인천지방법원 2025타경514273. 부평구 십정동 더베리타스 1동 304호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 신재욱이고, 2021.09.27. 거래가액 178,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 것은 근저당이 아니라 정승우의 주택임차권입니다. 정승우는 2021.08.17. 임대차계약, 2021.08.19. 확정일자, 2021.09.27. 주민등록·점유를 갖췄고 보증금은 178,000,000원입니다.
말소기준권리는 2022.12.30. 잠실세무서장의 국세 압류입니다. 정승우의 주민등록·점유는 그보다 앞선 2021.09.27.이므로 대항력 있는 임차인에 해당하고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 원칙대로라면 낙찰가가 보증금보다 낮을 때 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514273 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 476-10 더베리타스 제1동 제3층 제304호 · 도로명 인천광역시 부평구 경인로 673 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타지붕 12층 건 내 제3층 제304호 · 2016.12.28. 사용승인 |
| 소유자 | 신재욱 (2021.09.27. 거래가액 178,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 106,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
2017.05.02. 설정됐던 신한은행 근저당권(채권최고액 151,200,000원)은 2021.09.27. 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2022.12.30. 국세 압류이고, 이후 주택도시보증공사 가압류 1,990,000,000원, 강제경매개시결정, 2026.05.13. 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 정승우의 임차권등기는 2023.06.23. 등기됐지만, 그 등기에 적힌 주민등록일·점유개시일은 2021.09.27.로 말소기준권리보다 빠릅니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 인수형, 확약 반영 시 실질 0원
| 임차인 | 범위 / 사용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정승우 | 3층 304호 39.0817㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.27. | 2021.08.19. | 178,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 |
정승우는 실제 임차인 1명이며 보증금은 178,000,000원입니다. 주택도시보증공사가 가압류권자·경매신청채권자로 등장하지만, 이 사건의 임차인 목록상 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 정승우 보증금과 주택도시보증공사 채권액을 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 152,000,000원, 현재 최저매각가는 106,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 이 사건은 확약을 반영하면 실질취득액이 106,400,000원으로 정리되지만, 그 금액이 실제 시장가격보다 싼지는 별도의 실거래 확인이 필요한 영역입니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,289,600원 |
| 1. 임차인 정승우 보증금 (우선변제) | 178,000,000원 | 104,110,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,990,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 정승우 보증금 미배당액은 73,889,600원입니다. 이는 통상적인 대항력 인수 계산상 금액이며, 이 사건은 해당 임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 오피스텔 수요·환금성을 기준으로 판단해야 합니다.
- 입지. 십정동 ‘간석오거리’ 북측 인근으로 업무시설·근린생활시설·공동주택 등이 섞여 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 인천지하철1호선 간석오거리역이 소재해 교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 약 37미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·철도보호지구이며, 감정 기재상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 정승우 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심입니다. 입찰 전 확약의 적용 대상과 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 배당 부족분과 인수액 구분. 현재 회차의 룰상 보증금 미배당액은 73,889,600원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 다음 회차 착시 주의. 2회 유찰 시 매각가는 74,480,000원, 룰상 임차보증금 부족분은 105,260,640원이며, 3회 유찰 시 매각가는 52,136,000원, 부족분은 127,202,448원입니다. 가격이 낮아질수록 원칙적 인수액은 커지는 구조지만 이 임차권은 확약 적용 대상입니다.
- 시세 별도 확인. 비교 가능한 실거래가 없이 감정가 대비 할인율만 보고 싸다고 판단하지 마세요. 오피스텔은 해당 건물·인근 유사면적 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 주택임차권등기가 존재하는 만큼 현재 점유 상태와 실제 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘대항력’보다 ‘확약의 효력’
표면만 보면 보증금 178,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가가 106,400,000원이므로 낙찰자가 큰 보증금 부족분을 떠안는 전형적인 인수형 물건처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 73,889,600원의 부족분을 보여줍니다. 그러나 이 사건에는 그 임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 규칙상 정승우에 대한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 최저가와 같은 106,400,000원으로 봅니다.
다만 권리 위험이 줄었다고 해서 곧바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 비교 가능한 실거래가가 없는 상태에서는 감정가 152,000,000원 대비 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 확약의 원문 확인은 필수, 가격 평가는 별도. 이 두 가지를 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
