인천지방법원 2025타경514607. 인천 남동구 만수동 삼환플러스맨션 5층 502호, 전용 43.31㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 신경식이고 2021.12.29. 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 140,000,000원입니다. 현재 강제경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 140,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 근저당이 아니라 임차인 정현철입니다. 임대차계약일은 2021.10.01., 확정일자 2021.11.08., 점유개시 2021.12.08., 주민등록일 2021.12.09.이고 보증금은 140,000,000원입니다. 말소기준으로 선언된 2023.11.13. 남동구 압류보다 전입과 점유가 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514607 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 900-10 삼환플러스맨션 5층 502호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 구월말로109번길 15 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 단위세대 · 전용 43.31㎡ · 지상5층 중 5층 502호 |
| 소유자 | 신경식 (2021.12.29. 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 77,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2023.11.13. 남동구 압류입니다. 이후 2024.01.17. 주택임차권등기, 2025.12.11. 강제경매개시결정, 2026.04.22. 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차인 정현철은 주민등록일 2021.12.09.로 말소기준보다 앞섭니다. 등기된 임차권의 순위만 보고 “후순위니까 끝난다”고 판단하면 안 되고, 선행한 대항력 자체를 따로 봐야 하는 사건입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정현철 | 5층 502호 43.31㎡ 전부 · 주거 | 140,000,000원 | 2021.12.09 / 2021.11.08 | 대항력 有 · 우선변제 有 · 확약 반영 실질승계 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증금 대위·승계 중복신고로 표시된 별도 임차인은 없습니다.
② 가격 비교 — 확약 반영 시 7,700만원, 미반영 시 전혀 다른 물건
동일 면적 43.31㎡의 확인된 거래는 2건입니다. 2021.12. 5층이 140,000,000원, 2022.04. 4층이 117,000,000원이고 평균은 128,500,000원입니다. 현재 최저가 77,000,000원은 이 비교 평균의 59.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 43.31㎡ | 4 | 117,000,000원 |
| 2021.12 | 43.31㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 128,500,000원 |
가격만 보면 감정가 110,000,000원도 두 거래의 평균 128,500,000원보다 낮고, 1회 유찰된 최저가 77,000,000원은 59.9% 수준입니다. 다만 거래 표본이 2021.12.과 2022.04. 두 건뿐이므로, 이 수치만으로 2026년 현재 시장가격을 단정하기보다는 비교 기준으로 제한해 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,786,000원 |
| 1. 임차인 정현철 보증금 · 우선변제 | 140,000,000원 | 75,214,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금 미배당액은 64,786,000원으로 산출됩니다. 그러나 본 분석의 매수인 실질 인수액은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영해 0원으로 처리했습니다. 위 배당표의 집행비용은 제공된 예상배당 값 1,786,000원을 사용했습니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (감정가 70%) | 77,000,000원 | 64,786,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 53,900,000원 | 87,470,200원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 37,730,000원 | 103,349,140원 | 실질 0원 |
대항력 임차인 사건의 본질이 이 표에 드러납니다. 확약을 빼고 보면 낙찰가가 77,000,000원에서 53,900,000원, 37,730,000원으로 내려갈수록 미배당 보증금은 64,786,000원에서 87,470,200원, 103,349,140원으로 커집니다. 즉 최저가 하락 자체가 권리부담까지 낮춰주는 구조가 아닙니다. 이번 사건은 말소동의 확약서가 그 부담을 제거한다는 점이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 만수북초등학교 동측 인근이며, 부근은 다세대주택이 주를 이루는 공동주택지대로 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북측 백범로에 노선버스정류장이 있으며, 남측 근거리에 인천지하철2호선 모래내시장역·만수역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트 스라브지붕 지상5층 건물의 5층 502호이며 감정요항표상 사용승인일은 2001.11.07.입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고, 토지는 평탄한 사다리형 평지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 규모·거래. 삼환맨션은 8세대이고 동일 면적 확인 거래는 2021.12.과 2022.04. 두 건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 확약 적용 대상이 정현철의 주택임차권과 보증금 인수위험을 실제로 해소하는지 원문과 매각조건을 직접 대조해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 전입 2021.12.09., 점유개시 2021.12.08.로 말소기준 2023.11.13.보다 앞섭니다. 확약을 제외하면 인수형 구조입니다.
- 배당요구 확인. 임차인은 배당요구를 했고 배당요구일은 2024.01.17.이며, 확정일자 2021.11.08.로 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
- 가격표본의 시점 주의. 비교 거래는 2021.12.과 2022.04. 두 건입니다. 77,000,000원이 128,500,000원의 59.9%라는 수치는 유리하지만, 거래시점 차이는 별도로 감안해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장·외관·탐문조사 등을 기준으로 이용상태를 판단했습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.28.입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 확약서 한 장이 더 중요하다”
표면만 보면 감정가 110,000,000원에서 한 번 유찰돼 77,000,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 비교 거래 평균 128,500,000원 대비 59.9%라 가격 차이도 큽니다. 그러나 이 사건은 보증금 140,000,000원의 대항력 임차인이 존재하기 때문에 단순 할인율만 보고 접근할 사건이 아닙니다.
현재 회차 기준 확약이 없다면 임차인 미배당액은 64,786,000원으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 그 확약이 정현철 임차인에 대해 유효하게 이행된다는 전제에서는 실질 인수 0원, 실질취득 77,000,000원으로 판단할 수 있습니다.
가격은 매력적이지만, 권리안전성은 확약 확인에 달려 있습니다. 확약의 적용범위와 말소 이행을 원본으로 확인할 수 있다면 가격 메리트가 살아나고, 그 전제가 흔들리면 대항력 보증금이 다시 핵심 부담으로 돌아옵니다.
