인천지방법원 2025타경514435. 부평동 센트럴뷰2차 8층 801호, 공부상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 표면만 보면 감정가 190,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 133,000,000원으로 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 가격 판단은 최저가에서 끝나면 안 됩니다. 임차권자 안주혁은 임대차계약일 2022.10.08, 확정일자 2022.10.18, 점유개시 2022.11.14, 주민등록 2022.11.15로, 말소기준인 2023.12.07 부평구 압류보다 앞섭니다. 보증금은 200,000,000원이며 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다.
현재 최저가 133,000,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,662,000원을 제외한 130,338,000원이 안주혁에게 배당되고, 보증금 중 69,662,000원이 남습니다. 따라서 매수인의 실질취득액은 133,000,000원 + 69,662,000원 = 202,662,000원입니다. 즉 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514435 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 451-98 센트럴뷰2차 8층801호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 원적로488번길 13 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용 중 · 14층 건물 내 8층 801호 |
| 임차권 범위 | 제8층 제801호 56.87㎡ 전부 |
| 소유자 | 신경식 · 2022.11.14 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 133,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 등기보다 앞선 임차인의 대항력이 핵심
2016.08.02 설정됐던 계양새마을금고 근저당권 26,000,000원은 2022.11.14 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.12.07 부평구 압류입니다. 이후의 안주혁 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류는 등기상 매각으로 소멸합니다. 다만 안주혁의 대항력은 임차권등기 접수일 2024.11.27이 아니라 그보다 앞선 주민등록일 2022.11.15과 점유관계에서 판단해야 합니다. 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄으므로 미배당 보증금은 매수인 인수 위험으로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유·임차 관련 2명
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안주혁 | 2022.11.15 / 2022.10.18 | 200,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 안승명 | 2025.04.30 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
안주혁은 제8층 제801호 56.87㎡ 전부에 대한 임차권자로, 보증금 200,000,000원, 확정일자 2022.10.18, 주민등록 2022.11.15이며 배당요구도 마쳤습니다. 반면 안승명은 2025.04.30 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않아 점유·명도 관계는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격의 함정 — 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어난다
대항력 임차인의 보증금 200,000,000원이 각 회차 낙찰가보다 크기 때문에, 유찰로 최저가가 내려가도 매수인의 총 부담이 같은 폭으로 내려가지 않습니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인이 배당받지 못하는 금액이 늘어 실질취득액은 200,000,000원 안팎에서 유지됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 133,000,000원 | 69,662,000원 | 202,662,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 93,100,000원 | 108,975,800원 | 202,075,800원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 65,169,999원 | 136,403,061원 | 201,573,060원 |
④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,662,000원 |
| 1. 임차인 안주혁 보증금 | 200,000,000원 | 130,338,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 안주혁에게 130,338,000원이 배당되고, 보증금 200,000,000원 중 69,662,000원이 부족합니다. 주택도시보증공사의 신청채권 200,000,000원은 예상배당 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부원초등학교 동측 인근이며, 주변에는 아파트·다세대주택 등 공동주택, 오피스텔, 학교, 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 부평시장역이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 8층 801호이며, 위생·상하수도·가스·난방·소화·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 남측 및 서측으로 각각 노폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 회차 133,000,000원에 낙찰돼도 인수액까지 합치면 202,662,000원입니다.
- 유찰 착시 금지. 2회 유찰 시 실질취득 202,075,800원, 3회 유찰 시에도 201,573,060원으로 보증금 200,000,000원 부근에서 유지됩니다.
- 확약서 원문 확인. 제출된 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 안주혁의 대항력 포기까지 포함되는지 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 안승명 점유 확인. 2025.04.30 전입으로 대항력은 없지만 보증금은 확인되지 않았으므로 실제 점유와 명도관계를 확인해야 합니다.
- 임차권 상태 확인. 안주혁의 임차권등기는 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있으나, 미배당 보증금의 인수 여부는 대항력과 확약서 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “2억원 보증금”을 먼저 봐야 한다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 133,000,000원이 아닙니다. 더 먼저 봐야 할 숫자는 안주혁의 임차보증금 200,000,000원입니다. 현재 회차 배당 뒤 남는 69,662,000원을 더하면 실질취득은 202,662,000원, 감정가 190,000,000원의 106.7%입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 93,100,000원, 65,169,999원으로 내려가도 인수액이 108,975,800원, 136,403,061원으로 늘어 총 부담은 2억원 안팎에서 거의 고정됩니다.
따라서 이 물건은 “감정가의 70%까지 떨어진 오피스텔”로 볼 사건이 아니라, “대항력 있는 200,000,000원 보증금의 미배당분을 함께 계산해야 하는 사건”입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 존재한다는 점은 중요한 확인사항이지만, 대항력 포기까지 명시됐다는 자료가 없는 상태에서는 인수 0원을 전제로 판단할 수 없습니다. 최저가는 낮아졌지만 실질취득은 감정가보다 높다. 이 한 문장이 현재 회차의 핵심입니다.
