인천지방법원 2026타경500289. 검암동 오션리치빌 에이동 3층 302호, 전용 75.28㎡의 다세대주택입니다. 소유자 박수빈은 2021년 9월 28일 이 주택을 거래가 235,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 대항력 있는 임차권입니다. 유종혁의 전입신고는 2021년 9월 1일, 확정일자는 2021년 7월 20일이고 임차보증금은 235,000,000원입니다. 말소기준권리인 2023년 10월 20일 전북신용보증재단 가압류보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다.
현재 최저매각가는 158,200,000원입니다. 배당표에서는 집행비용 3,014,800원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 155,185,200원이 배당되고, 보증금 중 79,814,800원이 남습니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 부담은 238,014,800원입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이므로 유찰되어 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져, 총 부담은 보증금 235,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500289 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 670-1 오션리치빌 에이동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 75.28㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 박수빈 (2021.09.28. 거래가 235,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 158,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
실제 임차인은 1명, 유종혁입니다. 보증금은 235,000,000원, 전입신고일은 2021.09.01, 확정일자는 2021.07.20이며 배당요구가 확인됩니다. 말소기준인 전북신용보증재단 가압류 2023.10.20보다 전입이 앞서 대항력이 있습니다. 이후 국 압류, 전주시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유종혁 | 3층 302호 75.28㎡ 전부 · 주거 | 235,000,000원 | 2021.09.01 / 2021.07.20 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
② 시세 비교 — 최저가 84.3%가 아니라 실질취득 126.8%
오션리치빌은 총 12세대, 사용승인일은 2009.02.27입니다. 전용 75.28㎡ 거래는 4건이 확인됩니다. 단순 최저가만 보면 최근 12개월 평균 187,666,666원의 84.3%라 저렴해 보입니다. 하지만 이 사건은 대항력 임차보증금 인수형이므로 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 238,014,800원이어야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 75.28㎡ | 2 | 201,000,000원 |
| 2022.03 | 75.28㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2021.11 | 75.28㎡ | 2 | 172,000,000원 |
| 2021.09 | 75.28㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 187,666,666원 |
최신 거래는 2022.09, 201,000,000원이고 최근 12개월 평균은 187,666,666원입니다. 전체 4건 평균 199,500,000원보다 최근 평균이 낮으며, 최근 거래군과 이전 거래군의 추세도 -20.1%로 하락 방향입니다. 이런 상황에서 현재 실질취득 238,014,800원은 최근 12개월 평균의 126.8%, 최신 거래 201,000,000원의 약 118.4%입니다. 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
| 회차 | 예상 낙찰가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 158,200,000원 | 79,814,800원 | 238,014,800원 |
| 2회 유찰 시 | 110,740,000원 | 126,610,360원 | 237,350,360원 |
| 3회 유찰 시 | 77,518,000원 | 159,277,324원 | 236,795,324원 |
③ 예상배당표 (매각가 158,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,014,800원 |
| 1. 임차인 유종혁 보증금 | 235,000,000원 | 155,185,200원 |
| 2. 가압류 · 전북신용보증재단 | 48,651,113원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,014,800원을 제외한 매각대금 전부가 임차인에게 배당되는 계산이며, 임차보증금 미배당 79,814,800원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당조건에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용중이며 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 302호입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 소재 빈정공원 북동측에 위치하고, 인근에 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 제반 교통 상황은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 도로·토지. 평지 사다리형 토지이며 북측 및 서측으로 포장도로에 각각 접합니다. 용도지역은 제1종일반주거지역입니다.
- 규모·거래. 오션리치빌은 총 12세대이며 확인된 동일 면적 거래는 4건입니다. 최근 거래 추세는 -20.1%로 하락 방향입니다.
- 공시지가. 1,538,000원/㎡이며 토지면적은 678.0㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준. 현재 158,200,000원만 보면 최근 평균의 84.3%지만 인수액을 포함하면 238,014,800원입니다.
- 임차권 원문 확인. 유종혁의 전입 2021.09.01은 말소기준 2023.10.20보다 앞섭니다. 대항력과 배당요구 관계를 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 말소동의 확약서 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 말소 대상과 조건, 대항력 포기 여부를 확약서 원문으로 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 크게 내려가도 인수액이 증가해 실질취득은 각각 237,350,360원, 236,795,324원입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -20.1% 추세입니다. 전체 평균 199,500,000원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 배당 원본 대조. 실제 배당은 조세채권 등 선순위 항목에 따라 달라질 수 있으므로 매각물건명세서·등기부·배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “235,000,000원 보증금”을 봐야 한다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 226,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 158,200,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금이 235,000,000원이고 현재 예상 미배당액이 79,814,800원이므로, 실질취득은 238,014,800원입니다.
최근 12개월 실거래 평균은 187,666,666원, 최신 거래는 201,000,000원이고 거래 추세는 -20.1%입니다. 실질취득이 이 시세들을 모두 웃도는 만큼 현재 조건에서는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 특히 2회·3회 유찰에서도 실질취득이 237,350,360원, 236,795,324원으로 보증금 수준에 머뭅니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 얼마나 내려가느냐가 아니라, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 대항력 인수까지 해소하는 내용인지 원문으로 확정하는 것입니다.
