인천지방법원 2026타경500107. 인천 당하동 더캐슬 104동 3층 306호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 전유부분은 제3층 제306호 65.8908㎡ 전부이며, 2016년 2월 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 3층입니다. 현재 소유자는 음가은으로, 2022.05.11 거래가 295,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 승부처는 한 번 유찰돼 168,000,000원까지 내려온 최저가가 아닙니다. 임차인 안소영의 임대차는 2022.05.14 체결됐고, 확정일자는 2022.05.19, 전입·점유개시는 2022.06.20입니다. 이후 2024.07.31 보증금 295,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 경매개시결정은 2026.01.09이므로 임차권이 훨씬 먼저입니다. 따라서 현재 배당 가정에서는 매각대금에서 배당받지 못하는 보증금 부족분이 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500107 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1091-1 더캐슬 104동 3층306호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공동주택(연립주택)으로 이용 중 |
| 전유부분 | 제3층 제306호 65.8908㎡ 전부 · 5층 중 3층 |
| 사용승인 | 2016.02.12 |
| 소유자 | 음가은 (2022.05.11 거래가 295,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 168,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
2016.04.14 설정됐던 농협은행 근저당권 채권최고액 201,600,000원은 2020.07.17 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2026.01.09 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 안소영의 전입·점유는 2022.06.20, 주택임차권등기는 2024.07.31로 모두 그보다 앞섭니다. 등기상 임차권은 매각으로 소멸하지 않는 권리로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안소영 | 제3층 제306호 65.8908㎡ 전부 | 295,000,000원 | 2022.06.20 / 2022.05.19 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
안소영은 2024.07.31 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 현재 최저가 168,000,000원으로는 집행비용 3,152,000원을 제외한 164,848,000원만 임차보증금에 배당됩니다. 보증금 295,000,000원에서 이를 뺀 130,152,000원이 현재 가정상 매수인 인수액입니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 1.68억이지만 실질취득은 약 2.98억
더캐슬 65㎡ 안팎의 최근 거래는 하락 흐름이 뚜렷합니다. 전체 12건 평균은 213,333,333원이지만 과거 고가 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 195,333,333원, 최신 2026.04 거래는 181,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -10.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 65.64㎡ | 4 | 181,000,000원 |
| 2026.01 | 65.64㎡ | 4 | 196,000,000원 |
| 2025.12 | 65.19㎡ | 3 | 209,000,000원 |
| 2025.04 | 65.64㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2025.02 | 65.19㎡ | 2 | 208,000,000원 |
| 2024.12 | 65.64㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2024.10 | 65.64㎡ | 4 | 204,000,000원 |
| 2024.09 | 64.81㎡ | 2 | 187,000,000원 |
| 2024.07 | 65.36㎡ | 2 | 212,000,000원 |
| 2024.07 | 61.91㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2024.06 | 65.36㎡ | 3 | 228,000,000원 |
| 2024.04 | 65.36㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 195,333,333원 |
표면상 최저가 168,000,000원은 최근 12개월 평균의 86.0%라 싸 보입니다. 하지만 이 사건은 그 비교가 잘못된 기준입니다. 대항력 임차보증금 부족분을 더한 현재 실질취득 부담은 298,152,000원입니다. 최근 12개월 평균 195,333,333원보다 102,818,667원 높고, 최신 거래 181,000,000원보다도 117,152,000원 높습니다. 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 임차인의 미배당 보증금이 늘어나는 구조라, 보증금 295,000,000원 부근의 총 부담이 사실상 유지됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 1. 임차인 안소영 보증금 | 295,000,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 164,848,000원이 배당되고, 부족분 130,152,000원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총 부담은 거의 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 168,000,000원 | 130,152,000원 | 보증금 미배당분 인수 |
| 2회 유찰 시 | 117,599,999원 | 179,846,401원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 3회 유찰 시 | 82,319,999원 | 214,561,761원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
1회 유찰에서 2회, 3회로 넘어가면 매각가 자체는 크게 내려가지만 임차보증금 미배당분은 반대로 늘어납니다. 그래서 이 사건은 일반적인 “유찰될수록 싸지는 경매”와 다릅니다. 대항력 임차보증금 295,000,000원이 가격의 바닥을 사실상 형성하는 인수형 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도 표기는 근린주택이며 감정평가상 실제 이용은 공동주택(연립주택)입니다.
- 입지. 주위에 각급학교·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량출입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장과 독정역이 소재합니다.
- 건물. 2016.02.12 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물로, 승강기·도시가스난방·위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 공동주택 부지이며 제2종일반주거지역·지구단위계획구역입니다. 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
- 접근. 북측 및 서측으로 포장도로와 접하고 중로1류·중로3류에 접합니다.
- 규제. 성장관리권역·철도보호지구·가축사육제한구역 등이 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 표시는 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 판단. 현재 최저가 168,000,000원에 인수 130,152,000원을 합친 부담을 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으나, 대항력 포기와 인수액 0원까지 보장하는지 원문 조건을 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 안소영의 을구 3번 주택임차권등기는 현재 권리분석상 매수인 인수 대상으로 표시돼 있습니다.
- 배당요구·배당액 재확인. 배당요구는 확인되지만 실제 배당금이 달라지면 인수되는 보증금 부족분도 달라질 수 있습니다.
- 하락 시세 반영. 최근 12개월 평균 195,333,333원, 최신 181,000,000원, 추세 -10.9%를 우선 기준으로 보세요.
- 용도 확인. 사건상 근린주택 표기와 감정평가상 공동주택(연립주택) 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당관계 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.68억까지 유찰”이라는 숫자에 속으면 안 된다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 168,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 195,333,333원의 86.0%라는 숫자만 보면 가격 메리트가 있어 보이지만, 실제로는 대항력 있는 안소영의 보증금 295,000,000원이 먼저 보입니다. 현재 배당 가정에서 매수인 인수액은 130,152,000원, 낙찰가와 합친 실질취득 부담은 298,152,000원입니다.
더구나 최신 거래는 181,000,000원이고 최근 거래 추세는 -10.9%입니다. 유찰이 더 진행돼도 낙찰가가 줄어드는 만큼 임차보증금 미배당분이 커져 총 부담은 보증금 295,000,000원 부근에 묶입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 변수이지만, 현재 확인 내용만으로 대항력 포기와 인수 0원을 확정할 수는 없습니다. 가격은 싸 보이지만 실질취득은 시세를 크게 웃도는 대항력 인수형. 확약서 원문에서 인수 위험이 실제로 제거되는지가 이 사건의 핵심입니다.
