인천지방법원 2026타경500249. 인천 남동구 구월동 세종리젠시 에이동 304호, 전용 33.89㎡의 다세대 물건으로 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김문수이고, 2022.05.02 매매를 원인으로 거래가액 180,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실이 아니라, 2022.04.28 전입·점유한 임차인 하미진의 대항력과 말소동의 확약을 함께 보는 것입니다.
등기부에는 2024.01.05 남동구 압류가 말소기준권리로 선언되어 있고, 하미진의 전입·점유개시는 2022.04.28로 그보다 앞섭니다. 임차보증금은 180,000,000원, 확정일자는 2022.04.08이며 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 배당표만 보면 현재 매각가에서 74,509,200원이 부족해 매수인 인수 대상이 되지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500249 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1103-9 세종리젠시 에이동 3층 304호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 33.89㎡ · 5층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 김문수 · 2022.05.02 매매 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 107,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다
2014년 금호새마을금고 근저당과 2019년 신한은행 근저당은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.01.05 남동구 압류입니다. 임차인 하미진은 그보다 앞선 2022.04.28 주민등록 및 점유를 갖춰 대항력이 있습니다. 이후 2024.05.29 주택임차권등기가 마쳐졌고, 2026.01.14 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.01.21 국민건강보험공단 압류, 2026.06.16 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 원칙상 인수형, 확약 반영 시 실질 0원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 하미진 | 3층 304호 33.89㎡ 전부 | 180,000,000원 | 2022.04.28 / 2022.04.08 | 대항력 有 우선변제 有 확약 반영 실질 인수 0원 |
③ 시세 비교 — 30% 유찰됐어도 최근 가격보다 높다
세종리젠시A동 전용 33.89㎡·34.51㎡ 거래는 11건 확인됩니다. 과거 전체 평균은 153,363,636원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.01 4층 98,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 98,000,000원입니다. 현재 실질취득 107,800,000원은 이 최근 평균의 110.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 33.89㎡ | 4 | 98,000,000원 |
| 2022.05 | 33.89㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2022.05 | 33.89㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2022.04 | 34.51㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2022.02 | 33.89㎡ | 3 | 171,000,000원 |
| 2021.10 | 34.51㎡ | 4 | 164,000,000원 |
| 2021.09 | 34.51㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2021.09 | 34.51㎡ | 2 | 146,000,000원 |
| 2021.09 | 34.51㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2021.08 | 34.51㎡ | 2 | 123,000,000원 |
| 2021.08 | 33.89㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 33.89㎡ | 1건 | 98,000,000원 |
전체 11건 평균 153,363,636원만 보면 현재 최저가가 낮아 보이지만, 이 평균에는 2021~2022년 123,000,000원~180,000,000원 거래가 다수 섞여 있습니다. 최신 거래는 98,000,000원이고 최근 가격 추세는 과거 대비 -38.3%입니다. 따라서 전체 평균 대비 할인율을 근거로 현재 회차를 ‘싸다’고 평가하면 안 됩니다. 최근 시세 기준으로는 오히려 10% 높은 가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,309,200원 |
| 1. 임차인 하미진 보증금 | 180,000,000원 | 105,490,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 74,509,200원으로 산출됩니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만 보지 말 것
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 107,800,000원 | 74,509,200원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 75,460,000원 | 106,298,280원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 52,822,000원 | 128,528,796원 | 실질 0원 |
이 표가 보여주는 핵심은 두 가지입니다. 확약이 없으면 매각가가 내려갈수록 대항력 임차인의 미배당액이 커져 단순히 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 반면 이 사건은 말소동의 확약이 제출돼 있으므로 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 처리되고, 실제 가격 판단은 각 회차 매각가를 최근 시세와 비교하는 방식이 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구월서초등학교 남측 인근으로, 주위에 동류형 공동주택·단독주택·근린생활시설이 소재하며 제반 주위여건은 무난합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 출입이 가능해 교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 전용 33.89㎡, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 304호이며 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 약 8미터 도로, 북측과 남측으로 폭 약 3미터의 막다른 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 참고. 세종리젠시A동은 16세대이며 경매 통계상 평균 유찰 2.9회, 매각률 12.5%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원본 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심입니다. 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 확약 내용을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 과거 전체 평균 153,363,636원보다 2026.01 최신 거래 98,000,000원과 최근 12개월 평균 98,000,000원을 가격 기준으로 우선 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 과거 대비 -38.3%이므로, 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 할인 매물로 평가하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 남동구·국민건강보험공단·금천구 압류가 있고, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약에 따라 실질 인수는 0원으로 보더라도, 실제 소유권 취득과 임차권등기 말소가 원활히 연결되는지 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “70% 유찰”보다 중요한 건 확약과 최신 시세
표면적으로는 감정가 154,000,000원에서 한 번 유찰되어 107,800,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 원래 권리구조만 보면 보증금 180,000,000원의 대항력 임차인이 존재하고, 현재 회차 배당 후 부족분도 74,509,200원입니다. 이 위험을 뒤집는 핵심이 주택도시보증공사의 말소동의 확약이며, 이를 반영하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 107,800,000원 수준입니다.
그렇다고 현재 가격이 싸지는 않습니다. 가장 최근 거래와 최근 12개월 평균은 모두 98,000,000원이고, 현재 실질취득은 그 110.0%입니다. 거래 추세도 -38.3%, 경매 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 따라서 이 사건은 확약 확인이 되면 권리 위험은 크게 낮아지지만, 현재 회차 가격은 여전히 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 권리는 확약 확인 후 판단, 가격은 최근 실거래 기준으로 보류가 맞습니다.
