165,900,000원
인천지방법원 2026타경500297. 미추홀구 숭의동 대준블루온 10층 1004호, 전용 74.62㎡ 오피스텔입니다. 소유자 권영만은 2021.08.31. 공유자 전원 지분을 거래가액 229,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2022.04.08. 안산세무서장의 국세 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 추가 국세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 박지훈은 2021.08.27. 전입·점유했고, 보증금은 229,000,000원입니다. 등기부에는 2023.09.27. 주택임차권등기가 올라와 있으며 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가 165,900,000원보다 보증금이 커서, 확약이 없다면 최저가가 싸 보인다는 이유만으로 접근해서는 안 되는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500297 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 331-14 대준블루온 10층 1004호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 74.62㎡ · 지하1층/지상14층 건물의 10층 |
| 이용상태 | 현장 조사일 현재 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 권영만 · 2021.08.31. 매매 · 거래가액 229,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 165,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 229,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2022.04.08. 국세 압류입니다. 박지훈의 전입·점유는 2021.08.27.로 그보다 앞서므로 대항력 있음으로 확인됩니다. 최초 임차권등기에는 확정일자 2021.07.29.가 기재됐고, 2023.10.30. 경정등기에는 확정일자가 2021.08.10.로 경정돼 있습니다. 입찰 시에는 경정 후 등기사항을 원본과 대조해야 합니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 성명 확인 3명
| 성명 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지훈 | 2021-08-27 | 229,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 정원우 | 2024-09-11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황정희 | 2025-09-03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
정원우·황정희는 모두 전입신고가 2022.04.08. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았으므로 금액은 단정하지 않습니다. 을구 1-2번은 별도의 새 임차인이 아니라 기존 주택임차권등기의 경정등기로 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 시 가격 여유는 있다
대준블루온은 총 18세대, 사용승인일은 2017.06.20.입니다. 전용 74.62㎡ 대상 면적은 실거래 면적과 일치합니다. 확인된 거래는 2021.08. 74.62㎡ 10층 229,000,000원, 2021.07. 72.64㎡ 9층 221,000,000원이며 평균은 225,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 74.62㎡ | 10 | 229,000,000원 |
| 2021.07 | 72.64㎡ | 9 | 221,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 225,000,000원 |
현재 최저가 165,900,000원은 최근 12개월 평균으로 제시된 225,000,000원의 73.7%입니다. 최신 거래 229,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 말소동의 확약이 실제로 이행되어 인수액이 0원이 된다는 전제에서는 가격상 여유가 있습니다. 반대로 확약 효력이 확보되지 않으면 이 물건은 최저가만 놓고 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,122,600원 |
| 1. 임차인 박지훈 보증금 | 229,000,000원 | 162,777,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 540,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 229,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박지훈 보증금 부족분은 66,222,600원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있으므로, 본 리포트의 실질 인수액 판단은 0원으로 반영했습니다.
⑤ 회차별 핵심 — 낙찰가가 내려가도 확약 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 165,900,000원 | 66,222,600원 | 확약 반영 시 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 116,130,000원 | 115,295,820원 | 낙찰가 하락만으로 인수형 위험 해소 안 됨 |
| 3회 유찰 · 34% | 81,291,000원 | 149,572,238원 | 확약 미확보 상태에서는 저가 착시 주의 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의로터리 남동측 인근으로 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인선 숭의역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕, 지하1층/지상14층 건물이며 사용승인일은 2017.06.20.입니다. 승강기·주차장·급배수·위생설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 3필지 일단의 부정형 토지로 북측 중로변 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,563,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 환금성. 대준블루온은 18세대이며, 확인된 실거래는 2건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 을구 1번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 확약 범위와 말소 이행조건을 최우선으로 확인합니다.
- 임차권등기 경정. 최초 확정일자 2021.07.29.와 경정 후 2021.08.10.이 함께 확인되므로 최종 등기사항을 대조합니다.
- 현 점유자. 정원우·황정희 전입이 확인돼 있습니다. 두 사람은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 실제 점유 및 인도 상황은 확인해야 합니다.
- 저가 착시 금지. 확약이 없으면 현재 회차에도 룰상 미배당 66,222,600원이 발생합니다. 최저가 165,900,000원만 보고 권리비용을 누락하면 안 됩니다.
- 시세 표본. 실거래 표본은 2건입니다. 225,000,000원 평균을 절대적 시세로 보기보다 개별 호실 상태와 실제 매도호가를 함께 확인합니다.
- 반복 유찰. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 3.1회를 감안해 환금성 및 응찰 경쟁 강도를 별도로 점검합니다.
맺으며 — “싸게 내려온 물건”보다 “확약이 완성된 물건”인지가 먼저다
현재 최저가 165,900,000원은 실거래 평균 225,000,000원의 73.7%이고, 감정가 237,000,000원에서도 상당히 내려온 상태입니다. 확약이 정상적으로 적용된다면 선순위 박지훈 임차권의 실질 인수액은 0원이어서 가격상 매력이 생깁니다.
하지만 이 사건의 원형은 보증금 229,000,000원의 대항력 임차인이 낙찰가보다 큰 인수형 구조입니다. 현재 회차의 배당계산만 놓고도 미배당 66,222,600원이 발생합니다. 따라서 결론은 명확합니다. 가격은 검토 가능, 권리는 확약 확인 후 확정. 확약서의 적용과 말소 이행이 확인될 때 비로소 165,900,000원이라는 현재 가격을 그대로 실질취득가로 평가할 수 있습니다.
