인천지방법원 2025타경514901. 경서동 통칭 ‘두호글로리아’ 3층 302호, 전용 49.695㎡ 다세대주택입니다. 소유자 박재오는 2020.12.28. 신탁재산 처분을 통해 거래가 126,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 후순위 권리 자체가 아니라 곽일석의 선순위 대항력입니다. 곽일석은 2020.12.28. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.11.30.이며, 말소기준으로 제시된 2022.11.24. 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커지는 구조입니다. 현재 회차에서는 예상 미배당이 19,199,400원, 2회 유찰 시 50,779,460원, 3회 유찰 시 72,865,622원으로 계산되어 있습니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 해당 임차권등기에 대한 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 본 리포트에서는 이 임차인의 실질 인수를 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514901 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 758-8 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 49.695㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층건 중 3층 302호 |
| 소유자 | 박재오 (2020.12.28. 거래가 126,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 107,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 124,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 단지 | 두호글로리아 · 8세대 · 2015.12.08. 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서가 승부처
말소기준은 2022.11.24. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 강서세무서 압류, 인천광역시 서구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 곽일석의 전입·점유는 2020.12.28.로 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 임차권등기 자체는 2023.02.20.이지만, 등기 내용에 임대차계약일 2020.11.28., 전입·점유 2020.12.28., 확정일자 2020.11.30.이 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 곽일석 3층 302호 49.695㎡ 전부 | 점유 2020.12.28. 전입 2020.12.28. 확정 2020.11.30. | 124,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
* 확약을 반영하지 않는 배당 계산상 현재 회차 미배당액은 19,199,400원입니다. 확약은 이 임차권등기에 적용되는 요소이며, 다른 임차인의 인수 위험으로 확대 적용할 사항은 없습니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 곽일석 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 할인은 있지만 하락 추세를 먼저 봐야 한다
두호글로리아의 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 156,666,666원이지만, 과거 175,000,000원·160,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 자료를 우선하는 것이 적절합니다. 최신 거래는 2024.02. 135,000,000원이고 최근 12개월 평균도 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 52.57㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2022.02 | 48.76㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2021.06 | 49.59㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 135,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득 107,100,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원의 79.3%입니다. 금액만 보면 차이가 존재합니다. 하지만 최근 가격이 이전 거래 대비 -19.4%로 내려온 하락 추세이고, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 따라서 과거 전체 평균 156,666,666원 대비 68.4%라는 숫자를 근거로 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,299,400원 |
| 1. 임차인 곽일석 보증금 | 124,000,000원 | 104,800,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 124,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 미배당액은 19,199,400원입니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약서를 반영하면 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당 순위에 영향을 줄 수 있는 요소에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 107,100,000원 | 19,199,400원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 · 49% | 74,970,000원 | 50,779,460원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 52,479,000원 | 72,865,622원 | 실질 0원* |
일반적인 대항력 인수형 물건은 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가해 ‘낙찰가만 싸지는 착시’가 생깁니다. 이 사건 역시 배당 계산 자체는 그 구조를 보여주지만, 말소동의 확약서라는 사건 고유 요소 때문에 본 분석의 실질 인수는 각 회차에서 0원*으로 처리합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 ‘다세대주택’으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 3층 302호입니다.
- 입지. 경서초등학교 동측 인근에 위치하며 주변은 동유형의 중·소규모 공동주택이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 설비. 상·하수도, 급배수, 도시가스 및 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 1,264,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 두호글로리아는 8세대 규모이며 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이고 최근 가격 추세는 -19.4%여서 매도 시 가격 발견과 거래 속도를 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 물건의 권리분석 결론은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 주택임차권등기에 적용된다는 점에 달려 있습니다.
- 임차권등기 확인. 곽일석의 보증금은 124,000,000원이며 전입·점유 2020.12.28., 확정일자 2020.11.30.로 말소기준보다 앞섭니다.
- 최저가 착시 구분. 확약을 빼면 현재 회차에도 19,199,400원의 미배당 보증금이 존재합니다. 단순히 107,100,000원만 보고 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 135,000,000원이며 최근 가격 추세는 -19.4%입니다. 과거 전체 평균 156,666,666원보다 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
- 환금성 점검. 8세대 다세대주택으로 최근 거래 표본이 적습니다. 취득가뿐 아니라 향후 매도 가능 가격과 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 배당 원본 대조. 예상배당에는 집행비용 2,299,400원과 임차인 배당 104,800,600원이 반영돼 있습니다. 실제 배당표와 매각물건명세서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 이유”보다 확약서가 먼저다
이 사건은 겉으로 보면 감정가 153,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 107,100,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 최신 거래 135,000,000원 대비 79.3%라는 숫자만 보면 가격 차이가 분명합니다. 그러나 권리구조의 핵심은 가격표가 아니라 곽일석의 124,000,000원 선순위 임차보증금입니다.
원칙만 적용하면 현재 회차에서 19,199,400원이 미배당되어 매수인에게 이어질 수 있습니다. 다만 이 사건에는 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차인의 실질 인수를 0원*으로 반영할 수 있다는 점이 결정적입니다. 결국 확약서 확인이 권리의 관문이고, 그 관문을 통과한 뒤에는 최근 시세 135,000,000원, 최근 추세 -19.4%, 8세대 소규모 다세대의 환금성을 놓고 응찰가격을 판단해야 합니다. 권리는 확약서 확인 조건부 합격, 가격은 하락장과 환금성을 감안한 보수적 접근이 필요한 물건입니다.
