101,500,000원
인천지방법원 2026타경500201. 검암동 대연베스트빌5차 4층 401호, 전용 50.52㎡의 다세대주택입니다. 소유자 오승훈은 2022.05.13. 이 주택을 거래가 144,000,000원에 취득했습니다. 등기상 오래된 남부안새마을금고 근저당권은 2022.04.25. 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2023.02.07. 강서세무서장의 압류입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기 순서만 보면 뒤에 있는 2024.05.17. 주택임차권입니다. 임차인 장훈호는 임대차계약일 2022.04.01., 확정일자 2022.04.01., 전입·점유개시 2022.04.22.로, 말소기준인 2023.02.07.보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 따라서 주택임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도, 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성은 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500201 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 667-9 대연베스트빌5차 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.52㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상5층 중 4층 |
| 사용승인 | 2009.11.13. |
| 소유자 | 오승훈 (2022.05.13. 거래가 144,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02. |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 시작된 임차인의 대항력
말소기준은 2023.02.07. 국의 압류입니다. 2009년 남부안새마을금고 근저당권은 이미 말소되어 선순위 담보권으로 남아 있지 않습니다. 그러나 장훈호의 전입·점유는 2022.04.22.로 말소기준보다 빠르고, 확정일자도 2022.04.01.입니다. 장훈호는 배당요구도 했으므로 우선변제를 받을 수 있지만, 배당액이 보증금 전액에 못 미치면 부족분이 매수인에게 남을 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 144,000,000원
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장훈호 | 4층 401호 50.52㎡ 전부 | 2022.04.22. / 2022.04.01. | 144,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
실제 임차인은 장훈호 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 이 사건의 신청채권자입니다. 현재 회차 예상배당에서는 장훈호에게 99,279,000원이 배당되고, 보증금 중 44,721,000원이 남습니다. 이 부족분이 현재 기준 매수인 인수액입니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 약 1.45억에 묶인다
이 물건에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가가 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금 144,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 인수액이 커집니다. 집행비용 추정치를 반영한 현재 시나리오에서는 실질취득이 아래처럼 사실상 1.45억대에서 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 101,500,000원 | 44,721,000원 | 146,221,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 71,050,000원 | 74,628,900원 | 145,678,900원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 49,735,000원 | 95,560,230원 | 145,295,230원 |
④ 시세 비교 — 실질취득은 최근 시세보다 높다
대연베스트빌5차 전용 50.52㎡ 거래는 5건이 확인됩니다. 전체 평균은 119,200,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 2건 평균은 112,500,000원, 최신 거래는 2024.10. 100,000,000원이며 최근 거래가 이전 거래보다 -9.0% 낮아진 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 50.52㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2024.08 | 50.52㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2022.07 | 50.52㎡ | 2 | 122,000,000원 |
| 2022.06 | 50.52㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2021.10 | 50.52㎡ | 2 | 119,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.52㎡ | 2건 | 112,500,000원 |
표면 최저가 101,500,000원만 보면 최근 12개월 평균의 90.2%입니다. 하지만 이 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차 실질취득 146,221,000원을 기준으로 보면 최근 12개월 평균 112,500,000원의 약 130.0%, 최신 거래 100,000,000원의 약 146.2%입니다. 감정가 145,000,000원보다도 실질취득이 높습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,221,000원 |
| 1. 임차인 장훈호 보증금 | 144,000,000원 | 99,279,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 장훈호의 보증금 부족분은 44,721,000원이며 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현장 조사일 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 전용 50.52㎡, 지상5층 건물의 4층 401호입니다.
- 입지. 서인천고등학교 남측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 2호선 검바위역·아시아드경기장역이 위치해 대중교통 상황은 양호합니다.
- 도로. 남측으로 소로변 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구)·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 토지. 대체로 정방형 평지이며 토지면적은 221.7㎡, 공시지가는 1,764,000원/㎡입니다.
- 환금성. 대연베스트빌5차는 8세대이며 확인된 동일 면적 거래는 5건입니다. 최신 거래가 100,000,000원이고 최근 추세가 -9.0%인 점을 가격 판단에 우선 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 최저가 101,500,000원에 예상 인수 44,721,000원을 더한 146,221,000원이 실질 가격입니다.
- 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 함께 늘어 실질취득은 145,678,900원·145,295,230원으로 크게 내려가지 않습니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 범위가 임차인의 대항력 포기까지 포함하는지 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 배당·명도 확인. 장훈호는 대항력과 우선변제권이 모두 있으므로 실제 배당 결과와 미배당 보증금 처리 조건을 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 국의 압류가 2건 존재하며 실제 세액과 배당순위에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당 관련 서류를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “1.015억 낙찰”이 아니라 “약 1.45억 취득”으로 봐야 한다
이 사건의 핵심은 1회 유찰로 최저가가 101,500,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 장훈호의 보증금 144,000,000원이 낙찰가보다 크고 대항력이 있기 때문에, 배당으로 채우지 못한 부분이 매수인 부담으로 이동하는 구조입니다. 현재 회차 실질취득은 146,221,000원이고, 2회·3회 유찰 시에도 145,678,900원, 145,295,230원으로 사실상 보증금 수준에 묶입니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 112,500,000원, 최신 거래는 100,000,000원이고 추세는 -9.0%입니다. 권리상 미배당 인수 위험과 시세 이상의 실질취득이 동시에 존재하므로, 현재 조건에서는 가격 메리트가 없는 D등급 구간으로 판단합니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 대항력 포기까지 포함하는지가 이 사건의 가장 중요한 원본 확인 포인트입니다.
