인천지방법원 2026타경500207. 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 7층 720호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 김윤상은 2022.12.05 매매를 원인으로 거래가액 116,000,000원에 취득했고, 소유권이전 등기는 2022.12.16 접수됐습니다. 이 물건의 권리분석은 단순한 ‘후순위 권리 전부 소멸형’이 아닙니다. 임차권자 김건규의 전입일과 확정일자가 모두 2022.12.05로, 말소기준인 2024.11.26 국의 압류보다 앞서기 때문입니다.
따라서 확약이 없었다면 현재 회차 배당 후 남는 보증금 부족분 44,223,000원은 매수인 인수 문제로 이어지는 구조입니다. 낙찰가만 73,500,000원으로 내려갔다고 해서 이 금액만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서에 해당 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있습니다. 이 확약을 반영하면 김건규 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500207 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 7층 720호 · 도로명 인천광역시 남동구 남동대로 353 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 중 7층 720호 · 임차권등기 범위 20.75㎡ 전부 |
| 소유자 | 김윤상 · 2022.12.05 매매 · 거래가액 116,000,000원 · 2022.12.16 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 73,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 116,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2024.11.26 국의 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 김건규의 주택임차권은 등기접수 자체는 2024.09.25이고, 임대차계약일·주민등록일·확정일은 모두 2022.12.05, 점유개시는 2022.12.16으로 말소기준보다 앞섭니다. 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 선순위 임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 / 범위 | 보증금 | 전입 · 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김건규 | 주거(임차권등기) · 제7층 제720호 20.75㎡ 전부 | 116,000,000원 | 2022.12.05 · 2022.12.05 | 2024.09.25 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0 |
실제 임차인은 김건규 1명으로 봅니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 강제경매 신청채권자로 기재되어 있을 뿐 임차인 중복신고 대상이 아니므로, 그 청구액을 김건규의 보증금 116,000,000원에 다시 합산하지 않습니다. 확약은 김건규 임차권에 한정하여 적용해야 하며, 김건규 외 별도 임차인이 확인되는 경우 그 권리는 이 확약의 보호범위 밖이므로 대항력·인수 여부를 별도로 판단해야 합니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 낮아도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 감정가 105,000,000원의 70%인 73,500,000원입니다. 등기부상 김윤상의 2022.12.05 거래가액은 116,000,000원입니다. 다만 이 거래는 현재 매각기일보다 앞선 과거 거래이므로, 이를 곧바로 현재 시장가격으로 간주해서는 안 됩니다. 따라서 이 사건의 가격 평가는 ‘감정가 대비 30% 하락’만으로 가점을 주기보다 확약 반영 실질취득 73,500,000원과 실제 현장 시세를 별도로 대조하는 방식이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,723,000원 |
| 1. 임차인 김건규 보증금 | 116,000,000원 | 71,777,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,127,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 116,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김건규 보증금의 미배당액은 44,223,000원입니다. 이는 확약을 배제한 룰상 인수액이며, 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중이며, 위생설비·난방설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 남촌동 염골근린공원 남측 인근으로, 주변은 공장·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 지구단위계획구역·국가산업단지·재생사업지구·복합구역·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 4,367.3㎡, 공시지가 1,455,000원/㎡이며 지식산업센터 건부지로 이용 중입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 표시되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 추가 등기 체크 — 민간임대주택 등기
소유권 취득 직후인 2022.12.20 갑구 4-1에 민간임대주택등기가 접수돼 있습니다. 등기 내용에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 취지가 기재되어 있습니다. 금전채권형 선순위 권리와는 성격이 다르지만, 입찰 전에는 매각 이후 해당 등기의 효력과 말소 처리 여부를 원문 기준으로 확인하는 것이 안전합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질취득액을 좌우하는 핵심 문서입니다. 김건규 임차권등기 말소에 관한 적용범위와 조건을 입찰 전에 원문으로 대조하세요.
- 선순위 임차권 구조 재확인. 전입·확정일 2022.12.05, 점유개시 2022.12.16, 보증금 116,000,000원, 배당요구 2024.09.25를 매각물건명세서와 등기부에서 다시 확인하세요.
- 룰상 미배당액 구분. 현재 회차 계산상 44,223,000원이 남지만 확약을 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하지 마세요.
- 확약 범위 밖 권리. 확약은 김건규 임차권에만 적용됩니다. 다른 점유자나 임차관계가 확인되면 그 권리는 별도로 분석해야 합니다.
- 현장 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 같은 건물·인근 오피스텔의 실제 매매·임대 거래를 확인해 73,500,000원의 가격 적정성을 검증하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구 4-1 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 효력을 관련 원문으로 확인하세요.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하는 물건인 만큼 현재 실제 점유상태와 인도 절차를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “싼 최저가”보다 “확약의 효력”이 먼저다
이 물건은 표면적으로 감정가 105,000,000원에서 한 차례 유찰돼 73,500,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 권리분석의 출발점은 가격이 아닙니다. 김건규의 보증금은 116,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 있으며, 현재 회차 배당만 계산하면 44,223,000원이 미배당으로 남습니다. 일반적인 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 유형입니다.
이 사건의 결론이 달라지는 이유는 단 하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이를 적용하면 김건규 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원이고 현재 회차 실질취득은 73,500,000원입니다. 다만 이 금액이 시장가보다 저렴한지는 별개의 문제입니다. 대상이 일반공업지역 내 지식산업센터 건물의 오피스텔이라는 점과 현재 시세를 별도로 검증해야 한다는 점을 감안하면, 권리는 확약 확인 후 통과 가능, 가격은 현장 시세 확인 전까지 보수적으로 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
