인천지방법원 2025타경514679. 부평동 ‘태진더플레이스1차’ 11층 1103호, 감정평가상 이용상태가 업무시설(오피스텔)인 물건입니다. 현재 소유자는 김승구로, 2022.09.30 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 등기부상 거래가액은 206,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 최저가가 아니라 임차인의 대항력과 확약의 효과입니다.
임차인 전보라는 임대차계약일 2022.09.20, 확정일자 2022.09.29, 주민등록·점유개시 2022.09.30이며 보증금은 201,000,000원입니다. 말소기준권리는 2023.07.17 서울보증보험 주식회사의 가압류이므로, 전입·점유가 그보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 매각대금에서 전액 변제되지 않는 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 대항력 인수형 구조입니다.
* 확약 효과는 이 주택임차권·임차인에 한해 반영한 것입니다. 확약의 적용 대상·말소 절차가 매각조건과 일치하는지는 입찰 전 매각물건명세서 및 제출 확약서 원문을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514679 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 483-2 태진더플레이스1차 11층 1103호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 11층 1103호 48.32㎡ 전부 |
| 소유자 | 김승구 (2022.09.30 매매 · 거래가액 206,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 121,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 살아 있고, 확약이 인수를 끊는다
말소기준은 2023.07.17 서울보증보험 주식회사 가압류 9,167,190원입니다. 이후 부평구청 압류 2건, 러키캐피탈대부 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 5번 주택임차권등기도 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 전보라의 주민등록·점유가 말소기준보다 앞서므로, 단순히 “임차권등기가 후순위라 소멸한다”만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 보증금 미배당분이 매수인에게 남을 수 있는 대항력 구조이지만, 이 사건에는 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있어 매수인 실질 인수액을 0원으로 반영하는 것이 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전보라 | 11층 1103호 48.32㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.30 | 2022.09.29 | 201,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원* |
전보라는 배당요구를 했고, 확정일자도 갖췄으므로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 121,800,000원 가정 시 집행비용 2,505,200원을 제외한 119,294,800원이 임차보증금에 배당되는 계산이며, 배당만 놓고 보면 81,705,200원이 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,505,200원 |
| 1. 임차인 전보라 보증금 | 201,000,000원 | 119,294,800원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 9,167,190원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사러키캐피탈대부 | 16,972,659원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 201,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 81,705,200원입니다. 그러나 매각물건명세서에 해당 주택임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 본 분석의 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 14층 건물 내 11층 1103호이며 철근콘크리트구조입니다.
- 주위환경. 굴다리오거리 동측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철역이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로·토지. 북서측·남서측으로 도로에 접하며, 인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 현황 유의. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으나, 내부 현황은 관련 공부서류와 일반적인 이용상황을 고려해 평가됐으므로 입찰 전 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 해당 전보라 임차권에 적용된다는 점에 달려 있습니다. 적용 대상·조건·말소 절차를 원문으로 대조하세요.
- 대항력의 기초사실 확인. 전입 2022.09.30, 점유개시 2022.09.30, 확정일자 2022.09.29가 등기·명세서와 일치하는지 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 121,800,000원만 보고 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재했던 물건이므로 현재 실제 점유관계와 인도 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비 체납. 감정평가에서도 관리비 체납 여부를 건물관리업체·관리실에 확인하도록 명시하고 있습니다.
- 설비 작동 확인. 위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있으나 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도 확인 대상으로 기재돼 있습니다.
맺으며 — “최저가보다 확약서 한 장이 더 중요하다”
이 물건의 표면 숫자는 감정가 174,000,000원, 최저가 121,800,000원입니다. 하지만 권리분석의 핵심 숫자는 보증금 201,000,000원입니다. 임차인 전보라는 말소기준보다 먼저 전입·점유해 대항력이 있고, 현재 회차 배당표만 보면 81,705,200원이 부족합니다. 확약이 없다면 최저가가 더 내려가도 미배당 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다.
다만 이 사건은 매각물건명세서에 해당 주택임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 따라서 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원*, 현재 회차 기준 실질취득은 121,800,000원으로 봅니다. 반면 실거래 비교자료는 없으므로 이 가격이 시세보다 저렴하다고 평가하지 않습니다. 권리 판단의 관건은 확약서 원문 확인, 가격 판단의 관건은 별도의 현장 시세 검증입니다.
