인천지방법원 2025타경514707. 인천 서구 당하동 드림힐 103동 1층 102호, 전용 69.56㎡의 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다. 현재 소유자는 박상일이고, 2021.12.14. 거래가액 290,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 최승연의 선순위 대항력 임차권입니다. 임차인의 주민등록일과 확정일자는 모두 2021.07.13.이고, 말소기준인 서구 압류는 2024.06.05. 접수됐습니다. 따라서 임차권은 말소기준보다 앞서며, 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하면 부족분이 매수인에게 남는 구조입니다.

현재 최저매각가는 감정가 290,000,000원에서 한 차례 유찰된 203,000,000원입니다. 하지만 배당표상 임차인에게 돌아가는 금액은 199,358,000원이고 보증금 290,000,000원 중 90,642,000원이 부족합니다. 이 부족분을 더하면 매수인의 경제적 부담은 293,642,000원입니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당 인수액이 커지는 대항력 인수형이므로, 최저가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

2018년 농협은행 근저당권 267,600,000원은 2021.07.12. 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 권리 순위를 가르는 말소기준은 2024.06.05. 서구 압류입니다. 그런데 최승연은 2021.07.13. 주민등록과 확정일자를 갖췄고, 점유개시는 2021.07.12.입니다. 이후 2023.08.14. 보증금 290,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 앞서며 배당 후 미회수 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 권리입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

최승연은 보증기관의 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제도 행사합니다. 현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용 3,642,000원을 제외한 199,358,000원이 임차인에게 배당되고, 남은 90,642,000원이 매수인 부담으로 계산됩니다.

② 시세 비교 — 최저가 67.7%가 아니라 실질취득을 봐야 한다

드림힐 69.56㎡ 거래는 총 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.08. 4층 300,000,000원 1건이고, 최근 12개월 평균도 300,000,000원입니다. 과거 2021.08.과 2021.12. 거래는 각각 290,000,000원이며, 전체 3건 평균은 293,333,333원입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 3.4% 높은 흐름이라 하락 추세로 볼 자료는 아닙니다.

최저가 203,000,000원만 놓고 계산한 최근 시세 대비 비율은 67.7%입니다. 하지만 이 수치는 대항력 임차인의 인수액을 제외한 숫자입니다. 현재 회차 실질취득은 293,642,000원으로, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 300,000,000원과의 차이가 크지 않습니다. 따라서 이 사건을 “시세의 67.7%에 사는 물건”으로 평가하면 권리비용을 빠뜨리는 셈입니다.

③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)

현재 회차 예상배당에서는 최승연 보증금 290,000,000원 중 199,358,000원이 배당되고, 부족분 90,642,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중이며, 전용 69.56㎡의 1층 102호입니다.
• 입지. 인천당하중학교 서측 인근으로 다세대주택과 근린생활시설이 주를 이루는 신흥주택지대이며, 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천2호선 완정역이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
• 규모·준공. DREAMHILL은 40세대이며 사용승인일은 2018.10.11입니다.
• 토지. 자연녹지지역·성장관리계획구역 등이 포함되고, 토지면적은 2,072.0㎡, 공시지가는 690,100원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 거래 표본. 동일 면적 확인 거래는 3건, 최근 12개월 거래는 1건이어서 시세 표본은 많지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가보다 실질취득을 기준으로 응찰가를 계산. 현재 회차는 낙찰가 203,000,000원에 인수 90,642,000원을 더한 293,642,000원이 핵심 비교값입니다.
• 대항력 임차인 확인. 최승연의 전입·확정일자와 임차권등기, 배당요구 및 보증금 290,000,000원을 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
• 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으나, 대항력 포기까지 포함하는지 여부가 실질 인수액을 좌우합니다.
• 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 인수 150,689,400원, 3회 유찰 시 인수 192,720,460원으로 증가하므로 낙찰가 하락만 보고 싸졌다고 판단하면 안 됩니다.
• 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 300,000,000원입니다. 전체 평균 293,333,333원보다 최신 거래를 우선해 비교하는 편이 타당합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “2.03억 낙찰”이 아니라 “2.93642억 취득”으로 봐야 한다

이 사건은 유찰 1회로 최저매각가가 203,000,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로는 가격을 설명할 수 없습니다. 최승연의 보증금은 290,000,000원이고, 전입과 확정일자가 말소기준 압류보다 앞섭니다. 현재 회차 배당으로 회수되지 못하는 90,642,000원을 매수인이 인수한다고 보면 실질취득은 293,642,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 300,000,000원과 큰 차이가 없어, 67.7%라는 최저가 할인율만큼의 가격 메리트는 존재하지 않습니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 기재는 중요한 변수지만, 대항력 포기까지 확인되지 않은 상태에서 임의로 인수액을 0원으로 처리해서는 안 됩니다. 이 물건의 결론은 단순합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세에 가깝고, 선순위 대항력 임차보증금 처리가 입찰의 핵심입니다. 확약서의 효력과 실제 말소 조건을 원문으로 확인하기 전까지는 가격보다 권리 확인이 먼저입니다.