인천지방법원 2026타경500331. 계양구 작전동 어반스카이 2동 9층 904호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김은규는 2020.11.12 매매를 원인으로 거래가액 246,000,000원에 취득했고, 같은 날 등기에는 민간임대주택 등록 내용도 기재됐습니다. 이후 2023.10.17 남동세무서장 압류가 말소기준권리로 잡히고, 2024.12.20 계양구 압류와 2026.01.16 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
이 사건의 핵심은 근저당이나 후순위 압류가 아니라 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 고형조는 2020.12.11 전입·점유를 시작했고 2020.11.16 확정일자를 받았습니다. 이후 2024.08.19 임차권등기가 이뤄졌으며, 등기에는 계약별 보증금이 246,000,000원·246,000,000원·251,000,000원으로 기록돼 있습니다. 최종 계약일은 2022.12.10, 경정등기 후 해당 계약의 확정일자는 2022.12.26입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500331 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 679-10 어반스카이 2동 9층 904호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 9층 904호 · 68.85㎡ 전부 · 14층 건물 |
| 사용승인 | 2019.09.04 |
| 소유자 | 김은규 (2020.11.12 매매 · 거래가액 246,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 154,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 251,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저, 말소기준은 2023년 압류
말소기준권리는 2023.10.17 남동세무서장 압류입니다. 고형조의 전입·점유일 2020.12.11은 이보다 약 3년 빠르므로 제공된 판정대로 대항력 有입니다. 2024.08.19 임차권등기 자체는 말소기준 이후 등기이지만, 선행한 전입·점유에 의해 대항력 문제가 남는 구조입니다. 후순위인 2024.12.20 계양구 압류와 2026.01.16 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고형조 | 9층 904호 68.85㎡ 전부 | 최종 계약 251,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질승계 0원 |
실제 확인되는 임차인은 고형조 1명입니다. 2024.10.18 을구 1-2번은 별도 임차인이 아니라 을구 1번 임차권의 확정일자를 경정한 등기입니다.
※ 확약을 반영하지 않는 단순 인수형 계산에서는 최종 보증금 251,000,000원 − 현재 최저가 154,000,000원 = 97,000,000원이 남아, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 약 251,000,000원 수준이 됩니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 판단은 제출된 말소동의 확약서가 해당 임차권에 그대로 적용되는 것을 전제로 합니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가지만 ‘시세 할인’으로 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 154,000,000원으로 감정가 220,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래 비교값이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가하면 안 됩니다. 가격 메리트 판단은 현 회차 숫자가 아니라 별도의 최신 실거래 확인이 필요한 사건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,956,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 251,000,000원 | 151,044,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 신청채권 251,000,000원 중 151,044,000원이 배당되고 99,956,000원이 미배당으로 남는 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 배당표상 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부 및 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 폐문부재로 내부는 확인하지 못했고, 현장 탐문상 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 작전교 북서측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 섞여 있는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 9층 904호이며, 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 14m, 북측으로 약 10m 폭의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 3필지 일단의 부정형 토지로 업무시설 건부지로 이용 중이며, 준공업지역·가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 문서입니다. 적용 대상이 을구 1번 고형조 임차권인지, 말소 절차와 조건이 무엇인지 원본으로 대조해야 합니다.
- 대항력 자체는 존재. 전입·점유 2020.12.11이 말소기준 2023.10.17보다 앞섭니다. 확약이 없다면 보증금 251,000,000원이 최저가보다 커 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 유형입니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 154,000,000원이 감정가의 70%여도 최근 실거래 근거가 없으므로 ‘30% 싸다’는 식의 입찰 판단을 피해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2020.12.11 민간임대주택 등록 내용이 등기돼 있으므로 실제 매각 후 처리 상태를 등기·매각조건 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 부족. 현 회차 기준 신청채권 251,000,000원 중 미배당 추정액이 99,956,000원이며, 2회·3회 유찰 시 미배당 규모는 더 커집니다.
- 현황 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 내부 상태와 점유 현황을 입찰 전에 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “위험한 임차권이 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건만 놓고 보면 원래는 전형적인 대항력 인수형입니다. 고형조의 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서고 최종 계약 보증금 251,000,000원이 현재 최저가 154,000,000원보다 크기 때문입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 늘어 실질취득은 약 251,000,000원 수준에서 고정되므로, 낮아진 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 결정적 예외가 있습니다. 제공된 조건을 그대로 적용하면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원이고, 현재 회차 실질취득은 154,000,000원입니다. 권리의 큰 고비는 확약으로 해소됐지만, 실거래 근거가 없어 가격 메리트까지 확인된 것은 아닙니다. 권리는 확약 원문 확인 후 접근 가능, 가격은 별도 시세 검증이 필요한 물건으로 정리하는 것이 적절합니다.
