인천지방법원 2025타경513287. 검암동 화이트캐슬 1동 4층 403호, 전유면적 51.01㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 소유자 임미라는 2021.09.16. 거래가 205,000,000원에 취득했고, 임차인 신재현은 그보다 앞선 2021.08.27. 전입·점유를 시작했습니다. 현재 말소기준권리는 2022.04.25. 국민건강보험공단 압류이므로, 신재현의 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙 구조만 보면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 사건입니다.
현재 회차 최저가 80,350,000원을 가정하면 집행비용 1,846,300원을 제외한 78,503,700원이 임차인에게 배당되고, 보증금 205,000,000원 중 126,496,300원이 남습니다. 이 금액만 놓고 보면 낙찰가와 인수액을 합한 취득부담은 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 규칙상 신재현에 대한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 확인된 다른 임차인은 없어 확약 밖 별도 임차인 인수위험도 나타나지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513287 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 621-7 화이트캐슬 1동 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 51.01㎡ · 지상5층 중 4층 |
| 소유자 | 임미라 (2021.09.16. 거래가 205,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 163,980,000원 / 80,350,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인 / 세대수 | 2014.01.08. / 13세대 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
말소기준은 2022.04.25. 국민건강보험공단 압류입니다. 신재현은 2021.08.27. 전입·점유, 2021.08.17. 확정일자를 갖고 있어 말소기준보다 선행하며, 배당요구도 했습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 임차권등기는 2023.11.29.에 이루어졌지만, 대항력의 핵심 선후관계는 그보다 앞선 전입·점유 시점입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 신재현 | 4층 403호 51.01㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 205,000,000원 | 2021.08.27 / 2021.08.17 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원 |
② 시세 비교 — 기준은 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’
이 사건은 원칙상 대항력 인수형이므로 확약이 없다면 최저가만 보고 가격을 비교하면 안 됩니다. 그러나 확약 적용으로 신재현의 실질 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 80,350,000원입니다. 시세 판단은 전체 평균 172,500,000원보다 최근 12개월 평균 140,000,000원과 최신 거래 140,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 46.17㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2021.09 | 51.01㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 140,000,000원 |
확약 반영 실질취득 80,350,000원은 최근 12개월 평균 140,000,000원의 57.4%입니다. 다만 최신 거래는 2024.03의 140,000,000원이고, 과거 2021.09 거래 205,000,000원과 비교한 최근 추세는 -31.7%입니다. 즉 가격 자체는 최근 확인 시세보다 낮지만, 시장은 뚜렷한 하락 방향을 보였고 실거래 표본도 총 2건뿐입니다. 전체 평균 172,500,000원은 과거 205,000,000원 거래의 영향을 크게 받으므로 가격 메리트 판단의 주된 근거로 사용하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,846,300원 |
| 1. 임차인 신재현 보증금 | 205,000,000원 | 78,503,700원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 신재현의 미배당 보증금은 126,496,300원으로 매수인 인수 가능액에 해당합니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 본 분석에서는 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 인수 구조 — 확약이 없다면 낙찰가 하락 효과가 상쇄된다
| 회차 | 매각가 | 규칙상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 80,350,000원 | 126,496,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 56,245,000원 | 150,167,410원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 39,371,500원 | 166,737,187원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 총 취득부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 이 사건은 확약이 있어 그 연결고리가 끊기므로, 현재 회차에서는 80,350,000원이 실질취득 기준입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간재울중학교 서측 인근, 다세대주택이 주를 이루는 일반주택지대이며 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천2호선 검바위역이 있어 전반적인 대중교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 2014.01.08. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 4층 403호입니다.
- 도로·토지. 서측 약 8미터 내외 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 사다리형 공동주택 부지입니다. 공시지가는 1,553,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함되며, 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 제시외 물건. 발코니에 소유자 미상의 판넬조 판넬지붕 발코니창고 약 13.2㎡가 소재하며, 매각물건명세서에도 제시외 건물 포함이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 화이트캐슬은 13세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 거래 추세가 -31.7%로 내려와 거래가격의 변동성과 매도 시 유동성을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이 사건의 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 응찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문에서 적용 대상이 신재현의 임차권등기와 일치하는지 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 신재현은 대항력 있는 임차인이므로 확약을 전제로 실질 인수 0원으로 분석했습니다. 말소 절차와 문구를 원본에서 확인하는 것이 핵심입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래는 140,000,000원 1건이고 최근 추세는 -31.7%입니다. 과거 205,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 172,500,000원에 기대어 가격을 판단하지 마세요.
- 거래량·환금성. 13세대, 확인 거래 2건의 소규모 물건입니다. 실수요·재매각 시 매수층의 두께를 별도로 점검해야 합니다.
- 제시외 건물. 발코니창고 약 13.2㎡가 포함되어 있으므로 현황과 이용 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 핵심은 ‘확약’, 가격 핵심은 ‘하락 추세’
이 물건은 표면만 보면 보증금 205,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형입니다. 현재 회차에서도 미배당액이 126,496,300원이라 확약이 없다면 최저가 80,350,000원이라는 숫자만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 현재 실질취득 기준은 80,350,000원이고, 최근 12개월 거래 140,000,000원의 57.4%입니다. 다만 최근 가격 추세는 -31.7%, 세대수는 13세대, 확인된 거래는 2건뿐입니다. 즉 권리 부담은 확약으로 크게 정리됐지만, 가격 판단은 하락장과 낮은 거래 유동성을 함께 봐야 하는 물건입니다. 이 사건의 최종 확인 포인트는 확약서 원문과 임차권 말소 범위입니다.
