인천지방법원 2025타경514373. 인천 서구 경서동 리치캐슬2 제4층 제401호, 전용 50.82㎡의 다세대주택입니다. 소유자 박상욱은 2022.03.16. 거래가액 150,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 후순위 근저당이 아니라 최지애의 주택임차권등기입니다. 임차보증금은 150,000,000원, 전입·점유개시는 2022.02.18., 확정일자는 2022.02.04.로 확인되며 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다.

현재 최저매각가는 99,400,000원입니다. 확약을 배제하고 기계적으로 배당하면 집행비용 2,189,200원을 뺀 97,210,800원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 52,789,200원이 매수인 인수로 남습니다. 즉 확약이 없으면 낙찰가와 인수를 합친 실질 부담이 152,189,200원으로 보증금 150,000,000원 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다

과거 우리은행 근저당과 고령성주축산업협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소되어 이번 매각의 인수 판단에서 제외됩니다. 현존 핵심 권리는 2024.09.05. 등기된 최지애의 주택임차권입니다. 전입일 2022.02.18.은 선언된 말소기준인 2025.12.03. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 승계나 대위 신고로 별도 중복 집계되는 임차인은 없습니다. 최지애는 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차 배당 계산상 임차인에게 97,210,800원이 배당되며, 원칙상 남는 보증금 52,789,200원이 인수 대상입니다.

② 시세 비교 — 89.3% 할인보다 -27.9% 추세가 더 중요하다

리치캐슬Ⅱ의 동일 면적권 실거래 자료는 5건이며 전체 평균은 128,600,000원입니다. 다만 과거 150,000,000원·159,000,000원 거래가 포함되어 있어 가격 메리트 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 지표 111,333,333원, 최신 거래 102,000,000원, 그리고 -27.9% 하락 추세를 우선해야 합니다.

현재 최저가 99,400,000원은 최근 12개월 평균 지표의 89.3%입니다. 확약이 유효하면 실질취득도 99,400,000원이므로 최근 평균보다 낮습니다. 다만 최신 거래 자체가 102,000,000원까지 내려와 있고, 최근 거래군이 과거 거래군보다 27.9% 낮은 흐름입니다. 따라서 전체 평균 128,600,000원 대비 77.3%라는 숫자만 보고 큰 폭의 저가 매수로 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 99,400,000원 가정)

배당 계산상 임차인 보증금 미회수액은 52,789,200원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수로 남지만, 제출된 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상 배당은 0원입니다.

이 표가 이 사건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 떨어질수록 임차인 미배당액이 커져 매수인 인수액이 늘어납니다. 반대로 말소동의 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차권의 실질 인수는 0원이므로 유찰에 따른 최저가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 연결됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천경서초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설·공원·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 401호이며 사용승인일은 2012.06.29.입니다. 기본 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남측으로 노폭 약 8미터 내외 아스팔트포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함되고 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,270,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 리치캐슬Ⅱ는 12세대 규모이고 동일 면적권 실거래는 5건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.8회이며 매각률 지표는 0.0입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 결론은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 을구 7번 임차권에 유효하게 적용된다는 점이 핵심입니다. 입찰 전 문구와 적용 범위를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
• 확약 미적용 시 부담 재계산. 현재 회차 기준 룰상 인수액은 52,789,200원이고 낙찰가와 합친 부담은 152,189,200원입니다. 확약 적용 여부가 바뀌면 가격 판단도 즉시 바뀝니다.
• 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 128,600,000원보다 최근 12개월 평균 지표 111,333,333원과 최신 거래 102,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거보다 27.9% 낮습니다. 현재 최저가가 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 안전마진이 충분하다고 단정하기 어렵습니다.
• 다세대 환금성. 12세대 규모의 다세대이고 경매 평균 유찰은 1.8회입니다. 아파트와 같은 환금성을 전제로 가격 가점을 주지 않는 편이 안전합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 말소동의 확약서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “99,400,000원만 볼 건가, 확약과 하락 추세까지 볼 건가”

이 물건은 숫자 하나만 보면 감정가 142,000,000원에서 한 차례 유찰되어 99,400,000원까지 내려온 다세대입니다. 하지만 권리 구조를 빼면 판단이 완전히 틀어집니다. 최지애의 보증금은 150,000,000원이고 대항력도 있어, 확약이 없으면 현재 회차의 룰상 인수액만 52,789,200원입니다.

반면 이번 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 이를 유효하게 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원, 실질취득은 99,400,000원으로 내려갑니다. 이 가격은 최근 12개월 평균 지표의 89.3%이므로 표면적인 가격 여유는 있습니다.

다만 최신 실거래가가 이미 102,000,000원이고 가격 추세가 -27.9%라는 점을 무시할 수 없습니다. 감정가 대비 70%라는 숫자는 크지만, 최근 시장과의 간격은 훨씬 작습니다. 여기에 12세대 다세대라는 환금성까지 감안하면 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 하락 추세를 감안해 보수적으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.