인천지방법원 2026타경500201. 검암동 대연베스트빌5차 4층 401호, 전용 50.52㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 대항력 있는 임차권의 처리입니다. 장훈호는 2022.04.22 전입·점유, 2022.04.01 확정일자를 갖고 보증금 144,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 선언된 2023.02.07 압류보다 전입이 앞서므로 원칙적으로는 매수인에게 미배당 보증금이 넘어올 수 있는 구조입니다.
현재 최저가 71,050,000원을 기준으로 단순 배당하면 집행비용 1,678,900원 뒤 임차인에게 69,371,100원이 배당되고, 보증금 중 74,628,900원이 남습니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 더 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 144,000,000원에 가까워져 가격 메리트가 사라집니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있어 장훈호 임차권에 관한 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 이 확약은 해당 임차권에 한정해 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500201 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 667-9 대연베스트빌5차 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 50.52㎡ · 지상5층 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.05.13 매매 · 거래가액 144,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 71,050,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 핵심
현재 실제 임차인은 장훈호 1명입니다. 임대차계약일자는 2022.04.01, 전입·점유개시는 2022.04.22, 확정일자는 2022.04.01이며 보증금은 144,000,000원입니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 전입이 2023.02.07 말소기준 압류보다 앞서 원칙상 대항력 있는 임차권입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장훈호 | 4층 401호 50.52㎡ 전부 | 144,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 확약 반영 실질 0원 |
② 시세 비교 — 확약 반영 후에는 가격 메리트가 있다
대연베스트빌5차는 총 8세대, 사용승인일은 2009.11.13입니다. 전용 50.52㎡의 확인된 실거래는 5건이며 전체 평균은 119,200,000원입니다. 다만 가격 판단에는 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 표본은 2건, 평균 112,500,000원이며 최신 거래는 2024.10의 100,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 50.52㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2024.08 | 50.52㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2022.07 | 50.52㎡ | 2 | 122,000,000원 |
| 2022.06 | 50.52㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2021.10 | 50.52㎡ | 2 | 119,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 112,500,000원 |
확약을 반영한 실질취득액 71,050,000원은 최근 12개월 평균 112,500,000원의 63.2%이고, 최신 거래 100,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 확약 효력이 실제 매각·말소 단계까지 확실하다는 전제에서는 가격 메리트가 존재합니다. 다만 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -9.0% 추세이며, 최신 실거래 시점이 2024.10이므로 현재 가격 판단에서 거래 시차를 무시하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,678,900원 |
| 1. 임차인 장훈호 보증금 | 144,000,000원 | 69,371,100원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당 계산상 임차보증금 부족분은 74,628,900원입니다. 다만 장훈호 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 집행비용은 약 매각가의 2.4% 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서인천고등학교 남측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 2호선 검바위역·아시아드경기장역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 건물의 제4층 제401호이며 사용승인일은 2009.11.13입니다.
- 도로. 남측으로 소로변 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구)이며 공시지가는 1,764,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역이 포함되고 도로와 접합니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이며 확인된 전용 50.52㎡ 실거래는 5건입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -9.0% 낮은 흐름입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심입니다. 장훈호 임차권의 말소 범위와 실제 매수인 인수 배제 조건을 매각물건명세서와 제출 서류 원문에서 확인해야 합니다.
- 확약 미적용 시 가격 계산. 현재 회차의 룰상 미배당 보증금은 74,628,900원이며, 이 경우 실질취득액은 보증금 144,000,000원 수준이 됩니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 3회 유찰 시 매각가 49,735,000원·인수 추정 95,560,230원, 4회 유찰 시 매각가 34,814,500원·인수 추정 110,212,161원으로 계산되어, 확약이 없다면 낙찰가 하락이 총취득비용 절감으로 이어지지 않습니다.
- 최근 실거래 재확인. 최신 확인 거래는 2024.10의 100,000,000원이고 최근 12개월 평균은 112,500,000원입니다. 매각기일 2026.10.13 전 최신 거래가 추가됐는지 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -9.0% 낮습니다. 전체 평균 119,200,000원보다 최근 평균 112,500,000원을 우선해 판단하는 편이 데이터에 부합합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 2023.02.07 강서세무서장 압류와 2025.11.18 양천세무서장 압류가 존재하므로 실제 배당과 말소관계는 매각기일 전 원문으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약이 먼저”
이 물건은 감정가 145,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 71,050,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 평균 112,500,000원의 63.2%라 가격 차이가 큽니다. 하지만 장훈호의 보증금 144,000,000원 임차권은 전입이 말소기준보다 앞서기 때문에, 말소동의 확약서가 없다면 현재 회차에서도 74,628,900원을 추가로 떠안을 수 있는 구조입니다.
이번 자료에서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 따라서 제공된 자료 기준 실질취득은 71,050,000원이며 가격상으로는 최근 거래 수준 아래입니다. 다만 최근 거래 추세가 -9.0%이고 최신 확인 거래가 2024.10이라는 점, 총 8세대 다세대라는 점까지 함께 봐야 합니다. 이 사건의 판단 순서는 확약 효력 확인 → 실질 인수 0원 확정 → 최신 시세 재확인입니다.
