인천지방법원 2025타경514529. 홈유레카 15층 1502호, 전용 63.77㎡ 아파트입니다. 이 사건의 권리분석은 ‘임차권등기가 말소되느냐’만 보면 부족합니다. 실제 임차인 최범진 1명은 2021.11.15 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.09.15입니다. 말소기준인 2023.01.16 신용보증기금 가압류보다 먼저 대항요건을 갖췄기 때문에 원칙적으로 낙찰자에게 미배당 보증금이 넘어올 수 있는 구조입니다.
현재 최저매각가 152,600,000원에서 집행비용 2,936,400원을 먼저 빼면 임차인에게 149,663,600원이 배당되고, 보증금 294,000,000원 중 144,336,400원이 남습니다. 확약이 없다면 최저가가 낮아져도 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준으로 되돌아가는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 기준상 최범진 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 이 확약의 효과는 해당 임차권에 한정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514529 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 신흥동1가 34-49 홈유레카 15층 1502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 63.77㎡ · 15층 건물 내 15층 1502호 |
| 이용상태 | 아파트(15층 1502호)로 이용 중 |
| 사용승인 | 2020.01.02 |
| 소유자 | 김민구 · 2021.11.16 매매 · 거래가액 294,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 152,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 294,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 살아 있고, 확약이 인수를 끊는다
말소기준은 2023.01.16 신용보증기금 가압류 19,000,000원입니다. 그 뒤 삼성카드 10,539,171원, 오케이캐피탈 26,818,257원, 인천광역시 중구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 7번 주택임차권등기도 등기 순위만 보면 말소기준 뒤이지만, 임차인 최범진의 실제 전입·점유는 2021.11.15로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기 순번만 보고 ‘후순위라 안전하다’고 판단하면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최범진 실제 임차인 1명 | 15층 1502호 63.77㎡ 전부 | 2021.11.15 / 2021.09.15 배당요구 2023.12.13 | 294,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 말소동의 확약으로 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 1.80억’이 중요하다
홈유레카는 33세대, 사용승인일 2020.01.02인 소규모 공동주택입니다. 확인되는 실거래는 2건이며, 대상과 같은 전용 63.77㎡ 거래는 2021.11 294,000,000원, 최신 거래는 2024.03 전용 66.22㎡ 12층 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 66.22㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2021.11 | 63.77㎡ | 15 | 294,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
전체 2건 평균은 237,000,000원이지만, 294,000,000원의 과거 고가 거래가 섞여 있어 가격 메리트를 판단하는 기준으로는 적절하지 않습니다. 우선해야 할 지표는 최근 12개월 평균 180,000,000원과 최신 거래 180,000,000원입니다. 말소동의 확약을 반영한 현재 실질취득 152,600,000원은 이 최근 시세의 84.8%로, 금액으로는 27,400,000원 낮습니다.
다만 가격 흐름은 명확히 경계해야 합니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -38.8%입니다. 즉 과거 294,000,000원을 기준점으로 삼아 ‘많이 떨어졌으니 싸다’고 판단할 상황이 아닙니다. 최근 시세 자체가 이미 크게 낮아진 상태이므로, 현재 152,600,000원의 할인도 하락 추세와 낮은 거래 빈도를 함께 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,936,400원 |
| 1. 임차인 최범진 보증금 | 294,000,000원 | 149,663,600원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 10,539,171원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 오케이캐피탈주식회사 | 26,818,257원 | 0원 |
| 5. 경매개시 · 주택도시보증공사 | 294,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 최범진 보증금의 미배당액은 144,336,400원으로 산정됩니다. 확약이 없으면 이 금액이 매수인 인수 위험이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 ‘가격이 내려가도 총부담이 거의 그대로’
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 152,600,000원 | 144,336,400원 | 152,600,000원 |
| 2회 유찰(49%) | 106,820,000원 | 189,475,480원 | 106,820,000원 |
| 3회 유찰(34%) | 74,774,000원 | 220,971,932원 | 74,774,000원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 확약이 없었다면 유찰로 낙찰가가 152,600,000원에서 106,820,000원, 74,774,000원으로 내려갈수록 미배당 임차보증금 인수액이 144,336,400원에서 189,475,480원, 220,971,932원으로 커집니다. 그래서 대항력 인수형은 최저가만 내려간다고 싸지는 구조가 아닙니다. 반대로 이 사건은 말소동의 확약을 반영하므로 해당 임차인의 실질 인수를 0원으로 보고, 각 회차의 실질취득액은 해당 최저매각가가 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 15층 1502호는 아파트로 이용 중이며, 사용승인일은 2020.01.02입니다.
- 입지. 인천광역시 중구 신생동 소재 인천여자상업고등학교 남동측 인근으로, 주변은 오피스텔·아파트 등 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입 가능하며 인근에 다수의 시내버스 노선과 신포역이 위치해 감정평가상 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 붙임, 내벽은 벽지·일부 타일, 창호는 새시 이중창호입니다. 승강기·난방·소화전·화재경보설비 등이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·특별관리해역·토지거래계약에 관한 허가구역이며, 공시지가는 1,294,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 33세대 규모에 확인 실거래가 2건이고 단지 경매 평균 유찰은 4.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 가격보다 매도 시 거래 상대를 찾는 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 실질 인수 0원 판단을 가능하게 하는 핵심 문서입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 최범진의 을구 7번 주택임차권과 정확히 일치하는지 확인하세요.
- 대항력 자체를 무시하지 말 것. 최범진은 2021.11.15 전입·점유로 2023.01.16 말소기준보다 선순위입니다. 확약이 없다면 현재 회차 룰상 인수액은 144,336,400원입니다.
- 전체 평균 237,000,000원에 기대지 말 것. 최근 판단 기준은 180,000,000원이고 가격 추세는 -38.8%입니다. 현재 152,600,000원은 최근 시세의 84.8%라는 점만 보수적으로 사용해야 합니다.
- 환금성 확인. 33세대, 확인 실거래 2건으로 거래 표본이 적습니다. 실수요·재매각 목적이라면 주변 동일 용도의 실제 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 최범진은 주거 임차권등기 임차인으로 등록돼 있습니다. 낙찰 이후 실제 점유상태와 인도 절차는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·말소동의 확약서 및 실거래 원자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “싸진 이유와, 인수가 사라진 이유를 분리해서 보라”
이 사건은 표면만 보면 보증금 294,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 매우 부담스러운 물건입니다. 현재 최저가 152,600,000원에서 룰상 미배당 인수액만 144,336,400원에 달하기 때문입니다. 원칙만 적용하면 최저가가 더 떨어져도 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 정확도 기준에 따라 해당 최범진 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 152,600,000원으로 봅니다. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 180,000,000원의 84.8%입니다. 가격 차이는 분명히 존재합니다.
다만 시장 쪽 안전마진은 별개입니다. 최근·과거 거래 추세가 -38.8%이고, 단지는 33세대에 실거래 표본도 2건뿐입니다. 단지 경매 평균 유찰 4.0회와 낙찰률 0.0%도 환금성을 낙관하기 어렵게 만듭니다. 결국 이 물건의 결론은 “확약으로 권리 부담은 크게 낮아졌지만, 하락장과 저거래량을 감안해 가격은 보수적으로”입니다.
