인천지방법원 2025타경514329. 인천 계양구 작전동 중앙하이츠아파트 2동 10층 1004호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 철근콘크리트조 11층 건물의 10층이며 사용승인일은 1990.10.29입니다. 현재 등기상 소유자는 박순용으로, 2021.06.09 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 163,000,000원입니다.
이 사건은 등기부의 후순위 권리 자체보다 말소기준권리보다 앞선 임차인의 점유·전입이 훨씬 중요합니다. 우민혁의 임대차계약일은 2022.08.03, 확정일자는 2022.09.02, 전입 및 점유개시일은 2022.10.31입니다. 반면 현재 말소기준권리는 2024.04.05 설정된 국의 근저당권 113,000,000원입니다. 따라서 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞서며, 보증금 미배당분은 원칙적으로 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514329 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 99-5 중앙하이츠아파트 2동 10층1004호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 효서로303번길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 제10층 제1004호 · 59.58㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 11층 · 10층 · 사용승인 1990.10.29 |
| 소유자 | 박순용 (2021.06.09 소유권이전 · 거래가액 163,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2024.04.05 설정된 을구 5번 국 근저당권 113,000,000원입니다. 그 뒤 2024.12.13 등기된 우민혁의 주택임차권과 2025.12.01 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 등기상 소멸합니다. 다만 임차권등기가 말소된다는 사실만으로 보증금 인수 문제가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 우민혁은 이미 2022.10.31 전입·점유를 시작해 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖고 있기 때문입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약 적용이 관건
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우민혁 | 제10층 제1004호 59.58㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.10.31 | 2022.09.02 | 180,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
우민혁은 확정일자를 갖추고 배당요구도 했기 때문에 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차 매각가 142,800,000원 가정에서는 집행비용 2,799,200원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 140,000,800원이 배당되는 계산입니다. 보증금 180,000,000원에 미치지 못하므로 통상적인 대항력 인수형이라면 부족분 39,999,200원이 매수인에게 남습니다.
③ 가격 구조 — 최저가보다 ‘인수 여부’가 먼저
감정가는 204,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 142,800,000원입니다. 다만 이 사건에서 단순히 “감정가의 70%까지 내려왔다”는 이유만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 확약을 적용하지 않는 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액, 즉 매수인 인수액이 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 142,800,000원 | 39,999,200원 | 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 99,960,000원 | 82,239,280원 | 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 69,972,000원 | 111,687,496원 | 실질 인수 0원* |
즉 확약이 없다면 낙찰가가 떨어질수록 인수액이 커져 경제적 부담이 보증금 180,000,000원 수준으로 수렴하는 대항력 인수형입니다. 반대로 이번 사건처럼 해당 임차권의 말소동의 확약이 유효하게 적용되면 주된 인수 부담이 해소되어, 현재 회차의 실질취득 기준은 142,800,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 별도의 최근 실거래 가격을 근거로 이 금액이 시세보다 싸다고 단정하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,799,200원 |
| 1. 임차인 우민혁 보증금 · 우선변제 | 180,000,000원 | 140,000,800원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 국 | 113,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 우민혁의 룰상 미배당 보증금은 39,999,200원이지만, 제출된 말소동의 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되는 전제에서는 매수인 실질 인수액을 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 작전동 인천화전초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 11층 건물의 10층으로, 사용승인은 1990.10.29입니다. 기본 위생·급배수·화재경보·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역 및 과밀억제권역이며, 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역은 2025.08.26부터 2026.08.25까지의 지정기간으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 확약이 우민혁 임차권등기의 말소와 미배당 보증금 인수 문제까지 실제로 해소하는 조건인지 입찰 전 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 재확인. 우민혁의 전입·점유일 2022.10.31이 말소기준권리 2024.04.05보다 앞선다는 점이 이 사건 권리분석의 출발점입니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 배당 계산상 미배당 보증금은 39,999,200원이지만, 확약 적용 시 실질 인수는 0원*으로 분석됩니다.
- 유찰가만 보고 가격 판단 금지. 확약이 적용되지 않는 경우 2회·3회 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 82,239,280원·111,687,496원으로 증가합니다.
- 확약 범위 밖 임차인 별도 점검. 현재 확인된 실제 임차인은 우민혁 1명이지만, 확약은 해당 임차권에만 적용되므로 현장 점유관계와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “싼 경매”가 아니라 “확약을 확인해야 하는 경매”
이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 204,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가 142,800,000원까지 내려온 아파트입니다. 하지만 권리분석의 본질은 할인율이 아닙니다. 우민혁은 보증금 180,000,000원, 전입·점유 2022.10.31로 말소기준권리 2024.04.05보다 앞선 대항력 임차인입니다.
원칙대로라면 현재 회차에서도 미배당 보증금 39,999,200원이 매수인에게 이어지는 인수형입니다. 다만 주택도시보증공사가 해당 임차권의 말소동의 확약서를 제출했기 때문에, 그 확약이 정상 적용되는 전제에서는 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 분석됩니다. 따라서 이 사건의 결론은 명확합니다. 권리의 핵심은 우민혁의 대항력이고, 입찰의 핵심은 HUG 확약의 효력 확인입니다. 확약이 확인된 뒤에야 최저가 142,800,000원을 실질취득 기준으로 놓고 판단할 수 있습니다.
