💰 49% 🛡️ 실질 인수 0원 👤 보증금 125,000,000원 📉 2회 유찰
인천지방법원 2025타경514933. 부평동 금호아파트 5층 502호입니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 최저가 55,860,000원만 보면 안 됩니다. 이하연은 2022.05.27 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.05.10로, 2023.05.10 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 본래는 대항력 있는 임차인으로 봐야 하고, 보증금 125,000,000원이 낙찰가를 크게 웃도는 구조입니다.
배당 산식에서는 현재 매각가 55,860,000원 중 집행비용 1,405,480원을 제외한 54,454,520원이 이하연에게 배당되고, 부족분은 70,545,480원입니다. 이 금액만 보면 인수형 사건이지만, 매각물건명세서에 을구 11번 임차권등기에 관한 말소동의 확약서가 제출됐으므로 정확도 규칙상 이하연의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 이 확약은 이하연 임차권에 한정해 판단하며, 다른 점유자인 나준건은 별도로 보되 전입일이 2025.06.30로 말소기준권리 이후여서 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514933 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 146-22 금호아파트 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 5층 건물 중 5층 502호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 서미영 · 2022.05.27 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 55,860,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.05.10 접수된 주택도시보증공사 가압류 342,000,000원입니다. 이후 2024.01.17 국 압류, 2024.06.21 이하연 주택임차권등기, 2025.12.23 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 다만 이하연은 임차권등기 자체보다 앞선 2022.05.27 전입·점유로 대항력을 갖춘 상태라, 임차권등기가 말소된다는 사실만으로 보증금 인수 문제까지 자동 해소되는 것은 아닙니다. 이 사건에서는 별도로 제출된 말소동의 확약서가 실질 인수 판단의 핵심입니다.
② 임차인 — 이하연은 대항력, 나준건은 대항력 없음
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이하연 5층 502호 30.16㎡ 전부 | 2022.05.27 확정일자 2022.05.10 | 125,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 배당요구 2024.06.21 | 실질 0원 말소동의 확약서 반영 |
| 나준건 | 2025.06.30 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 인수 없음 말소기준권리 이후 전입 |
③ 예상배당표 (매각가 55,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,405,480원 |
| 1. 임차인 이하연 보증금 | 125,000,000원 | 54,454,520원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 342,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 이하연 보증금 부족분은 70,545,480원입니다. 다만 을구 11번 임차권등기에 관한 말소동의 확약서를 반영하면 이하연에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부흥오거리 남서측 인근으로, 주위에 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 부평역·부평시장역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 5층 건물 중 5층 502호이며 위생설비·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 장방형 토지의 아파트·근린생활시설 건부지로 이용 중이며 서측 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득을 대상으로 2025.08.26부터 2026.08.25까지의 토지거래계약 허가구역 지정이 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 을구 11번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사 말소동의 확약서의 적용 범위와 조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
- 이하연 보증금 구조 확인. 확약을 제외하면 보증금 125,000,000원 중 현재 회차 배당은 54,454,520원, 부족분은 70,545,480원입니다.
- 나준건 점유 확인. 2025.06.30 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않으므로 실제 점유 상태와 명도 관계를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 세금 확인. 2024.01.17 국 압류가 존재하므로 실제 배당에서 조세채권의 우선순위·금액이 달라질 수 있는지 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 권리 안전성과 시장가격 적정성은 별개이므로 최저가 비율만으로 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘확약서’
이 물건은 감정가 114,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 55,860,000원까지 내려와 있습니다. 그러나 권리분석의 출발점은 낮아진 최저가가 아니라 이하연의 보증금 125,000,000원입니다. 이하연은 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이므로, 확약이 없다면 현재 회차에서 70,545,480원의 미배당 보증금이 남는 구조입니다.
이 사건에는 그 위험을 뒤집는 요소가 있습니다. 매각물건명세서에 을구 11번 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 이를 반영하면 이하연의 실질 인수액은 0원이고, 나준건 역시 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 따라서 현재 분석의 핵심은 낮은 최저가 자체가 아니라, 확약서가 실제 매각에서 예정대로 적용되는지를 원문으로 확인하는 것입니다.
