인천지방법원 2025타경514719. 만수동 월드이클래스 1층 102호, 전유면적 45.84㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “후순위 권리 전부 소멸”형이 아닙니다. 소유자 이대수는 2021.02.23 소유권을 이전받았고, 박순남은 전입 2021.01.20, 점유개시 2021.02.01, 확정일자 2021.01.18로 정리돼 있습니다. 말소기준권리는 2023.01.13 주택도시보증공사 가압류이므로, 박순남의 점유·전입은 그보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체가 2023.03.08에 이뤄졌더라도 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로 분석해야 합니다.
현재 최저매각가 119,700,000원을 그대로 배당 가정하면 집행비용 2,475,800원 이후 박순남에게 117,224,200원이 배당되고, 보증금 부족분 111,775,800원이 남습니다. 확약이 없었다면 이 부족분은 매수인 인수 위험으로 연결되고, 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금은 더 커지는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 을구 순위 3번 주택임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 원칙상 그 임차인에 대해서는 인수액을 실질 0원으로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514719 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 2-10 월드이클래스 1층 102호 · 도로명 수현로119번길 15 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(오피스텔) · 전유 45.84㎡ · 지하1층·지상13층 건물 |
| 이용상태 | 건축물대장상 오피스텔 · 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인 불가 |
| 소유자 | 이대수 · 2021.02.23 소유권이전 · 거래가액 229,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 119,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 229,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박순남 | 1층 102호 45.84㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 229,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.01.20 | 우선변제 확정 2021.01.18 · 배당요구 2023.03.08 | 실질 인수 0원 보증기관 승계 신고 아님 · 해당 임차권 말소동의 확약 |
을구 3-2는 별도의 이름·보증금이 있는 새 임차인이 아니라 3번 임차권의 계약일자를 2020.12.15로 경정한 등기입니다. 따라서 이 자료에서 확인되는 실제 임차인은 박순남 1명으로 봅니다. 박순남은 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로, 보증금 229,000,000원 역시 별도의 보증기관 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
이 사건은 대항력 임차인이 있는 만큼 원래는 단순 최저가 비교가 금지되는 유형입니다. 확약을 반영하지 않으면 현재 회차에서 최저가 119,700,000원 외에 111,775,800원의 미배당 보증금이 남기 때문입니다. 그러나 해당 임차권 말소동의 확약을 반영하면 인수는 실질 0원이므로, 현재 회차의 실질취득 기준금액은 119,700,000원입니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 최신 실거래 · 2025.04 | 43.38㎡ | 11 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.84㎡ 대상 | 1건 | 185,000,000원 |
| 감정가 | 45.84㎡ | 1 | 171,000,000원 |
| 실질취득 · 확약 반영 | 45.84㎡ | 1 | 119,700,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 185,000,000원으로 제시돼 있고, 현재 최저가의 최근 시세 대비 비율은 64.7%입니다. 말소동의 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서는 실질취득 119,700,000원도 같은 가격 기준으로 비교할 수 있습니다. 따라서 확약 반영 후 가격만 놓고 보면 최근 거래보다 낮은 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,475,800원 |
| 1. 임차인 박순남 보증금 | 229,000,000원 | 117,224,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 994,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 에스비아이저축은행 | 35,811,453원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 229,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박순남의 보증금 부족분은 111,775,800원입니다. 이는 확약을 반영하지 않은 원칙적 인수 계산액이며, 본건은 해당 임차권 말소동의 확약이 제출돼 있어 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 인수 구조 — 확약이 없다면 싸지는 게 아니다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 119,700,000원 | 111,775,800원 |
| 2회 유찰 시 | 83,790,000원 | 147,118,220원 |
| 3회 유찰 시 | 58,653,000원 | 171,802,754원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물대장상 전유부 용도는 오피스텔입니다. 임차권 자료에는 주거로 기재돼 있습니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 소재 만수북중학교 북측 인근. 주변은 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 아파트단지가 주로 들어선 주택지대입니다.
- 교통. 부근 도로에 버스정류장이 있으며 대중교통 편익은 보통으로 평가됐습니다. 북서측 약 6M 포장도로에 접해 차량 진출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트조·철근콘크리트지붕, 지하1층·지상13층. 급배수·위생·승강기·소방·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등이 확인되며, 공시지가는 1,365,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 월드이클래스는 총 12호, 준공일 2019.01.22이며 확인된 실거래는 1건입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.2회로 제시돼 있어 가격과 거래 표본을 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 을구 순위 3번 박순남 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실제 매수인에게 적용되는지, 조건과 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 확약 미적용 시 인수액 재확인. 현재 배당 가정에서 박순남의 미배당 보증금은 111,775,800원입니다. 확약이 적용되지 않으면 이 금액이 핵심 인수위험입니다.
- 임차권 경정등기 확인. 을구 3-2는 3번 임차권의 임대차계약일자를 2020.12.15로 경정한 기록입니다. 별도의 임차권으로 오인하지 말고 원등기와 함께 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 현황조사 당시 현관에 관리비 납부 독촉장이 붙어 있었습니다. 관리비 체납액과 매수인 부담 가능 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문·이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 건축물현황도와 실제 내부 상태의 일치 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 12개월 평균 및 최신 거래는 185,000,000원이지만 확인 거래는 1건입니다. 1층 본건의 개별 가치 판단을 한 건의 실거래에만 의존하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 말소동의 확약서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 이유는 유찰이 아니라 확약이다”
이 물건은 표면적으로 최저가 119,700,000원, 최근 시세 대비 64.7%라 상당히 낮아 보입니다. 그러나 박순남의 보증금 229,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차보증금입니다. 확약을 무시하면 현재 회차에서도 111,775,800원의 인수가 발생하고, 추가 유찰 시 인수액은 더 커집니다. 따라서 “감정가의 70%라 싸다”는 식의 접근은 틀립니다.
이 사건의 판단을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 해당 임차권 말소동의 확약입니다. 그 확약을 유효하게 반영하면 박순남에 대한 매수인 인수는 실질 0원, 실질취득은 119,700,000원이 됩니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 185,000,000원의 64.7%입니다. 다만 실거래가 1건뿐이고 내부확인도 되지 않았으며 관리비 독촉장도 확인됐습니다. 결론은 “확약 원본과 적용 조건을 확인하면 가격 메리트가 살아나는 조건부 안전형”입니다. 확약 검증이 끝나기 전에는 가격 차이만 보고 응찰해서는 안 됩니다.
