서울중앙지방법원 2025타경243. 서울 중구 신당동, 청계천로 334의 2층가-58호입니다. 사건 표시는 도시형생활주택이지만, 감정 이용상태는 2층가-58호 영업중 점포로 잡힙니다. 주변도 의류도매시장, 상업용빌딩, 업무용빌딩, 쇼핑센터가 혼재한 상업지역입니다. 따라서 이 물건은 주거용 실거주 물건처럼 접근할 게 아니라, 상가형 집합건물의 권리·점유·환금성을 기준으로 봐야 합니다.
가격만 보면 감정가 491,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 314,240,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율은 큽니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격보다 선순위·구등기 이슈입니다. 특히 갑구 9번 가등기는 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전 가등기인지, 또는 현재 권리관계에서 어떤 효력이 남는지 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경243 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 청계천로 334, 2층가-58호 |
| 물건종류 / 현황 | 도시형생활주택 · 감정 이용상태상 2층가-58호 영업중 점포 |
| 소유자 | 정성호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 491,000,000원 / 314,240,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 624,173,381원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 토지 현황 | 일반상업지역 · 대 · 상업용 · 공시지가 20,970,000원/㎡ · 토지면적 2,142.0㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 우리은행, 단 가등기 확인 필요
배당표상 금전 인수는 0원입니다. 다만 “금전 인수 0원”과 “권리상 완전 안전”은 같은 말이 아닙니다. 이 사건은 오래된 등기 흐름과 가등기 성격 확인이 결론을 좌우합니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 2명, 보증금은 미상
조사상 실제 임차인은 2명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리인 2015.03.06 이후로 정리되어 전입일 기준 대항력은 없음으로 표시됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 배당요구와 점유관계는 원본 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김병희 | 2016.08.29 | 미상 | 미상 | 2025.02.28 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박인우 | 2023.02.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 314,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,199,360원 | 약 매각가의 1.7% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 미상 | 0원 | 채권액 미상 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 65,000,000원 | 65,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 52,000,000원 | 52,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 갑구 8번 가압류 · 김재협 | 309,427,600원 | 192,040,640원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 66,300,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 504,000,000원 | 0원 | 신청채권자 배당 없음 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 60,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
예상 채권총액 1,296,727,600원 중 배당액은 309,040,640원, 미배당은 987,686,960원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성동공업고등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 의류도매시장·상업용빌딩·업무용빌딩·쇼핑센터가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 있어 대중교통 편의도는 양호합니다.
- 이용상태. 2층가-58호는 영업중 점포로 조사되었습니다. 2층가-59호는 공실상태로 기재됩니다.
- 설비. 공용 위생 및 급·배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 시장, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등이 표시됩니다.
- 물건 하자. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이는 “-”로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 9번 가등기 원본 확인. 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전 성격인지, 현 권리관계에 어떤 효력이 남는지 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 김병희·박인우의 실제 점유 여부, 영업자와 전입자의 일치 여부, 보증금·확정일자 유무를 확인해야 합니다.
- 영업중 점포 명도. 주거 명도와 달리 영업시설·물품·사용자 특정 문제가 생길 수 있습니다.
- 배당표 대조. 배당표에는 선순위 채권 배당이 반영되어 있으나, 등기 흐름상 과거 근저당 말소 기재도 있어 배당권 실제 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·공용비용. 집합상가형 물건은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 토지이용 제한. 토지거래계약에관한허가구역, 철도 저촉, 건축선 저촉 표시가 있어 향후 활용성 검토가 필요합니다.
맺으며 — “64%”보다 “가등기와 점유”가 먼저다
이 물건은 감정가 대비 최저가가 64%까지 내려왔고, 배당표상 금전 인수도 0원입니다. 숫자만 보면 싸 보입니다. 그러나 주거용 아파트가 아니라 영업중 점포이고, 임차인 2명의 보증금·확정일자도 미상이며, 무엇보다 갑구 9번 가등기 성격 확인이 남아 있습니다. 결론은 명확합니다. 가격은 검토할 만하지만, 원본 권리 확인 전에는 공격 입찰보다 보수 접근이 맞습니다. 권리 확인 전까지는 C급 보류 물건입니다.