182,000,000원
인천지방법원 2025타경514815. 부평구 청천동 드림씨티 제3층 제301호 오피스텔입니다. 권리분석의 중심은 후순위 근저당이나 압류가 아니라 임현지의 선순위 임차권입니다. 임현지는 2021.04.28 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2021.05.24 주민등록·점유를 시작했습니다. 말소기준인 손경희 근저당은 2021.10.14 설정됐으므로, 임현지의 대항력 발생 시점이 더 빠릅니다.
현재 최저매각가는 감정가 260,000,000원에서 한 차례 유찰된 182,000,000원입니다. 확약이 없다면 배당 후 남는 임현지 보증금 109,348,000원이 인수 위험으로 이어지는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서에 명시된 을구 7번 주택임차권과 관련해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 해당 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514815 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 178-10 드림씨티 3층301호 · 도로명 인천광역시 부평구 마장로 416 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제3층 제301호 · 철근콘크리트구조 16층 건물 · 오피스텔로 이용중 |
| 임차권 범위 | 제3층 제301호 78.56㎡ 전부 |
| 소유자 | 고은자 · 2021.05.20 매매 · 거래가액 288,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 182,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 288,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2021.10.14 손경희 근저당권 12,000,000원입니다. 이후 엄연산 측 근저당권, 인천신용보증재단 가압류, 부평구·국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임현지는 2021.05.24 전입·점유로 말소기준보다 앞서므로 단순히 을구 7번 임차권등기 날짜만 보고 후순위라고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임현지 제3층 제301호 78.56㎡ 전부 | 2021.05.24 | 2021.04.28 | 288,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 | 확약 실질 0원 룰상 미배당 109,348,000원 |
| 조민 | 2023.10.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 실질 0원 |
임현지는 실제 임차인이며 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아닙니다. 조민 역시 별도의 실제 임차인으로 조사됐습니다. 따라서 실제 임차인은 2명입니다. 조민의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가의 70%
감정가는 260,000,000원, 현재 최저매각가는 182,000,000원으로 한 차례 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오의 매각가는 2회 유찰 시 127,399,999원, 3회 유찰 시 89,179,999원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 182,000,000원 | 109,348,000원 | 0원 | 182,000,000원 |
| 2회 유찰 · 49% | 127,399,999원 | 163,183,601원 | 0원 | 127,399,999원 |
| 3회 유찰 · 34% | 89,179,999원 | 200,825,241원 | 0원 | 89,179,999원 |
④ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정 · 룰상 산식)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 |
| 1. 임차인 임현지 보증금 · 우선변제 | 288,000,000원 | 178,652,000원 |
| 2. 근저당 · 손경희 | 12,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 엄염산 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 엄연산 | 12,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 인천신용보증재단 | 63,658,594원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 288,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식 자체에서는 임현지 보증금 부족분 109,348,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 이 금액은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하기 전 값이며, 본 권리분석의 실질 인수 판단은 0원입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용중입니다.
- 위치. 인천광역시 부평구 청천동 용마초등학교 서측 약 150미터 지점 인근이며, 주변에는 주상복합공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 내 제3층 제301호이며, 급·배수 및 위생설비·소화전·승강기시설이 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 30미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준공업지역, 가로구역별 최고높이제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 임현지 주택임차권의 인수액을 0원으로 보는 핵심 근거이므로 적용 대상·조건을 직접 대조해야 합니다.
- 임현지 권리 순서 재확인. 임대차계약·확정일자 2021.04.28, 전입·점유 2021.05.24로 말소기준권리 2021.10.14보다 앞섭니다.
- 조민 확인. 2023.10.18 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가 182,000,000원은 감정가 260,000,000원의 70%이나, 이 비율만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 않습니다.
- 현재 이용·점유 확인. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며 임대관계는 미상으로 조사돼, 현장 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 확약이 결과를 바꾼다”
이 사건의 권리분석은 숫자 하나보다 확약서 한 장이 더 중요합니다. 임현지의 288,000,000원 보증금은 2021.05.24 전입·점유로 2021.10.14 말소기준권리보다 앞서고, 현재 최저가 182,000,000원 배당 산식에서는 109,348,000원이 남습니다. 확약이 없다면 명백한 인수형 구조입니다.
하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 조민은 후순위 전입으로 대항력이 없습니다. 따라서 확약의 유효 범위를 원문에서 확인한다는 전제 아래 현재 회차 실질취득은 182,000,000원입니다. 다만 감정가 대비 70%라는 사실만으로 가격 메리트까지 인정할 수는 없습니다. 권리는 확약 확인 후 판단 가능, 가격은 별도 검증. 이것이 이 물건의 핵심입니다.
