146,300,000원
인천지방법원 2026타경500091. 청라동 커낼힐스빌 6층 606호로, 감정평가상 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다. 감정가는 209,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 146,300,000원입니다. 등기 흐름만 보면 2018년 신한은행 근저당은 2018.06.26 이미 말소됐고, 현재 선언된 말소기준권리는 2025.11.14 서구(인천광역시 압류입니다. 따라서 그보다 앞선 임차권·점유관계가 이 사건의 핵심입니다.
그중 최현규는 임대차계약 2022.04.27, 확정일자 2022.04.28, 전입·점유 2022.05.23, 보증금 230,000,000원의 임차권자로 2024.06.17 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 최저가 146,300,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서는 최현규가 143,451,800원을 배당받고 86,548,200원이 미배당돼 원칙상 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 규칙상 이 임차인에 한한 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
하지만 이 확약을 사건 전체에 확대하면 안 됩니다. 이정은은 2024.12.30 전입했고 현황조사와 매각물건명세서에 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전하며, 보증금이 확인되기 전에는 매수인 총 취득비용도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500091 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 157-15 커낼힐스빌 6층 606호 |
| 도로명 | 인천광역시 서구 청라커낼로 270 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) · 13층 건물 내 6층 606호 |
| 사용승인 | 2017.07.21 |
| 소유자 | 류소영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 146,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차관계가 핵심
② 임차인 분석 — 확약은 최현규에게만 적용
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정은 | 2024.12.30 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 인수액 미상 |
| 최현규 | 2022.05.23 / 2022.04.28 | 230,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 없음 | 확약 적용 실질 0원 |
두 명 모두 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 임차인으로 집계됩니다. 최현규는 제6층 제606호 57.3424㎡ 전부에 대해 주거용 임차권등기가 있으며, 배당요구일은 2024.06.17입니다. 이정은은 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 최현규에게 제출된 확약의 보호범위 밖에 남습니다.
③ 유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가만 보면 안 된다
| 회차 | 최저가 | 최현규 원칙 인수액 | 확약 적용 | 별도 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 146,300,000원 | 86,548,200원 | 최현규 0원 | 이정은 보증금 미상 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 102,410,000원 | 129,823,740원 | 최현규 0원 | 이정은 보증금 미상 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 71,687,000원 | 160,003,366원 | 최현규 0원 | 이정은 보증금 미상 |
최현규의 원칙상 인수액은 낙찰가가 낮아질수록 커지지만, 이 임차인에게는 확약이 있으므로 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 그렇다고 유찰될수록 자동으로 안전해지는 것은 아닙니다. 이정은의 보증금이 미상인 상태는 회차가 바뀌어도 그대로이므로, 이 금액을 확인하기 전에는 “감정가의 70%니까 싸다”거나 “49%·34%면 메리트가 크다”고 결론 낼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,848,200원 |
| 1. 임차인 최현규 보증금 | 230,000,000원 | 143,451,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
분배 시뮬레이션상 최현규의 미배당액은 86,548,200원입니다. 원칙상 매수인 인수 대상이나, 제출된 말소동의 확약으로 최현규에 한한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 다만 이정은의 보증금은 확인되지 않아 별도의 인수 가능성이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 본건은 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 내 6층 606호이며 사용승인일은 2017.07.21입니다.
- 주위환경. 인천도담초등학교 북동측 인근으로 오피스텔·아파트단지·주상복합건물·근린생활시설·공원·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 20m 내외, 남동측 약 15m 내외 포장도로에 각각 접하며 도로상태는 양호합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당하며 공시지가는 4,028,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이정은 보증금 확인. 가장 중요한 확인사항입니다. 2024.12.30 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다.
- 확약 원본 확인. 최현규의 임차권등기 말소 및 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 전제입니다. 적용 범위와 조건을 원본으로 확인해야 합니다.
- 확약의 범위 구분. 최현규에게 적용되는 확약을 이정은에게까지 확대해석하면 안 됩니다. 이정은의 인수위험은 별도로 남습니다.
- 최저가만으로 시세 판단 금지. 146,300,000원은 감정가의 70%지만 최근 실거래 시세 수치가 없어 할인 여부를 확정할 수 없습니다.
- 배당표 원본 대조. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목과 매각물건명세서·현황조사·등기부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “230,000,000원 임차권보다 미상 임차인이 더 중요하다”
표면상 가장 큰 숫자는 최현규의 보증금 230,000,000원입니다. 현재 최저가 기준으로 86,548,200원이 미배당돼 인수되는 구조지만, 이 부분은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 최현규에 한해 실질 0원으로 정리됩니다. 진짜 변수는 오히려 숫자가 없는 이정은입니다. 2024.12.30 전입으로 말소기준 2025.11.14보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
따라서 이 사건은 “1회 유찰로 146,300,000원까지 내려온 오피스텔”이 아니라, “확약으로 주된 인수는 해소됐지만 확약 밖 미상 임차인이 남은 오피스텔”로 봐야 합니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않으므로 가격 가점도 줄 수 없습니다. 최현규는 정리 가능, 이정은은 확인 전까지 보류. 이정은의 보증금과 권리관계가 확인되기 전에는 안전한 입찰가를 확정하기 어렵습니다.
