147,000,000원
인천지방법원 2025타경514969. 구월동 현대홈타운 4층 404호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다”는 가격이 아니라, 말소기준권리보다 앞선 임차인의 보증금이 어떻게 처리되는지입니다. 정소현은 2020.10.25 임대차계약, 2020.10.29 확정일자, 2020.11.20 주민등록 및 점유개시로, 2022.04.14 안산세무서의 압류보다 선순위입니다. 보증금은 178,000,000원이고 임차권등기도 2023.01.27 마쳐져 있습니다.
기본 배당표만 보면 매각대금 147,000,000원에서 집행비용 2,858,000원을 뺀 144,142,000원이 정소현 보증금에 배당되고 33,858,000원이 미배당됩니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 이 부족액이 매수인 부담으로 연결돼 최저가만 보고 싸다고 볼 수 없습니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어, 해당 임차권에 대한 실질 인수액은 0원으로 조정하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514969 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1125-1 현대홈타운 4층 404호 · 예술로172번길 27 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 공동주택(오피스텔)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층 내 4층 404호 |
| 소유자 | 권영만 · 2020.12.06 매매 · 거래가액 178,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.04.14 압류
2016.08.16 설정된 신한은행 근저당권 120,000,000원은 2020.11.23 이미 말소됐으므로 현재 경매의 말소기준권리가 아닙니다. 현 사건에서 기준이 되는 권리는 2022.04.14 안산세무서의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 정소현의 임차권등기, 남동구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차관계 — 실제 2명, 인수 판단은 서로 다르다
| 이름 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정소현 | 4층 404호 56.3308㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.20 / 2020.10.29 | 178,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 신고 아님 | 확약 반영 실질 0원 |
| 오연희 | 오피스텔 | 2026.01.06 / 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 신고 아님 | 대항력 기준 인수 없음 |
정소현은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 배당요구도 2023.01.27 접수돼 있습니다. 반면 오연희의 전입일은 2026.01.06으로 말소기준권리인 2022.04.14보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금은 확인이 필요하므로 입찰 전 현재 점유계약의 구체적 내용은 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 70% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 147,000,000원으로 감정가 210,000,000원의 70%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율만으로 현재 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 확인되는 거래가액은 권영만의 2020.12.06 매매 178,000,000원이며, 이는 과거 거래값이므로 현재 시세를 직접 대변하는 숫자로 사용하지 않습니다.
권리 측면에서는 확약 반영 후 현재 회차의 실질취득을 147,000,000원으로 볼 수 있습니다. 중요한 점은 이 결론이 “선순위 임차인이 없다”는 뜻이 아니라, 선순위 임차권의 기본 인수 위험이 확약에 의해 해소되는 구조라는 것입니다. 따라서 응찰 전에는 확약서의 원문과 말소 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 임차인 정소현 보증금 | 178,000,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기본 배당 계산에서는 정소현 보증금 178,000,000원 중 144,142,000원이 배당되고 33,858,000원이 남습니다. 이 33,858,000원은 통상 대항력 임차인이라면 매수인 인수 계산에 들어가지만, 본건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 기본 계산상 인수액 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 147,000,000원 | 33,858,000원 | 2,249,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 102,900,000원 | 77,340,600원 | 2,249,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 72,030,000원 | 107,666,540원 | 2,249,000,000원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구월여자중학교 북측 인근. 오피스텔·아파트·상업시설·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 용도. 공부상 공동주택(오피스텔)으로 등재돼 이용 중이며, 토지는 업무시설 용도로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층 내 4층 404호. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 각각 공도와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역이며 공시지가는 2,423,000원/㎡입니다.
- 토지거래. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 대조. 정소현 임차권의 실질 인수 0원 판단을 떠받치는 핵심 문서입니다. 적용 대상과 말소 조건을 원문에서 확인해야 합니다.
- 정소현 임차권. 전입 2020.11.20·확정 2020.10.29·보증금 178,000,000원·배당요구가 확인되는 선순위 임차관계입니다.
- 오연희 점유관계. 전입은 2026.01.06으로 후순위라 대항력은 없지만, 현재 점유 형태와 보증금·계약관계는 확인이 필요합니다.
- 세금 배당 순위. 말소기준권리가 국의 압류인 사건이므로 당해세 등 실제 조세채권의 종류·금액을 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가 147,000,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 현재 시세보다 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 점유·명도. 현황상 별도 점유자가 확인되므로 낙찰 후 인도·명도 절차를 사전에 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건은 겉으로만 보면 까다롭습니다. 정소현은 말소기준권리보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이고 보증금도 178,000,000원입니다. 현재 최저가 147,000,000원 배당만 놓고 보면 기본 계산상 33,858,000원이 남아 매수인 인수형으로 보입니다.
하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 해당 임차권의 인수는 실질 0원으로 정리됩니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 147,000,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 이것을 곧바로 “시세보다 싸다”로 연결해서는 안 됩니다. 현재 시세를 직접 판단할 최근 거래 비교가 없는 만큼, 감정가 대비 70%라는 숫자는 가격 메리트의 증거가 아니라 경매 회차 정보일 뿐입니다.
권리의 승부처는 확약서 원문 확인, 가격의 승부처는 별도 시세 검증. 이 두 가지가 모두 확인된 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 사건입니다.
