103,600,000원
인천지방법원 2025타경514903. 검암동 부경캐슬 3층 304호, 전용 46.48㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 “낙찰가가 1억 초반까지 떨어졌다”가 아니라 임차권의 실제 승계 여부와 최근 시세입니다. 말소기준권리는 2023.03.02. 설정된 주식회사대한파인스 근저당권 195,000,000원이고, 그 뒤의 압류·강제경매개시결정·임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
다만 최윤서는 말소기준보다 앞선 2022.07.20. 전입, 2022.07.01. 확정일자를 갖고 보증금 132,500,000원으로 임차권등기까지 마친 임차인입니다. 현재 최저가 103,600,000원에서 집행비용 2,250,400원을 빼면 101,349,600원이 배당되고, 31,150,400원이 부족합니다. 확약이 없다면 이 부족분은 매수인 승계 문제로 이어질 수 있지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 최윤서 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514903 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 679-2 3층304호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 46.48㎡ · 지상4층 건물 내 제3층 제304호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 윤진향 |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 103,600,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구액 | 132,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2023.03.02. 주식회사대한파인스 근저당권입니다. 국세 압류, 김포시 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 동작구 압류는 모두 그 이후라 매각으로 소멸합니다. 최윤서의 임차권등기 자체는 2024.08.19.로 후순위이지만, 임대차의 전입일은 2022.07.20.로 말소기준보다 빠릅니다.
| 점유·임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최윤서 | 2022.07.20 | 132,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 적용 실질 0원 |
| 김유중 | 2025.05.14 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 후순위 전입 |
② 시세 비교 — 70% 유찰가도 최근 거래보다 높다
부경캐슬은 12세대, 2010.06.04. 준공이며 대상 면적은 46.48㎡입니다. 확인되는 거래는 4건이지만, 가격 판단에서는 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균 126,875,000원보다 최근 12개월 자료를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 45.91㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2023.03 | 46.48㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2022.08 | 46.48㎡ | 3 | 132,500,000원 |
| 2022.05 | 46.48㎡ | 4 | 150,000,000원 |
전체 4건 평균은 126,875,000원이라 현재 최저가가 그 평균의 81.7%로 보일 수 있습니다. 하지만 최신 거래이자 최근 12개월 유일한 거래는 90,000,000원입니다. 현재 실질취득액 103,600,000원은 이 최근 시세의 115.1%로, 오히려 13,600,000원 높습니다. 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세도 -35.3%입니다. 따라서 전체 평균만 보고 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,250,400원 |
| 1. 임차인 최윤서 보증금 | 132,500,000원 | 101,349,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대한파인스 | 195,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 132,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 최윤서 보증금의 부족분은 31,150,400원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 최윤서 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 먼저 확약을 본다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 103,600,000원 | 31,150,400원 | 103,600,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 72,520,000원 | 61,685,360원 | 72,520,000원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 50,764,000원 | 83,049,752원 | 50,764,000원 |
확약이 없다면 최윤서의 보증금 132,500,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 그러나 이 사건은 최윤서 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출된 사례이므로 실질취득 계산에서는 해당 인수를 0원으로 반영합니다. 따라서 가격 판단은 각 회차의 낙찰가 자체와 최근 실거래를 비교해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천간재울초등학교 남측 인근. 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 건물의 제3층 제304호. 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구), 토지면적 428.0㎡, 공시지가 1,705,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 환금성. 부경캐슬은 12세대의 소규모 다세대이며 최근 거래 표본이 적고, 최근 거래가격이 과거보다 낮아 가격 확인을 보수적으로 해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각 후 최윤서 임차권의 말소·인수 배제까지 담보하는지 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 김유중 점유 확인. 전입은 후순위지만 현재 점유 형태와 보증금·계약관계는 명도 계획에 영향을 줄 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 4건 평균 126,875,000원보다 최근 12개월 거래 90,000,000원과 -35.3% 추세를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·김포시·동작구 압류 중 당해세가 있으면 배당표보다 선순위로 차감될 수 있습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 12세대 규모이고 최근 12개월 거래가 1건이므로 재매각 시 거래 속도와 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 정리되지만 가격은 아직 비싸다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 132,500,000원의 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 실제 배당 계산도 현재 회차에서 31,150,400원의 미배당액을 보여줍니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 최윤서 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 확약 적용 실질취득액은 103,600,000원이고, 최신 거래이자 최근 12개월 평균은 90,000,000원입니다. 즉 현재 가격은 최근 시세의 115.1%입니다. 게다가 최근 가격 흐름은 -35.3%입니다. 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만 가격 리스크는 그대로 남아 있습니다. 이 물건은 “1회 유찰됐으니 싸다”가 아니라, 확약의 효력을 원본으로 확인한 뒤 최근 90,000,000원 거래를 기준으로 가격을 다시 잡아야 하는 사건입니다.
