인천지방법원 2026타경500149. 미추홀구 학익동 예다인빌리지 1동 4층401호, 전용 44.2556㎡ 다세대주택입니다. 이 사건은 최저가만 보면 감정가 159,000,000원에서 1회 유찰돼 111,300,000원까지 내려왔지만, 권리분석의 핵심은 157,000,000원의 대항력 임차보증금입니다. 남상윤은 2020.08.07 전입·점유, 2020.07.24 확정일자를 갖춰 2022.03.22 말소기준 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 인수형입니다.

현재 회차 배당 가정에서는 남상윤에게 108,941,800원이 배당되고 부족분 48,058,200원이 남습니다. 2회 유찰 시 룰상 인수액은 80,892,380원, 3회 유찰 시 103,844,666원으로 늘어납니다. 즉 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 매수인의 총 부담은 보증금 157,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에 해당 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 정확도 규칙상 남상윤에 관한 실질 인수는 0원으로 처리합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인, 그러나 확약 제출

말소기준은 2022.03.22 안산세무서장 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류 882,000,000원, 미추홀구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019년 농협은행 근저당 108,000,000원은 2020.08.07 이미 말소됐습니다.

② 임차인·점유자 — 확약 적용 범위를 구분해야 한다

조사상 임차·점유 관련 인물은 2명입니다. 남상윤에 대한 말소동의 확약은 그 임차권에만 적용됩니다. TURGUNOVMUZAFFARJONKHSA는 2025.05.19 전입으로 2022.03.22 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으므로 선순위 임차보증금 인수 구조는 아닙니다. 다만 보증금 자체는 미상이라 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 1회 유찰 후 가격은 최근 시세 아래

예다인빌리지의 비교 가능한 거래는 전용 44.26~44.42㎡에서 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 2025.09의 160,000,000원 1건이고 최신 거래도 같은 160,000,000원입니다. 전체 4건 평균은 164,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선합니다.

현재 최저가 111,300,000원은 최근 12개월 평균 160,000,000원의 69.6%입니다. 남상윤의 말소동의 확약을 반영하면 실질취득 기준도 111,300,000원이므로 최근 실거래보다 낮습니다. 다만 최근 거래와 그 이전 거래를 비교한 추세는 -3.2%로 하락 방향입니다. 따라서 과거 전체 평균 164,000,000원을 근거로 가격 매력을 과대평가하기보다 최근 160,000,000원을 기준으로 보는 편이 적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 111,300,000원 가정)

위 표는 확약을 적용하지 않은 배당 계산 구조를 보여줍니다. 이 계산만 보면 남상윤 보증금 부족분 48,058,200원이 매수인 인수로 남지만, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 백학초등학교 남서측 인근. 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재한 일반주택지대이며 주위환경은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건도 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층, 사용승인일 2018.03.15. 도시가스·개별난방·승강기 등 기본 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 자연녹지지역, 공시지가 782,000원/㎡, 토지면적 2,726㎡. 북측 약 6미터 포장도로에 한 면이 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 2025.08.26~2026.08.25 외국인 등 대상 단독·다가구·아파트·연립·다세대 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
• 규모. 예다인빌리지 36세대. 비교 실거래는 4건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 이번 권리분석의 결론을 바꾸는 핵심 서류입니다. 남상윤의 주택임차권등기 말소 범위와 조건을 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다.
• 확약 미적용 시 구조 재확인. 현재 회차 기준 룰상 미배당 보증금은 48,058,200원이며, 유찰될수록 인수액이 커집니다.
• 다른 점유자 확인. TURGUNOVMUZAFFARJONKHSA는 후순위 전입이라 대항력은 없지만 보증금 미상입니다.
• 동·호수 현장 대조. 소재지는 1동 4층401호이나 매각물건명세서에는 건물에 “101동”으로 표시됐다는 비고가 있습니다.
• 최근 시세 우선. 최근 12개월 거래 160,000,000원을 우선 기준으로 보고, 추세 -3.2%의 하락 방향을 감안해 응찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — “싸진 이유와 확약의 효력을 함께 봐야 한다”

이 물건은 감정가 159,000,000원에서 한 번 유찰돼 111,300,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 160,000,000원과 비교하면 69.6%라 가격만 놓고 보면 할인폭이 분명합니다. 그러나 원래 권리구조는 보증금 157,000,000원의 대항력 임차인이 있어 낙찰가가 떨어져도 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 인수형입니다. 이번 사건에서 그 구조를 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다.

확약을 그대로 반영하면 남상윤 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 111,300,000원입니다. 따라서 최근 실거래 160,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 시세 추세가 -3.2%이고, 36세대 다세대의 거래 표본도 많지 않습니다. 결론은 권리의 핵심 위험은 확약으로 해소, 가격은 최근 시세 아래입니다. 입찰 전에는 확약서 원문과 다른 점유자의 보증금, 1동·101동 표기를 최종 대조하는 것이 핵심입니다.