75,600,000원
인천지방법원 2026타경500035. 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 10층 1014호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 박승준이며 2022년 5월 25일 매매를 원인으로 거래가액 116,000,000원에 취득했습니다. 이번 경매의 기준권리는 2026년 1월 7일 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정입니다.
권리분석의 핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 박주연은 2022년 5월 25일 확정일자를 받고, 2022년 6월 16일 주민등록과 점유를 시작했으며 보증금은 116,000,000원입니다. 경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 임차권이므로 원칙적으로는 낙찰자가 미배당 보증금을 인수하는 유형입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 임차권에 한해서는 실질 인수액을 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500035 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 10층 1014호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 11층 중 10층 1014호 · 사용승인 2020.05.04 |
| 임차권 범위 | 제10층 제1014호 20.75㎡ 전부 |
| 소유자 | 박승준 (2022.05.25. 매매 · 거래가액 116,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 75,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 116,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2020년 신탁 등기는 이후 말소됐고, 2022년 박승준에게 소유권이 귀속됐습니다. 2023년 남동구 압류도 2024년 12월 6일 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 실질적으로 봐야 할 것은 2023.08.16. 등기된 박주연의 주택임차권과 2026.01.07. 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박주연 | 116,000,000원 | 2022.06.16 | 2022.05.25 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원* |
박주연은 임대차계약일 2022.05.25, 확정일자 2022.05.25, 주민등록·점유개시 2022.06.16으로 확인됩니다. 배당요구도 2023.08.16에 이루어졌습니다. 전입이 기준권리보다 앞서므로 대항력 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
③ 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 75,600,000원으로 감정가 108,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 또한 선순위 임차권은 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조였다는 점을 함께 봐야 합니다.
확약을 반영하지 않는 원칙적 계산에서는 현재 회차의 낙찰가 75,600,000원에 미배당 42,160,800원을 더해 부담이 커집니다. 2회 유찰 시 낙찰가 52,920,000원에는 64,432,560원, 3회 유찰 시 낙찰가 37,044,000원에는 80,022,792원의 인수액이 계산됩니다. 즉 낙찰가 하락 자체가 경제적 부담 감소를 의미하지 않는 전형적인 대항력 임차권 구조입니다. 이 사건은 말소동의 확약서가 그 구조를 해소하는 핵심 변수입니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,760,800원 |
| 1. 임차인 박주연 보증금 | 116,000,000원 | 73,839,200원 |
| 2. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 116,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형상 임차보증금 미배당액은 42,160,800원입니다. 이는 원칙적 인수 계산액이며, 매각물건명세서에 명시된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 11층 건물의 10층 1014호입니다. 사용승인일은 2020.05.04입니다.
- 주위환경. 염골근린공원 남측 인근으로, 중소형 공장이 소재하는 공장지대 내 주상복합건물·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 본건 남동측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·재생사업지구·복합구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 대지 4,367.3㎡, 평지·정방형·광대로 한 면 접면이며 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 물건의 경제성은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 을구 1번 임차권을 말소시키는지에 달려 있습니다.
- 선순위 임차권 재확인. 박주연 보증금 116,000,000원, 전입·점유 2022.06.16, 확정일자 2022.05.25, 배당요구 2023.08.16을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 ‘저렴하다’고 판단하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기. 2022.06.24 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 현재 효력과 관련 의무를 확인해야 합니다.
- 임대관계·점유. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 주택도시보증공사의 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 확약서가 먼저다”
이 사건은 감정가 108,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 75,600,000원까지 내려왔지만, 가격 할인율보다 먼저 볼 것은 보증금 116,000,000원의 선순위 주택임차권입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서만 42,160,800원을 추가 인수하는 구조이고, 낙찰가가 더 내려가면 인수액은 오히려 커집니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 해당 임차권의 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 75,600,000원*으로 판단합니다. 별도 실거래 시세 자료가 없어 가격 메리트는 단정하지 않습니다. 이 물건의 결론은 “권리상 핵심 위험은 확약으로 해소되지만, 확약서 원본 확인이 입찰의 전제”입니다.
