인천지방법원 2025타경515155. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 전용 74.4㎡ 3층 301호입니다. 이 사건은 겉으로 보면 보증금 2.32억의 선순위 임차권이 매수인에게 넘어가는 고위험 구조입니다. 실제로 이호빈의 확정일자는 2021.08.30, 전입·점유개시는 2021.09.23이고, 현재 말소기준으로 제시된 2026.01.05 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 2023.10.30에는 보증금 232,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤기 때문에 원칙상 대항력과 우선변제권이 모두 있는 선순위 임차인입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 해당 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 따라서 이호빈 임차인에 대해서는 배당 후 남는 보증금이 있더라도 매수인이 실제로 부담하는 인수액을 0원으로 평가합니다. 확약이 없었다면 현재 최저가 159,600,000원에서 집행비용 3,034,400원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 156,565,600원이 배당되고, 부족한 75,434,400원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 확약은 어디까지나 이호빈 임차권에 한정되므로, 별도의 확약 밖 임차인이 존재한다면 그 위험까지 해소하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경515155 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류동 1761-3 1동 3층301호 · 등기부 도로명 인천광역시 검단구 오류로13번안길 30 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 74.4㎡ · 지상5층 중 3층 |
| 소유자 | 송묘섭 (2022.06.16 소유권이전 · 거래가액 232,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 159,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 232,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 통칭 | 서영카운티 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
현재 확인되는 실제 임차인은 이호빈 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없으므로 보증금을 이중으로 합산하지 않습니다. 과거 수협은행 근저당권 2건은 2021.09.23 이미 말소됐고, 2022년 압류 역시 등기부상 말소돼 현재의 핵심은 오직 선순위 주택임차권과 그에 대한 말소동의 확약입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이호빈 | 3층 301호 74.4㎡ 전부 | 232,000,000원 | 2021.09.23 / 2021.08.30 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 실질취득 1.596억은 실거래 지표보다 낮다
전용 74.4㎡와 인접 면적의 확인된 거래는 5건입니다. 전체 평균은 222,400,000원, 최근 12개월 평균 지표는 230,500,000원, 목록상 최신 거래는 2022.06의 232,000,000원입니다. 가격 메리트는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 판단합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 74.4㎡ | 4 | 232,000,000원 |
| 2022.06 | 74.4㎡ | 3 | 232,000,000원 |
| 2021.10 | 74.4㎡ | 2 | 232,000,000원 |
| 2021.10 | 72.69㎡ | 3 | 226,000,000원 |
| 2021.06 | 72.69㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 222,400,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 230,500,000원 |
확약 적용 후 실질취득액 159,600,000원은 최근 12개월 평균 230,500,000원의 69.2%입니다. 최신 거래 232,000,000원과 비교해도 실질취득액이 낮습니다. 또한 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세 지표는 +21.3%로 하락 추세가 아닙니다. 따라서 확인된 실거래 지표만 놓고 보면 가격 할인폭은 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,034,400원 |
| 1. 임차인 이호빈 보증금 | 232,000,000원 | 156,565,600원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 232,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 임차인 미배당 75,434,400원이 발생합니다. 그러나 해당 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 확약이 없다면 2회 유찰 시 룰상 인수액은 122,644,080원, 3회 유찰 시 155,603,672원으로 늘어나는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 사용승인일은 2020.05.22입니다.
- 입지. 검단오류역 북서측 인근으로 다세대주택 등 공동주택이 소재하는 지역이며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 토지는 정방형이며 남측과 동측으로 약 8m, 7m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·오류지구 지구단위계획구역·성장관리권역·철도보호지구·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 건물상태. 철근콘크리트조 경사지붕 지상5층 건물이며 승강기·위생·급배수설비가 있는 것으로 추정됩니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 전체 8세대의 소규모 다세대이고 경매물건 평균 유찰횟수는 1.6회입니다. 확인된 경매 낙찰률은 0.0%이며 최근 낙찰금액·낙찰일 자료는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이호빈 임차권등기와 보증금 잔액 전부에 적용되는지 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액도 함께 기억. 확약이 없다면 현재 회차 기준 75,434,400원이 인수됩니다. 2회 유찰 시 122,644,080원, 3회 유찰 시 155,603,672원입니다.
- 실거래 시점 확인. 실거래 지표상 가격 할인폭은 크지만 목록상 최신 거래가 2022.06이므로 입찰 전 실제 매도 가능 가격을 별도로 점검해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모이므로 대단지 아파트처럼 거래량을 전제하지 말고 매수층과 매도기간을 보수적으로 보세요.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 및 인도 상태를 현황조사·현장 확인과 함께 대조하세요.
- 규제 확인. 철도보호지구·토지거래계약에관한허가구역 등 확인된 토지이용 제한이 실제 이용·처분 계획에 미치는 영향을 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 승부처는 확약서다”
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가보다 큰 전형적인 인수형 구조처럼 보입니다. 확약이 없다면 최저가가 내려가도 임차인 미배당액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에서 쉽게 낮아지지 않습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이호빈 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
그 전제에서는 현재 회차 실질취득액이 159,600,000원으로 최근 12개월 평균 230,500,000원의 69.2%이고, 최신 거래 232,000,000원보다도 낮습니다. 가격만 보면 할인폭이 뚜렷합니다. 다만 8세대 다세대이고 최신 확인 거래가 2022.06인 만큼, 확약서 원문 확인과 현재 환금성 점검이 둘 다 끝나야 비로소 가격 메리트를 온전히 인정할 수 있는 물건입니다. 결론은 확약 확인 시 가격 매력 있음, 확약 불확실 시 인수위험 급상승입니다.
