인천지방법원 2025타경514933. 부평동 금호아파트 5층 502호입니다. 현재 소유자는 서미영이고, 2022.05.10 매매를 원인으로 2022.05.27 소유권이 이전됐으며 거래가액은 125,000,000원입니다. 현재 사건의 말소기준권리는 2023.05.10 주택도시보증공사의 가압류 342,000,000원입니다. 이후 국의 압류, 이하연의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 순서만 보고 임차권을 후순위라고 단순 처리하면 안 됩니다. 이하연은 2022.05.27 전입·점유, 2022.05.10 확정일자로 말소기준권리인 2023.05.10보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 따라서 원칙적인 배당 산식에서는 보증금 미배당액이 매수인 인수로 이어질 수 있지만, 이 사건에는 해당 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514933 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 146-22 금호아파트 5층 502호 인천광역시 부평구 부평문화로115번길 38 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 5층 건물 중 5층 502호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 서미영 · 2022.05.10 매매 · 거래가액 125,000,000원 · 2022.05.27 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 79,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인의 ‘확약’이 승부처
말소기준은 2023.05.10 주택도시보증공사 가압류입니다. 이하연의 임차권등기는 2024.06.21이지만 전입·점유는 2022.05.27이라 대항력은 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 125,000,000원이고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이하연 5층 502호 30.16㎡ 전부 | 2022.05.27 2022.05.10 | 125,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 나준건 | 2025.06.30 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이하연은 보증기관 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인으로 집계되며, 나준건 역시 실제 점유자로 조사된 임차인입니다. 따라서 실제 임차인은 2명입니다. 이하연에 대한 말소동의 확약은 이하연 임차권에만 적용되며 나준건에게 확대 적용되지 않습니다. 다만 나준건의 전입일 2025.06.30은 말소기준일 2023.05.10보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.
③ 가격·회차 구조 — 70%라고 곧바로 ‘싸다’고 할 수는 없다
감정가는 114,000,000원, 현재 최저가는 79,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 번 더 유찰되는 시나리오의 매각가는 55,860,000원, 다음 시나리오는 39,102,000원입니다.
하지만 이 사건은 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정하면 안 됩니다. 실거래 시세와의 비교 없이 70%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없고, 우선 권리와 확약의 실제 효력을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 순서가 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,836,400원 |
| 1. 임차인 이하연 보증금 | 125,000,000원 | 77,963,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 342,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 이하연 보증금 부족분은 47,036,400원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 적용하면 본 분석상 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부흥오거리 남서측 인근이며 주위로 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 근거리에 부평역과 부평시장역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 5층 건물 중 5층 502호이며, 위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역으로 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가. 감정요항표에는 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이하연 보증금의 확약 전 부족분은 47,036,400원입니다. 확약의 대상·조건·말소 범위를 가장 먼저 대조해야 합니다.
- 임차권등기 상태 확인. 을구 11번 주택임차권은 보증금 125,000,000원, 전입 2022.05.27, 확정 2022.05.10으로 대항력이 있는 권리입니다.
- 나준건 점유 확인. 2025.06.30 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 명도 단계의 실제 점유상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가 79,800,000원은 감정가의 70%지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 않습니다.
- 회차별 구조 확인. 확약 전 룰상 미배당액은 현재 47,036,400원, 다음 시나리오 70,545,480원, 그 다음 시나리오 87,001,836원입니다.
- 등기 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.28입니다. 매각기일 전 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘79,800,000원’보다 ‘확약서 한 장’이 중요하다
표면적으로는 감정가 114,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 79,800,000원까지 내려온 아파트입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 보증금 125,000,000원의 선순위 대항력 임차인 이하연입니다. 일반 배당 산식만 적용하면 현재 회차에서도 47,036,400원이 남아 매수인 인수 위험이 생깁니다.
이 사건이 달라지는 이유는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐기 때문입니다. 해당 확약을 적용하면 이하연 임차권 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 확약 밖 임차인인 나준건은 후순위 전입이라 대항력은 없습니다. 따라서 결론은 “확약 효력이 확인되면 권리 부담은 크게 낮아지지만, 확인 전에는 47,036,400원의 룰상 인수액을 지워서는 안 된다”입니다. 가격은 감정가 대비 70%라는 사실만으로 싸다고 단정하지 말고, 권리 원본 확인과 별도로 판단해야 합니다.
