인천지방법원 2026타경500289. 검암동 오션리치빌 에이동 3층 302호, 전용 75.28㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 박수빈으로 2021.09.28 거래가 235,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2023.10.20 전북신용보증재단 가압류 48,651,113원입니다. 그런데 임차인 유종혁은 이보다 앞선 2021.08.31 점유를 개시하고 2021.09.01 주민등록을 마쳤으며, 확정일자도 2021.07.20입니다. 따라서 확약서가 없다면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 전형적인 선순위 대항력 임차인 구조입니다.
여기서 이 사건의 핵심 반전이 있습니다. 매각물건명세서에는 을구 17번 주택임차권등기가 매수인 인수대상이라고 명시되면서도, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 유종혁 임차권의 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 따라서 현재 회차에서 최저가가 더 내려간다고 해서 이 임차인 보증금 부족분이 그대로 매수인 부담으로 늘어나는 구조로 보지는 않습니다. 다만 이 확약은 유종혁 임차권에만 적용되므로, 별도의 임차관계가 새로 확인된다면 그 부분은 별도로 권리분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500289 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 670-1 오션리치빌 에이동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 75.28㎡ · 4층 건물 중 3층 302호 |
| 소유자 | 박수빈 (2021.09.28 거래가 235,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 110,740,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유종혁 3층 302호 75.28㎡ 전부 | 235,000,000원 | 2021.09.01 2021.07.20 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 말소동의 확약서 |
유종혁은 주거용 임차권등기 임차인으로 배당요구를 했고, 확정일자와 대항력을 모두 갖춘 것으로 정리됩니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 실제 임차인 1명입니다. 등기부상 주택임차권은 2023.10.06 설정됐지만, 대항력 판단의 핵심이 되는 점유·주민등록은 그보다 앞선 2021년입니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 거래 추세는 하락
제공된 오션리치빌 전용 75.28㎡ 실거래는 4건입니다. 단순 전체 평균 199,500,000원보다 가격 판단에는 최근 12개월 평균 187,666,666원, 최신 거래 201,000,000원, 그리고 최근 거래군이 이전 거래군보다 -20.1%라는 흐름을 우선합니다. 현재 최저가 110,740,000원은 최근 12개월 평균의 59.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 75.28㎡ | 2 | 201,000,000원 |
| 2022.03 | 75.28㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2021.11 | 75.28㎡ | 2 | 172,000,000원 |
| 2021.09 | 75.28㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 199,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,350,360원 |
| 1. 임차인 유종혁 보증금 | 235,000,000원 | 108,389,640원 |
| 2. 가압류 · 전북신용보증재단 | 48,651,113원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 유종혁 보증금 미배당액은 126,610,360원입니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차가 더 내려가면 — 확약 유무가 결과를 가른다
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 110,740,000원 | 126,610,360원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 77,518,000원 | 159,277,324원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 54,262,600원 | 182,114,127원 | 실질 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커져 실질취득 부담이 보증금 수준에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 유종혁 임차권 말소동의 확약이 있어 그 임차인에 관한 인수액은 회차와 관계없이 실질 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 302호입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 ‘빈정공원’ 북동측에 위치하고, 인근에 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 양호합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가 1,538,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 도로와 접합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고, 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 오션리치빌은 12세대이며 제공 경매통계상 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 대단지 아파트와 같은 거래회전성을 전제로 보기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약입니다. 입찰 전 확약서의 적용 대상이 유종혁 임차권과 일치하는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 재확인. 확약이 없다면 유종혁 보증금 235,000,000원 중 현재 회차 미배당액 126,610,360원이 매수인 부담으로 연결되는 구조입니다.
- 별도 점유관계 확인. 확약은 유종혁 임차권에만 적용됩니다. 현장 점유자와 별도 임차관계가 있는지 확인해야 합니다.
- 과거 실거래의 시점 차이. 최신 제공 실거래는 2022.09입니다. 최근 12개월 평균 187,666,666원과 최저가 110,740,000원의 차이만으로 현재 시세를 확정하지 말고 현 시점 거래 가능 가격을 별도로 점검해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -20.1% 낮습니다. 과거 전체 평균 199,500,000원을 근거로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
- 환금성 확인. 12세대 다세대이고 이미 2회 유찰됐습니다. 실거주·임대수요와 향후 매도기간을 보수적으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원자료를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 승부처는 ‘확약의 유효성’과 ‘현재 시세’
이 사건을 등기만 보면 보증금 235,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 강한 인수형입니다. 현재 최저가 기준 미배당 보증금만 126,610,360원이라, 확약이 없다면 낮은 최저가 자체는 가격 메리트가 되지 않습니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 유종혁 임차권에 한해서는 매수인 인수를 실질 0원으로 처리할 수 있습니다.
그 결과 현재 회차 실질취득은 110,740,000원이고, 제공 실거래의 최근 12개월 평균 187,666,666원의 59.0% 수준입니다. 다만 최근 거래 추세가 -20.1%이고 최신 거래도 2022.09이며, 12세대 다세대·2회 유찰이라는 환금성 조건이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 ‘최저가가 싸다’보다 ‘확약이 실제로 해당 임차권을 확실히 소멸시키는가, 그리고 현재 시장에서 실제로 얼마에 거래 가능한가’가 입찰 판단의 핵심입니다.
