인천지방법원 2025타경514913. 인천 부평구 십정동 우주빌라 2층 202호 다세대주택입니다. 감정가는 142,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 99,400,000원입니다. 표면상으로는 감정가보다 42,600,000원 낮아졌지만, 이 사건의 승부처는 최저가가 아닙니다. 임차인 박상홍은 2022년 5월 13일 전입·점유했고, 확정일자는 2022년 5월 2일입니다. 말소기준인 2023년 2월 7일 국 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.
박상홍의 보증금은 165,000,000원으로 현재 최저가 99,400,000원보다 큽니다. 현재 회차 예상배당은 97,210,800원이고 부족분은 67,789,200원입니다. 따라서 낙찰자가 부담하는 경제적 취득액은 99,400,000원에 인수액을 더한 167,189,200원입니다. 낙찰가가 더 떨어져도 배당액이 줄면서 미배당 인수액이 커지기 때문에 총 취득부담은 임차보증금 165,000,000원 부근에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514913 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 583-22 우주빌라 2층202호 · 도로명 인천광역시 부평구 경인로 713 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.05.13 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 99,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 별도등기 | 있음 · 토지 을구 1번 구분지상권은 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수 |
① 권리 흐름 — 임차인은 선순위, 토지 권리는 존속
말소기준은 2023.02.07 갑구 15번 국 압류입니다. 이후의 2025.11.18 국 압류와 2025.12.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 박상홍의 전입·점유는 2022.05.13으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금 165,000,000원, 확정일자 2022.05.02, 배당요구까지 갖춘 대항력·우선변제권 보유 임차인입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박상홍 | 2층 202호 59.305㎡ 전부 · 주거 | 165,000,000원 | 전입·점유 2022.05.13 확정일자 2022.05.02 배당요구 2024.02.06 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 해당 없음 |
② 실질취득 — 유찰돼도 1.65억대가 유지된다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 그래서 최저가만 낮아질 뿐 실질취득 부담은 크게 낮아지지 않습니다. 이 사건의 회차별 계산은 아래와 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 | 99,400,000원 | 67,789,200원 | 167,189,200원 |
| 2회 유찰 시 | 69,580,000원 | 97,072,440원 | 166,652,440원 |
| 3회 유찰 시 | 48,706,000원 | 117,570,708원 | 166,276,708원 |
현재 회차에서 실질취득 167,189,200원은 감정가 142,000,000원보다 25,189,200원 높습니다. 두 번, 세 번 더 유찰되더라도 실질취득은 각각 166,652,440원, 166,276,708원으로 165,000,000원 보증금 부근에 머뭅니다. 따라서 69,580,000원이나 48,706,000원이라는 최저가만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,189,200원 |
| 1. 임차인 박상홍 보증금 | 165,000,000원 | 97,210,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서 임차인 박상홍의 보증금 부족분은 67,789,200원으로 매수인 인수 대상입니다. 집행비용은 매각가의 2.2% 추정이며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물 내 2층 일부입니다.
- 입지. 인천 동암초등학교 북측 인근이며, 대로변에는 근린생활시설과 공동주택이 혼재하고 서측 후면은 다세대주택 등 소규모 공동주택 중심 주택지대입니다.
- 교통. 대로변에 있어 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 도보 10여분 거리에 부평삼거리역과 동암역이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 도로. 대상물건 동측으로 폭 35미터 정도의 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·도시철도 저촉·상대보호구역·과밀억제권역·철도보호지구·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 최저가 99,400,000원에 예상 인수액 67,789,200원을 더한 167,189,200원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 2회 유찰 시 실질취득 166,652,440원, 3회 유찰 시에도 166,276,708원으로 임차보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
- 박상홍 대항력 확인. 전입·점유 2022.05.13, 확정일자 2022.05.02, 보증금 165,000,000원, 배당요구 2024.02.06입니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의가 대항력 포기까지 포함하는지 원문을 직접 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 1995.01.04 제242호 구분지상권은 매각 후에도 존속하므로 토지 등기 원본의 권리 내용과 이용 제약을 확인해야 합니다.
- 임대관계·점유 재확인. 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 임대관계가 명확히 확인되지 않은 부분이 있으므로 현장 점유관계를 재확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,940만원짜리 경매”가 아니다
이 사건을 최저매각가 99,400,000원만 보고 판단하면 핵심을 놓칩니다. 실제 임차인 박상홍의 보증금은 165,000,000원이고, 말소기준보다 앞선 전입·점유로 대항력이 있습니다. 현재 배당계산대로라면 낙찰자는 67,789,200원을 추가로 인수해 실질취득이 167,189,200원에 이릅니다. 이는 감정가 142,000,000원의 117.7%입니다.
더 유찰돼 최저가가 69,580,000원, 48,706,000원까지 내려가도 인수액이 반대로 늘어 실질취득은 계속 1.65억대입니다. 여기에 토지 을구 1번 구분지상권까지 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있다는 점은 확인되지만, 확인되는 문구만으로 박상홍의 선순위 대항력까지 포기됐다고 단정해 금전 인수를 0원 처리할 수는 없습니다. 최저가는 낮지만 실질부담은 높고, 별도 인수권리까지 있는 물건이라는 점이 결론입니다.
