인천지방법원 2025타경514899. 구월동 양지쉐르빌 4층 402호, 전용 57.17㎡ 다세대주택입니다. 현재 최저가는 감정가 192,000,000원에서 한 차례 유찰된 134,400,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 내려온 듯 보이지만, 이 사건의 승부처는 최저가가 아닙니다. 임차인 장혜린은 2022.05.23 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2022.03.23으로, 말소기준인 2024.04.16 소상공인시장진흥공단 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고, 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
현재 회차 예상배당에서는 보증금 189,000,000원 가운데 131,718,400원이 배당되고, 57,281,600원이 부족합니다. 따라서 134,400,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득은 134,400,000원 + 57,281,600원 = 191,681,600원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 미배당 보증금 인수액이 그만큼 커지기 때문에 총 부담은 대략 보증금 189,000,000원 부근에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514899 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1098 양지쉐르빌 4층 402호 · 도로명 인천광역시 남동구 문화서로 88-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 57.17㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 402호 |
| 사용승인 | 2009.12.18 |
| 소유자 | 서예찬 · 2022.06.15 소유권이전 · 거래가액 191,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 134,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2024.04.16 접수된 소상공인시장진흥공단 가압류 7,777,840원입니다. 이후 남동구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 장혜린의 주민등록·점유는 2022.05.23으로 말소기준보다 먼저입니다. 을구 9번 주택임차권등기 자체는 2024.06.18 접수됐지만, 임차인의 대항력 기준일은 그보다 앞선 점유·주민등록에서 출발하므로 등기 소멸과 보증금 인수 여부는 별개로 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장혜린 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.23 / 2022.03.23 | 189,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 57,281,600원 |
장혜린은 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 회차 매각대금만으로 보증금 전액을 돌려받지 못합니다. 예상배당액은 131,718,400원이며, 미배당 57,281,600원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 134,400,000원 | 57,281,600원 | 191,681,600원 |
| 2회 유찰 시 | 94,080,000원 | 97,013,440원 | 191,093,440원 |
| 3회 유찰 시 | 65,855,999원 | 124,729,409원 | 190,585,408원 |
표가 핵심입니다. 낙찰가가 134,400,000원에서 94,080,000원, 다시 65,855,999원으로 내려가도 인수액은 반대로 57,281,600원에서 97,013,440원, 124,729,409원으로 증가합니다. 결국 총 부담은 계속 약 190,000,000원대에 머뭅니다. 이 물건은 “더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 그대로 적용되지 않습니다.
④ 시세 비교 — 최저가 77.7%가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
양지쉐르빌 전용 57.17㎡ 비교 거래는 2건입니다. 2021.09에는 2층이 155,000,000원, 2022.05에는 본건과 같은 4층이 191,000,000원에 거래됐습니다. 시세 기준 평균은 173,000,000원, 최신 거래는 191,000,000원입니다. 거래 표본이 2건으로 적고 거래 시점도 오래됐기 때문에 개별 호수 가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 57.17㎡ | 4 | 191,000,000원 |
| 2021.09 | 57.17㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 평균 | 57.17㎡ | 2건 | 173,000,000원 |
최저가 134,400,000원만 시세 평균 173,000,000원과 비교하면 77.7%로 보입니다. 그러나 현재 회차 실질취득 191,681,600원을 기준으로 다시 계산하면 평균의 110.8%입니다. 최신 거래 191,000,000원과 비교해도 681,600원 높습니다. 즉 이 사건에서 최저가 할인율은 가격 메리트를 보여주는 숫자가 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,681,600원 |
| 1. 임차인 장혜린 보증금 | 189,000,000원 | 131,718,400원 |
| 2. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 7,777,840원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 189,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 2,681,600원을 우선 공제한 뒤 임차인에게 131,718,400원이 배당되고, 보증금 부족분 57,281,600원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 소상공인시장진흥공단과 주택도시보증공사에는 배당 잔액이 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택이며 전용 57.17㎡입니다. 양지쉐르빌 전체 세대수는 8세대입니다.
- 입지. 인천구월서초등학교 동측 인근으로 다세대주택·단독주택·대단위 아파트단지·근린생활시설·학교시설 등이 혼재한 기존 주택지입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 인천지하철 1호선·2호선 인천시청역이 있습니다.
- 도로. 토지 서측 약 12미터, 북측 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역은 기재상 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인 등을 대상으로 지정돼 있습니다.
- 공시지가. 1,772,000원/㎡이며 토지면적은 217.2㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 8세대 다세대주택이고 비교 가능한 거래가 2건으로 제한적이어서, 대단지 공동주택보다 가격 확인과 재매각 전략을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 총부담 확인. 현재 최저가 134,400,000원에만 시선을 두지 말고 룰상 인수 57,281,600원을 합친 191,681,600원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 낙찰가가 94,080,000원으로 내려가도 인수는 97,013,440원으로 증가해 실질취득은 191,093,440원입니다.
- 임차보증금 정산 확인. 장혜린의 배당액과 미배당액을 매각기일 전 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 범위와 대항력 포기 여부를 원문으로 확인하기 전에는 인수 0원으로 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하고 임대관계가 확인되므로 실제 현재 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이고 거래표본도 2건이므로 낙찰 후 재매각 가능한 가격을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.344억짜리 물건이 아니다”
이 사건의 핵심 숫자는 최저가 134,400,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 189,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 현재 회차에는 미배당 57,281,600원이 남고 매수인 총부담은 191,681,600원이 됩니다. 이후 더 유찰돼도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 커져 실질취득은 계속 190,000,000원 안팎에 머뭅니다.
시세 기준 평균은 173,000,000원, 최신 거래는 191,000,000원입니다. 현재 실질취득은 평균보다 높고 최신 거래와도 사실상 같은 수준입니다. 여기에 8세대 다세대라는 환금성 제약과 임차보증금 정산 확인까지 필요합니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점은 확인할 요소지만, 대항력 포기까지 확인하기 전에는 인수액을 제거해서 계산해서는 안 됩니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 크게 내려왔지만 실질가격은 내려오지 않은 물건입니다.
