* 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 실질 인수 0원은 해당 확약의 효력이 최지애의 임차권 및 대항력에 따른 인수 부담까지 미치는 것을 전제로 합니다. 확약 미적용 시 현재 회차의 룰상 인수액은 82,072,440원입니다.

인천지방법원 2025타경514373. 인천 서구 경서동 리치캐슬2 제4층 제401호, 전용 50.82㎡ 다세대주택입니다. 소유자 박상욱이 2022년 3월 거래가 150,000,000원에 취득한 물건으로, 주택도시보증공사가 청구액 150,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 이 사건에서 중요한 것은 일반적인 근저당권이 아니라 경매개시결정보다 앞서 등기된 선순위 주택임차권입니다.

최지애의 임차보증금은 150,000,000원이며, 전입신고와 점유개시는 2022년 2월 18일, 확정일자는 2022년 2월 4일입니다. 임차권등기는 2024년 9월 5일 이루어졌습니다. 2025년 12월 3일 강제경매개시결정보다 모두 앞서는 권리관계이므로 대항력 있는 선순위 임차인으로 분석됩니다.

다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 내용이 있습니다. 이에 따라 확약이 적용되는 임차권의 인수 부담은 실질적으로 해소될 수 있습니다. 다만 확약서의 원문에서 말소동의의 대상, 대항력 포기 여부, 효력 발생 조건 및 최지애의 권리까지 포함하는지를 확인해야 합니다. 단순한 등기 말소동의를 모든 보증금 인수책임의 소멸과 동일하게 취급해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

등기부상 과거 우리은행 및 고령성주축산업협동조합의 근저당권은 이미 말소되어 있습니다. 현재 분석에서 말소기준으로 제시된 권리는 2025년 12월 3일 강제경매개시결정입니다. 그러나 최지애의 임차권등기는 그보다 앞선 2024년 9월 5일 접수되었습니다. 따라서 임차권을 단순히 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 처리할 수 없습니다.

확인되는 실제 임차인은 최지애 1명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로 별도 표시되어 있으나, 이를 별도의 실제 임차인으로 계산하거나 동일한 150,000,000원을 독립적인 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 6,958만원과 1.5억, 전혀 다른 가격 판단

리치캐슬Ⅱ는 12세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 실거래 표본은 총 5건이며, 그중 최근 구간 3건의 평균은 111,333,333원입니다. 전체 5건 평균인 128,600,000원은 과거의 높은 거래가격이 포함되어 있으므로 가격 판단에서는 최근 구간 평균과 최신 거래를 우선합니다.

최근 구간 평균은 확보된 과거 거래표본 중 2023년 6~9월 거래 3건의 평균입니다. 최신 확인 거래도 2023년 9월이므로, 2026년 매각기일의 현재 시세로 그대로 간주해서는 안 됩니다.

과거 표본에서 최근 거래구간의 가격 추세는 이전 구간 대비 -27.9%입니다. 전체 평균 128,600,000원만 놓고 할인 폭을 판단하면 과거 고가 거래 때문에 실제 가격 메리트가 과장될 수 있습니다.

특히 과거 거래에서는 2022년의 150,000,000원·159,000,000원 수준에서 2023년 최신 거래 102,000,000원까지 가격이 낮아졌습니다. 확인된 추세가 하락 방향인 만큼 낙찰가 할인율뿐 아니라 실질취득액과 거래 시점의 차이를 함께 보아야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)

집행비용은 약 매각가의 2.4%를 적용한 추정치입니다. 미배당액은 배당금 외에 별도로 매각대금에서 지급되는 금액이 아닙니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며, 신청채권자 표시금액을 별도의 실제 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

④ 추가 유찰 시 — 낙찰가가 내려가도 인수 위험은 남는다

* 주택도시보증공사의 확약이 해당 임차인의 대항력 및 임차보증금 인수 부담을 유효하게 해소한다는 전제입니다. 룰상 인수액은 회차별 제공된 집행비용 추정치를 반영한 값이며, 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

확약이 인정되지 않는다면 최저매각가가 계속 하락하더라도 미배당 보증금이 늘어나 취득 부담은 약 150,000,000원 수준에 머무릅니다. 반대로 확약의 인수 해소 효력이 확실하다면 매수인의 실질 인수액은 0원이므로, 회차별 최저매각가가 가격 비교의 기준이 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 경서동 소재 인천경서초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 주거지역으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 건물. 2012.06.29 사용승인된 철근콘크리트구조의 4층 다세대주택입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다. 감정요항표에 기재된 외국인 등의 주택용도 취득 관련 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 매각기일 현재의 규제 적용 여부는 재확인이 필요합니다.
• 토지. 지목은 대지이며, 지형은 평지·세로장방형입니다. 토지면적 370.9㎡, 공시지가 1,270,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 공부 현황. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 12세대 규모의 다세대주택입니다. 실거래 표본이 제한적이고 최신 확인 거래가 2023년 9월이며, 과거 거래 추세도 -27.9%로 하락 방향이므로 현재 매수 수요와 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 최지애의 을구 7번 주택임차권과 대항력에 따른 보증금 인수 부담까지 해소하는지, 효력 발생 조건과 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 선순위 임차권 대조. 최지애의 전입 2022.02.18, 확정 2022.02.04, 임차권등기 2024.09.05 및 보증금 150,000,000원을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 현재 회차의 룰상 미배당 보증금 82,072,440원은 확약 효력을 적용하지 않은 계산입니다. 실제 매수인 부담은 확약의 효력과 배당 결과를 함께 검토해야 합니다.
• 현재 시세 확인. 확보된 최신 실거래는 2023.09의 102,000,000원입니다. 과거 최근 구간 평균 111,333,333원과 전체 평균 128,600,000원을 2026년 현재 시세로 혼용하지 않아야 합니다.
• 하락 추세 반영. 과거 거래구간의 가격 추세가 -27.9%인 만큼 감정가 대비 할인율만으로 매각가격의 적정성을 판단하지 않아야 합니다.
• 현황·점유 재확인. 임차권등기상 권리와 현재 실제 점유상태는 별개입니다. 현황조사 및 현장 확인을 통해 점유자와 인도 절차를 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 부담 여부, 조세 관련 배당사항을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·말소동의 확약서·현황조사서·감정평가서 및 매각조건을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “6,958만원보다 중요한 것은 확약서의 효력”

이 사건의 핵심은 감정가 142,000,000원에서 최저가 69,580,000원으로 내려왔다는 사실이 아닙니다. 선순위 임차인 최지애의 보증금 150,000,000원과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 어떻게 해석해야 하는지가 핵심입니다.

확약 효력이 해당 임차권의 인수 부담까지 유효하게 해소한다면 실질 인수는 0원입니다. 이 경우 최저매각가는 과거 최근 구간 거래 평균의 62.5% 수준입니다. 반면 인수 해소가 인정되지 않으면 룰상 미배당 보증금 82,072,440원이 발생하여 실질취득액은 약 150,000,000원으로 올라갑니다. 이는 과거 최근 구간 평균과 최신 거래를 모두 초과합니다.

또한 확인된 거래 추세가 -27.9%이고 최신 실거래 표본도 2023년 자료라는 점에서 현재 시세와 환금성을 보수적으로 검토해야 합니다. 말소동의 확약서의 권리 해소 범위가 확인되면 가격 검토가 가능하지만, 그 확인 없이 단순히 유찰된 최저가만 보고 접근할 물건은 아닙니다.