인천지방법원 2026타경500143. 부평동 인스테이션 5층 501호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 권영만이며 2021.05.21. 소유권을 이전받았고 거래가액은 180,000,000원입니다. 이번 경매의 말소기준은 2022.09.23. 국의 압류이고 처분청은 동안산세무서장입니다.
이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 단순하지 않습니다. 고가람은 2021.04.30. 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2021.04.01.로, 말소기준인 2022.09.23. 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 현재 최저가 131,600,000원에서 배당 시뮬레이션상 보증금 부족분은 51,042,400원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500143 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 415-8 인스테이션 5층 501호 · 도로명 인천광역시 부평구 주부토로 48 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제5층 제501호 61.37㎡ 전부 · 지하1층/지상15층 건물 |
| 소유자 | 권영만 (2021.05.21. 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 131,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2022.09.23. 국의 압류입니다. 그 이후의 주택도시보증공사 가압류, 남동세무서장의 압류, 이번 강제경매개시결정과 을구 5번 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기 자체가 뒤에 있다는 이유만으로 보증금 인수 문제도 사라지는 것은 아닙니다. 고가람의 주민등록·점유가 2021.04.30.로 말소기준보다 앞서기 때문에 원칙적으로는 대항력이 문제됩니다. 이 사건에서는 그 부담을 말소동의 확약서가 실질적으로 해소하는 것이 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 고가람 제5층 제501호 61.37㎡ 전부 | 2021.04.30. 주거(임차권등기) | 2021.04.01. 배당요구 2023.05.24. | 180,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
고가람은 실제 임차인 1명으로 확인되며, 보증기관의 대위·승계 신고자로 분류된 임차인이 아닙니다. 임대차계약일자는 2021.03.29., 주민등록·점유개시는 2021.04.30., 확정일자는 2021.04.01.입니다. 보증금은 180,000,000원이고 배당요구가 이루어져 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,642,400원 |
| 1. 임차인 고가람 보증금 | 180,000,000원 | 128,957,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차인 고가람에게 128,957,600원이 배당되고 보증금 미배당액 51,042,400원이 발생합니다. 통상 이 금액은 대항력 있는 임차인의 매수인 인수액으로 계산되지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 고가람에 대한 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 이 확약은 다른 미상 점유자의 권리에는 적용되지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 ‘룰상 인수’는 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 131,600,000원 | 51,042,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 92,120,000원 | 89,938,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 64,483,999원 | 117,076,713원 | 0원 |
확약을 반영하지 않는 일반적인 대항력 인수 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액, 즉 매수인 인수액이 커집니다. 이 사건의 현재 회차 계산도 같은 구조입니다. 다만 고가람 임차권에는 말소동의 확약서가 존재하므로, 위 인수액을 실제 취득원가에 그대로 더하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트로 전제해서 분석하면 안 됩니다.
- 주위환경. 부평동초등학교 동측 인근으로 아파트, 업무시설, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 부평시장역(인천지하철1호선)이 소재해 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트(평슬라브)지붕 지하1층/지상15층 건물 내 제5층 제501호이며 승강기·기계식주차·소방·난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 도로. 서측 약 20미터, 동측 약 8미터 내외의 포장도로에 접하나 실제 차량 출입 및 도보 통행이 가능한 도로는 서측 도로입니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각절차에서 고가람의 을구 5번 주택임차권을 대상으로 하는지 문구와 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 현재 점유자 확인. 현장탐문상 단기임차인이 거주 중입니다. 현재 점유자와 고가람의 관계, 임대차계약일, 보증금, 주민등록, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 현장 단기임차 점유자는 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 有가 아니라 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당 시뮬레이션의 고가람 미배당 51,042,400원과 확약 반영 후 실질 인수 0원을 혼동하지 않아야 합니다.
- 가격 판단. 1회 유찰과 감정가 70%만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 별도의 최신 거래가격을 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서와 매각기일 직전 권리변동을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 확약서 덕분에 주된 인수는 해소됐지만, 점유 확인이 마지막 관문
이 물건을 숫자 하나만 보고 판단하면 위험합니다. 고가람의 보증금은 180,000,000원이고 대항력·우선변제권이 있어 현재 최저가 기준 배당 시뮬레이션에서는 51,042,400원의 부족분이 발생합니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 이 임차권에 대한 매수인의 실질 인수는 0원*으로 보는 것이 핵심입니다.
문제는 확약 밖입니다. 현장에서는 단기임차인이 거주 중이라는 점유 정황이 확인됐고, 세부 임대사항은 미상입니다. 따라서 이 점유자의 대항력은 가능·미상으로 남습니다. 주된 180,000,000원 임차권 부담이 해소됐다는 이유만으로 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 확약서 원문과 현재 점유관계를 확인한 뒤에야 권리 리스크가 닫히는 사건입니다.
