부산지방법원 2025타경1789. 서부산주차빌딩 관련 일괄매각 사건으로, 감정평가상 근린생활시설과 자동차관련시설(주차장)이 함께 포함된 복합 성격의 물건입니다. 감정가는 14,793,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 10,355,100,000원입니다. 등기 권리의 중심은 2015년 부산은행 근저당입니다. 그 이전 국민은행 근저당 2건은 이미 말소됐고, 이후 우리은행 근저당·우강파이낸스대부 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리등기만 보면 비교적 단순하지만, 이 사건의 실제 난도는 점유관계에 있습니다. 박현지·조명란·최영이·이소정·이정희·주식회사 잇츠어반 박창영·주식회사 씨엘피 이희건·백승현·김경동은 확인된 전입일이 모두 말소기준일 2015.03.30보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 상호 진텐·점포·기사항전·주식회사는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1789 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 대저2동 3150-6 서부산주차빌딩 1층101호 |
| 용도 | 근린생활시설 · 자동차관련시설(주차장) · 일괄매각 |
| 소유자 | 주식회사모비딕 |
| 감정가 / 최저가 | 14,793,000,000원 / 10,355,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 4,698,052,807원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 토지 | 2,555.1㎡ · 지목 주차장 · 유통상업지역 · 상업용 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2015.03.30 을구 5번 부산은행 근저당권, 채권최고액 425,000,000원입니다. 이후 현재 존속하는 우리은행 근저당 3,000,000,000원, 우강파이낸스대부 근저당 30,000,000원, 2025년 임의경매개시결정, 2026년 강서구 및 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 국민은행 근저당 360,000,000원·60,000,000원과 그 밖의 과거 근저당·압류는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차·점유 현황 — 확인된 9건은 후순위, 4건은 미상
| 임차·점유자 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박현지 | 101호 | 30,000,000원 | 1,700,000원 | 2023.11.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 상호 진텐 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조명란 | 103호 | 5,000,000원 | 800,000원 | 2023.01.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최영이 | 104호 | 30,000,000원 | 2,400,000원 | 2025.02.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소정 | 105호 | 40,000,000원 | 1,400,000원 | 2024.06.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정희 | 106호 | 55,000,000원 | 2,200,000원 | 2025.02.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 잇츠어반 박창영 | 107호 일부 | 10,000,000원 | 3,000,000원 | 2025.01.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 씨엘피 이희건 | 108호 | 10,000,000원 | 900,000원 | 2023.10.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백승현 | 109호 | 1,000,000원 | 200,000원 | 2021.08.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경동 | 2동201호 | 150,000,000원 | 5,300,000원 | 2017.06.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
확인된 보증금이 있는 9건은 모두 말소기준 이후 전입입니다. 박현지·최영이·김경동은 배당요구도 확인됩니다. 그러나 나머지 미상 4건은 보증금과 전입일 자체가 확인되지 않아, 최저가가 내려갔다는 이유만으로 인수 위험이 없다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 10,355,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 105,951,000원 |
| 1. 부산은행 근저당 | 425,000,000원 | 425,000,000원 |
| 2. 우리은행 근저당 | 3,000,000,000원 | 3,000,000,000원 |
| 3. 우강파이낸스대부 근저당 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,794,149,000원 |
현재 배당모형에서는 등기상 채권 3,455,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 14,793,000,000원의 70%인 10,355,100,000원입니다. 2회 유찰 시 7,248,570,000원, 3회 유찰 시 5,073,999,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 없어, 이 비율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 등기채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 10,355,100,000원 | 3,455,000,000원 | 0원 | 6,794,149,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 7,248,570,000원 | 3,455,000,000원 | 0원 | 3,718,684,300원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 5,073,999,000원 | 3,455,000,000원 | 0원 | 1,565,859,010원 |
⑤ 물건 특성 — 일괄매각·용도 혼재·경계벽 변경
- 일괄매각. 목록 1~8, 10~12는 근린생활시설이고, 목록 14~16은 자동차관련시설(주차장)입니다.
- 현황 이용 차이. 목록 9는 공부상 자동차관련시설(주차장)이지만 현황은 근린생활시설 및 주차램프로 이용 중입니다.
- 평가 방식. 목록 9·13은 목록 14~16과 합하여 이용하는 것이 합리적인 것으로 판단돼 목록 14~16 가격에 포함해 평가됐습니다.
- 경계벽 변경. 목록 7~8은 경계벽 일부를 제거해 이용 중이며, 목록 10~12도 경계벽 일부를 제거해 일체로 태성골프클럽으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층·지상5층이며 급·배수, 천정형 시스템냉난방, 승강기, 소방설비가 구비돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산김해경전철 서부산유통지구역 동측 인근으로, 근린생활시설·유통단지·중소규모 공업시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 인근에 서부산유통지구역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 폭 약 30m, 북동측 폭 약 25m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 인접지 및 도로 대비 평탄한 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,196,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·유통상업지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·비행안전제5구역·역사문화환경보존지역 등에 해당합니다.
- 환금성. 근린생활시설과 주차시설이 섞인 일괄매각 물건으로, 일반 주거용 부동산보다 매수층과 활용 검토 범위가 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 4건 원본 확인. 상호 진텐·점포·기사항전·주식회사의 전입일·보증금·실제 점유범위를 확인하기 전에는 대항력 위험을 0으로 두지 마세요.
- 명도 범위 확인. 조사된 임차·점유가 13건으로 다수이므로 각 호실·부분별 실제 점유자와 영업상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 경계벽 원상·사용 가능성. 일부 호실은 경계벽을 제거해 일체로 사용 중이므로 현황과 공부상 구획 차이가 활용·명도에 미치는 영향을 확인하세요.
- 주차장 용도 검토. 공부상 주차장과 현황 근린생활시설 이용이 혼재합니다. 용도·인허가·원상회복 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 주변 상업용 부동산과 수익가치 비교가 선행돼야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 점유현황을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 등기는 정리되지만, 점유는 아직 확인이 필요하다
이 사건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 현재 배당모형상 인수액도 0원이라는 점에서는 등기 구조가 비교적 명확합니다. 하지만 임차·점유 조사 13건 가운데 4건은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 배제할 수 없습니다. 여기에 근린생활시설·주차장 혼재, 일괄매각, 경계벽 제거 사용까지 겹쳐 일반적인 단일 상가보다 확인해야 할 범위가 넓습니다. 따라서 이 물건은 “70%까지 내려왔으니 싸다”가 아니라, “미상 점유와 활용 구조를 먼저 해소한 뒤 가격을 판단해야 한다”가 맞는 접근입니다.
