인천지방법원 2025타경514949. 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 9층 939호 오피스텔입니다. 소유자 김다운은 2022.03.02 매매를 원인으로 거래가액 116,000,000원에 소유권을 취득했고, 임차인 이재규는 같은 날 임대차계약과 확정일자를 갖춘 뒤 2022.03.25 주민등록·점유를 시작했습니다. 말소기준으로 선언된 권리는 2023.03.20 국의 압류이므로, 이재규의 임차관계는 그보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.
원칙대로라면 현재 최저가 73,500,000원에서 집행비용 1,723,000원을 먼저 제외하고 이재규에게 71,777,000원이 배당돼, 보증금 중 44,223,000원이 남습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 낙찰가가 내려갈수록 매수인 부담이 늘어나는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 바로 그 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이재규에 관한 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514949 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 9층 939호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 11층 건물 내 9층 939호 · 임차권등기 범위 20.75㎡ 전부 |
| 소유자 | 김다운 (2022.03.02 매매 · 거래가액 116,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 73,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 116,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인 | 2020.05.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
말소기준은 2023.03.20 국의 압류입니다. 이재규의 주민등록·점유 2022.03.25와 확정일자 2022.03.02가 모두 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정된 것으로 정리돼 있습니다. 주택임차권등기는 2024.04.25 등기됐지만 그 기초가 되는 점유·주민등록은 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구도 2024.04.25 접수돼 있습니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재규 | 2022.03.25 | 2022.03.02 | 116,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
| 박천하 | 2025.06.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
실제 임차인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 채권자일 뿐, 임차인 자료상 보증금 대위·승계 중복신고로 표시된 당사자가 아니므로 임차인 수나 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 박천하는 2025.06.23 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있으나, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
② 가격 판단 — 70%라고 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 105,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 73,500,000원, 감정가의 70%입니다. 이재규 임차권에 대한 확약을 적용하면 현재 회차의 실질취득도 73,500,000원으로 봅니다. 다만 동일 물건의 최근 실거래 비교값이 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 근거는 부족합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 73,500,000원 | 44,223,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 51,450,000원 | 65,876,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 36,015,000원 | 81,033,270원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 이재규 보증금의 미배당분이 늘어, 낮은 최저가만 보고 접근해도 총 부담은 크게 낮아지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이번 사건은 확약서 때문에 그 주된 인수구조가 해소되는 것이 핵심입니다. 그렇더라도 최저가 자체가 시장가보다 낮은지는 별개의 문제이며, 현재 자료만으로는 시세 대비 할인 여부를 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,723,000원 |
| 1. 임차인 이재규 보증금 (우선변제) | 116,000,000원 | 71,777,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,699,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 116,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이재규 보증금 부족분은 44,223,000원으로 표시되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석에서는 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 제이케이루체스타지식산업센터 내 철근콘크리트구조 11층 건물의 9층 939호입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 남촌동 염골근린공원 남측 인근이며, 주변에는 공장·지식산업센터·주상복합건물·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지·규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·재생사업지구·복합구역·성장관리권역에 포함되며, 토지 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
- 물적 상태. 기본적인 위생·급배수·자동화재탐지·승강기 설비가 구비돼 있고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 표시돼 있지 않습니다.
- 환금성. 일반공업지역의 지식산업센터 내 오피스텔이라는 이용 특성을 감안해, 일반 주거형 아파트와 같은 거래성을 전제로 가격을 판단하지 말고 실제 매매사례를 별도로 확인하는 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 순위 1번 주택임차권등기를 정확히 대상으로 하는지, 말소에 필요한 조건과 절차를 입찰 전에 확인하세요.
- 박천하 임대차 확인. 2025.06.23 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 임대차 내용을 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.29 민간임대주택등기가 존재합니다. 경매 매각 후 해당 등기의 처리 및 관련 의무 여부를 원문으로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 105,000,000원에서 1회 유찰돼 73,500,000원이 됐지만, 실거래 비교값이 없는 상태에서는 70%라는 이유만으로 저가매수라고 결론내리지 마세요.
- 배당구조 재확인. 현재 배당계산상 이재규에게 71,777,000원이 배당되고 44,223,000원이 부족합니다. 이 부족분이 실질 0원이 되는 근거는 확약서이므로, 확약 적용이 흔들리면 권리분석 결론도 달라집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 확약서의 유효성이 먼저다
이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 105,000,000원에서 1회 유찰된 최저가 73,500,000원입니다. 하지만 본질은 가격 할인율이 아니라 116,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금입니다. 확약이 없다면 현재 배당 후에도 44,223,000원이 남고, 더 유찰될수록 룰상 인수액은 65,876,100원, 81,033,270원으로 커집니다.
이번 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이재규 임차권에 대한 실질 인수를 0원으로 처리한다는 점에서 결론이 달라집니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 73,500,000원으로 봅니다. 다만 이 확약은 이재규 임차권에만 적용되고, 박천하의 보증금은 미상이며 민간임대주택등기도 남아 있습니다. 여기에 실거래 비교값까지 없어 “감정가의 70%니까 싸다”는 결론은 유보해야 합니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 확약서의 적용범위 확인과 별도의 시세 검증입니다.
