112,000,000원
인천지방법원 2025타경514283. 검암동 소재 다세대주택 5층 건물 중 제4층 제403호입니다. 감정가는 160,000,000원, 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 112,000,000원입니다. 소유자는 김상일로 2019.11.14 매매를 원인으로 150,000,000원에 취득했습니다. 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 147,000,000원입니다.
겉으로 보면 감정가 대비 30% 내려온 가격이 눈에 들어오지만, 이 사건은 단순한 할인율만 보면 안 됩니다. 2019년부터 전입·점유한 임차인 임덕호의 주택임차권이 있고, 말소기준은 그보다 늦은 2024년 서울보증보험 가압류입니다. 확약서가 없다는 가정에서는 선순위 보증금이 가격의 상한처럼 작동합니다. 반대로 말소동의 확약이 실제 매각조건대로 이행된다면 가격 구조가 완전히 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514283 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 637-2 4층403호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 5층 중 4층 403호 |
| 임차 범위 | 4층 403호 47.602㎡ 전부 |
| 소유자 | 김상일 (2019.11.14. 매매 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 147,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
현재 말소기준은 2024.09.27 접수된 서울보증보험주식회사 가압류 302,700,000원입니다. 종전 수산업협동조합중앙회 근저당 138,000,000원은 2019.11.08 이미 말소됐습니다. 문제는 임덕호의 전입·점유개시가 2019.11.08이고 임차권등기가 2024.05.03이라는 점입니다. 즉 기준권리보다 앞선 임차권이라 등기상으로는 매수인 인수 대상으로 표시됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임덕호 | 403호 전부 2019.11.08 | 147,000,000원 최근 계약 기준 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 반영 0원* |
임덕호는 2019.11.08 전입·점유했고 최초 확정일자는 2019.10.16입니다. 2024.07.18 경정등기로 2021.10.07 확정일자도 보완돼 있으며 2023.10.16 계약에도 확정일자가 기재돼 있습니다. 2024.05.03 배당요구가 확인됩니다. 을구 3-2는 별도 임차인이 아니라 동일 임차권의 확정일자 경정이므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 여부에 따라 결론이 뒤집힌다
솔빛타운은 12세대, 2016.02.03 준공입니다. 최근 거래 표본은 3건이며, 최근 12개월 거래는 2025.02 두 건입니다. 최근 12개월 평균은 132,500,000원, 최신 거래가는 130,000,000원이고, 최근 구간은 이전 거래보다 7.7% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 38.18㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2025.02 | 40.88㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2021.10 | 38.18㎡ | 3 | 123,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 132,500,000원 |
확약을 반영한 현재 실질취득 112,000,000원은 최근 12개월 평균 132,500,000원의 84.5%입니다. 숫자만 보면 가격 여유가 있습니다. 그러나 본건 임차 범위는 47.602㎡이고 최근 거래 표본은 38.18㎡·40.88㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 84.5%를 그대로 동일 면적 할인율로 해석하면 안 됩니다.
반대로 확약을 적용하지 않으면 실질취득이 약 147,000,000원으로 올라가 최근 12개월 평균 132,500,000원과 최신 거래 130,000,000원을 모두 웃돕니다. 즉 이 물건의 가격 메리트는 최저가 112,000,000원 자체가 아니라 확약서가 실제로 인수 위험을 제거하느냐에 달려 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 302,700,000원 | 109,632,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 147,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 449,700,000원 중 예상배당은 109,632,000원, 미배당은 340,068,000원입니다. 위 배당 시뮬레이션은 현재 매각가 112,000,000원 가정값입니다. 실제 배당은 임차권 우선변제, 확약서의 효력 및 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 싸지는 게 아니다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 340,068,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 373,111,200원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 396,207,840원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 검바위역 남측에 위치하고, 주변에 다세대주택과 각종 근린생활시설이 분포합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 중 4층 403호이며 외벽은 돌 치장 마감, 내벽은 벽지도배, 창호는 하이새시입니다.
- 설비. 급·배수 위생설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 남측·서측 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,510,000원/㎡입니다.
- 환금성. 솔빛타운은 12세대의 소규모 다세대입니다. 최근 거래 표본이 3건에 그치고 본건 면적과 직접 일치하지 않아 가격 판정에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제 매수인의 보증금 인수 위험까지 제거하는 조건인지 원문을 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 낙찰·대금납부 이후 을구 3번 임차권등기가 어떤 절차와 시점으로 말소되는지 확인해야 합니다.
- 보증금 147,000,000원 기준. 확약이 적용되지 않는 경우 현재 최저가 112,000,000원보다 선순위 보증금이 커 실질취득이 약 147,000,000원으로 고정됩니다.
- 실거래 면적 차이. 최근 거래는 38.18㎡·40.88㎡이고 본건은 47.602㎡입니다. 132,500,000원 평균을 동일 면적 시세로 단정하지 마세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구에는 2022.12.06 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 정리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “1.12억짜리 물건”이 아니라 “확약서가 3,500만원을 좌우하는 물건”
이 사건은 최저가 112,000,000원만 보면 단순한 1회 유찰 다세대처럼 보입니다. 그러나 임덕호의 선순위 임차권 보증금은 147,000,000원입니다. 확약이 없으면 현재 회차에서만 35,000,000원 정도의 미배당 인수가 생겨 실질취득이 약 147,000,000원으로 올라갑니다. 반대로 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약이 예정대로 이행된다면, 인수는 실질 0원*으로 내려가 현재 실질취득은 112,000,000원이 됩니다.
따라서 결론은 명확합니다. 가격 자체는 확약 반영 시 매력 구간, 권리는 확약서 원문 확인이 선행되어야 하는 조건부 안전형입니다. 최근 실거래 평균 132,500,000원보다 낮은 가격이라는 장점은 있지만 비교 거래의 면적이 본건보다 작아 직접적인 동일면적 시세로 보기는 어렵습니다. 이 물건의 입찰 판단은 “얼마나 유찰됐나”보다 선순위 임차권을 실제로 인수하지 않는다는 점을 확약서 원문으로 확정할 수 있느냐가 먼저입니다.
* 확약 반영 0원: 등기상 주택임차권은 말소기준보다 앞서 원칙적으로 인수 대상이며, 현재 최저가와 최근 계약 보증금의 차액은 35,000,000원입니다. 본 리포트는 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서를 반영해 실질 인수를 0원으로 계산했습니다.
