인천지방법원 2025타경514637. 주안역 북측 인근의 파크원 7층 703호, 공부상 오피스텔입니다. 소유자 강호경은 2022.01.20. 매매를 원인으로 거래가액 260,000,000원에 취득했고, 2022.02.18. 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 임차인 최종탁의 260,000,000원 주택임차권입니다.
최종탁은 2021.12.29. 임대차계약을 체결했고 2021.12.30. 확정일자를 받았으며, 2022.02.18. 주민등록과 점유를 시작했습니다. 반면 말소기준으로 선언된 국민건강보험공단 압류는 2023.03.09.입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다. 통상 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 인수형이지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 그 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514637 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 15-40 파크원 7층 703호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 주염로 17 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 7층 703호 |
| 임차권 범위 | 제7층 제703호 77.47㎡ 전부 |
| 소유자 | 강호경 · 2022.02.18. 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 159,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2023.03.09. 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤 2023.08.07. 국의 압류와 2025.12.15. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 임차인 최종탁의 주민등록·점유개시는 2022.02.18.이고 확정일자는 2021.12.30.이므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최종탁 | 제7층 제703호 77.47㎡ 전부 | 260,000,000원 | 대항력 있음 전입 2022.02.18. | 우선변제 있음 확정 2021.12.30. · 배당요구 | 승계 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 159,600,000원으로 감정가 228,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 결과입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 자체가 아닙니다. 따라서 70%까지 내려왔다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다.
이 사건에서는 말소동의 확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득액은 159,600,000원입니다. 확약을 반영하지 않는 통상적인 대항력 인수형 계산이라면 낙찰가 159,600,000원에 미배당 보증금 103,434,400원이 더해져 단순 합계가 263,034,400원이 되지만, 이 사건은 확약으로 해당 인수분을 실질 0원 처리합니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,034,400원 |
| 1. 임차인 최종탁 보증금 | 260,000,000원 | 156,565,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금 부족분은 103,434,400원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 분석에서는 해당 임차권의 실질 매수인 인수액을 0원으로 반영합니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 159,600,000원 | 103,434,400원 | 260,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 111,720,000원 | 150,644,080원 | 260,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 78,204,000원 | 183,603,672원 | 260,000,000원 |
확약을 배제한 일반적인 인수형 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수액이 103,434,400원 → 150,644,080원 → 183,603,672원으로 커집니다. 즉 유찰 자체가 실질취득비용을 그만큼 낮춰주는 구조가 아닙니다. 이 사건에서 그 고리를 끊는 요소가 바로 제출된 말소동의 확약서입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 주안역 북측 인근에 위치하며, 주변은 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 전철역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 14층 건물 내 7층 703호이며, 외벽은 몰탈 위 페인트 등 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 기본적인 전기설비·위생설비·급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 토지면적 496.0㎡, 평지·세로장방 형태이며 동측으로 차량 통행이 가능한 포장 공도와 접합니다.
- 공시지가. 2,453,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 현황확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 내부는 폐문부재로 직접 확인하지 못해 통상적인 인테리어와 관리상태를 전제로 감정평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심입니다. 매각물건명세서와 확약서의 적용 대상·조건을 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 대항력 임차권 자체는 존재. 최종탁은 전입 2022.02.18., 확정일자 2021.12.30.으로 말소기준 2023.03.09.보다 앞섭니다. 확약을 제외하면 전형적인 인수형입니다.
- 감정가 70%를 시세로 착각하지 않기. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시장가격보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 내부상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 직접 확인이 이뤄지지 않았으므로 실제 인테리어·하자·관리상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 토지거래 관련 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 있으므로 본인에게 적용되는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 승부처”
이 사건은 겉으로만 보면 매우 강한 대항력 인수형입니다. 임차보증금 260,000,000원이 현재 최저가 159,600,000원보다 크고, 전입일도 말소기준보다 빠릅니다. 현재 회차의 배당계산만 보면 103,434,400원의 미배당 보증금이 남습니다. 그런데 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다.
따라서 현재 회차의 실질취득액은 159,600,000원입니다. 다만 감정가 228,000,000원의 70%까지 내려왔다는 사실과 실제 시세 대비 저렴함은 별개의 문제입니다. 확인 가능한 최근 실거래 비교 없이 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 위험합니다. 권리의 핵심은 확약서 검증, 가격의 핵심은 실제 시장가 확인. 두 조건이 모두 확인된 뒤에야 입찰 판단이 완성됩니다.
