인천지방법원 2025타경514311. 부평동 스카이블레스 9층 902호 오피스텔입니다. 감정가는 243,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 170,100,000원입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 임차권 처리 범위를 정확히 가르는 것입니다. 등기부상 2023.11.15. 강민교 명의의 주택임차권이 있고, 주민등록일자는 2019.10.16., 점유개시일자는 2019.10.15.입니다. 임차보증금은 2019년 계약 226,000,000원, 2021년 계약 237,000,000원으로 등기되어 있습니다.
현재 말소기준은 2025.12.01. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 2019년 신한은행 근저당은 이미 2019.05.15. 해지로 말소됐기 때문에 현재 경매에서 선순위 기준 역할을 하지 않습니다. 따라서 강민교의 임차권은 말소기준보다 앞서 원칙상 매수인 인수 대상입니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 임차권에 관하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 강민교의 인수액은 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514311 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 217-7 스카이블레스 9층 902호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 시장로 73 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 14층 건물 내 9층 902호 |
| 소유자 | 이지혁 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 170,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 237,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
2019.02.13. 설정된 신한은행 근저당권의 채권최고액은 1,080,000,000원이지만 2019.05.15. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2025.12.01. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 강민교의 주택임차권등기는 2023.11.15.로 그보다 앞서 있어 원칙상 인수권리입니다.
다만 해당 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로, 강민교 부분은 실질적으로 매수인에게 남지 않는 것으로 처리합니다. 룰상으로만 보면 2021년 임차보증금 237,000,000원이 선순위 인수대상이지만, 확약 적용 후 실질 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 확약 밖 1명이 핵심
| 임차인 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강민교 9층 902호 59.64㎡ 전부 | 2019.10.16. 점유개시 2019.10.15. | 237,000,000원 종전 226,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 확정일자 2021.09.30. | 확약 · 실질 0원 원칙상 선순위 인수 |
| 변은정 | 2024.05.02. | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 보증금 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,181,400원 |
| 1. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 237,000,000원 | 166,918,600원 |
| 미배당 | - | 70,081,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신청채권 237,000,000원 중 166,918,600원이 배당되어 70,081,400원이 미배당됩니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다. 강민교의 선순위 임차권은 확약 적용으로 실질 0원으로 보되, 변은정의 보증금 미상 위험은 별도입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격보다 인수 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 170,100,000원 | 166,918,600원 | 70,081,400원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 119,069,999원 | 116,603,019원 | 120,396,981원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 83,348,999원 | 81,448,717원 | 155,551,283원 |
가격만 보면 감정가 243,000,000원에서 현재 170,100,000원까지 내려왔고 추가 유찰 시 119,069,999원, 83,348,999원으로 낮아집니다. 그러나 실거래 시세 자료가 없으므로 현재 최저가가 싸다거나 시세 대비 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 변은정의 보증금이 미상인 상태에서는 최저가 하락분만으로 수익성을 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 철근콘크리트구조 14층 건물 내 9층 902호입니다.
- 주위환경. 부흥초등학교 서측 인근으로 단독주택·공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 폭 약 25미터 및 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 공부와의 차이. 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 변은정 보증금 확인. 현재 가장 중요한 미확정 변수입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 확약 원문 확인. 강민교의 을구 3번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 금액 확인. 강민교의 임차권등기에는 2019년 계약 226,000,000원, 2021년 계약 237,000,000원이 기재되어 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.12.01. 민간임대주택등기가 존재합니다. 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 자료가 없으므로 감정가 243,000,000원이나 최저가 170,100,000원만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 배당표 한계. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
맺으며 — “확약 1건이 곧 인수 0원 전체를 뜻하지 않는다”
이 사건은 표면적으로 현재 최저가 170,100,000원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원으로 보이지만 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 강민교의 선순위 임차보증금 237,000,000원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약으로 실질 인수 0원으로 정리할 수 있습니다. 그러나 그 확약은 강민교에게만 적용됩니다.
별도 실제 임차인 변은정은 대항력 있는 것으로 조사됐고 보증금은 미상입니다. 따라서 확약 밖 임차인 보증금이 확인되기 전까지 전체 인수액은 미확정입니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 170,100,000원이 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 이 물건의 우선순위는 추가 가격 하락을 기다리는 것이 아니라, 변은정의 임대차 조건과 강민교 확약의 적용 범위를 먼저 확정하는 것입니다.
