 현황과 이용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본과 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.15억짜리 경매”가 아니다
이 물건을 최저가 114,786,000원짜리 다세대라고 보면 판단이 완전히 달라집니다. 실제로는 대항력 임차보증금 205,000,000원이 가격 구조를 지배하고, 현재 배당표 기준으로 92,621,004원이 매수인 인수로 남아 실질취득 207,407,004원이 됩니다. 2회·3회 더 유찰되어도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커져 총 부담은 약 2.06억 수준을 유지합니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 140,000,000원이고 시세 추세는 -31.7%입니다. 따라서 현재 상태에서는 가격 메리트가 없고, 오히려 시세보다 높은 실질취득 부담이 핵심 리스크입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 중요하지만, 대항력 포기까지 원문에서 확인되기 전에는 인수액을 0원으로 전제해서는 안 됩니다.
