인천지방법원 2025타경514613. 미추홀구 숭의동 경인로42번길 52-30 소재 건물의 7층 701호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 권영만은 2021년 5월 3일 매매를 원인으로 거래가액 230,000,000원에 취득했고, 2021년 6월 2일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 먼저 볼 것은 낮아진 최저가가 아니라, 소유권이전과 같은 날 전입한 대항력 임차인 이경옥입니다.
이경옥은 임대차계약일과 확정일자가 모두 2021년 5월 7일, 주민등록과 점유개시가 2021년 6월 2일이며 보증금은 230,000,000원입니다. 반면 말소기준은 2022년 4월 8일 안산세무서장 명의의 압류입니다. 따라서 전입이 말소기준보다 앞서고, 확정일자와 배당요구까지 갖춘 대항력·우선변제권 있는 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514613 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 185-39 · 경인로42번길 52-30 · 7층 701호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 13층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 권영만 · 2021.06.02 소유권이전 · 매매원인 2021.05.03 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 162,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 말소기준 | 2022.04.08 갑구 5번 압류 · 국 · 처분청 안산세무서장 |
① 권리 흐름 — 임차인의 전입이 말소기준보다 빠르다
핵심 순서는 명확합니다. 이경옥의 확정일자 2021.05.07과 전입·점유 2021.06.02가 말소기준 압류 2022.04.08보다 앞섭니다. 이후 주택도시보증공사의 540,000,000원 가압류, 이경옥의 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차권등기 자체가 지워진다는 것과 선순위 대항력 임차보증금의 미배당액을 매수인이 부담하는 문제는 별개입니다.
② 임차권자·전입 점유자 — 실제 확인 인원 4명
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경옥 | 2021.06.02 | 2021.05.07 | 230,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 · 배당요구 2023.07.04 | 승계 없음 |
| SAINBAT NARANJARGAL | 2025.06.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| BAYANJARGAL KHONGORZUL | 2025.06.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| ALTANKHUYAG MUNKHJARGAL | 2025.10.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관 승계나 대위신고로 중복 계상된 인원은 없으므로 실제 확인 인원은 4명입니다. 이 가운데 이경옥은 선순위 대항력 임차권자이고, 나머지 3명은 모두 2022.04.08 말소기준 이후 전입하여 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 이 3명의 보증금은 미상이라 점유·명도 관계는 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ ‘70% 최저가’의 착시 — 유찰돼도 실질취득은 2.3억 부근
이 사건은 대항력 임차인의 보증금 230,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 이런 구조에선 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 늘어납니다. 그래서 낙찰가만 보고 할인폭을 계산하면 안 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 162,400,000원 | 70,673,600원 | 233,073,600원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 113,680,000원 | 118,711,520원 | 232,391,520원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 79,576,000원 | 152,256,368원 | 231,832,368원 |
④ 예상배당표 (매각가 162,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,073,600원 |
| 1. 임차인 이경옥 보증금 · 우선변제 | 230,000,000원 | 159,326,400원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 540,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,073,600원을 제외한 159,326,400원이 이경옥에게 배당되고, 보증금 부족분 70,673,600원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부 및 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 입지. 미추홀구청 남서측 인근으로, 주위에 업무시설·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물의 7층 701호이며 급·배수, 도시가스, 난방, 승강기, 소화전 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 북서측 약 6m, 북동측 약 4m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 공시지가는 1,442,000원/㎡, 토지면적은 156.7㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 162,400,000원 + 70,673,600원 = 233,073,600원입니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 임차권등기 말소동의뿐 아니라 대항력 포기까지 포함하는지 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 이경옥 배당액 재확인. 배당순위와 세금·최우선변제 반영 여부에 따라 실제 미배당 보증금이 달라질 수 있습니다.
- 후순위 전입자 3명 점유 확인. 대항력은 없지만 SAINBAT NARANJARGAL, BAYANJARGAL KHONGORZUL, ALTANKHUYAG MUNKHJARGAL의 보증금과 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 명도 비용 점검. 현황상 복수 전입자가 확인되므로 인도·퇴거 과정과 현실적인 명도 일정을 입찰가에 반영할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계 서류를 매각 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 낙찰가”가 “30% 할인”을 뜻하지 않는다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 232,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 162,400,000원, 즉 70%까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금이 230,000,000원이라 현재 회차의 미배당 인수액이 70,673,600원입니다. 결과적으로 실질취득은 233,073,600원으로 감정가보다도 높습니다.
더 유찰돼도 구조는 거의 바뀌지 않습니다. 2회 유찰 시 실질취득 232,391,520원, 3회 유찰 시 231,832,368원으로 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커집니다. 여기에 말소동의 확약서의 정확한 효력과 복수 전입자의 점유관계까지 확인해야 합니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 선순위 임차보증금과 확약서 원문입니다.
