인천지방법원 2026타경500331. 인천 계양구 작전동 어반스카이 2동 9층 904호 오피스텔입니다. 감정가 220,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 107,800,000원입니다. 등기부상 소유자는 김은규이고, 2020.11.12 매매를 원인으로 거래가액 246,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 임차권 인수 여부입니다. 고형조는 2020.12.11 주민등록과 점유를 시작했고 최초 확정일자는 2020.11.16입니다. 말소기준으로 선언된 2023.10.17 압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 것으로 정리되어 있어 원칙적으로는 매수인 인수 가능성을 주의해야 합니다. 그러나 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500331 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 679-10 어반스카이 2동 9층904호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 14층 건물 내 9층 904호 · 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문 |
| 소유자 | 김은규 · 2020.11.12 매매 · 거래가액 246,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 107,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 251,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차권은 확약 확인이 핵심
말소기준권리는 2023.10.17 남동세무서장 관련 압류입니다. 이후 2024.12.20 계양구 압류와 2026.01.16 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 문제는 을구 1번 주택임차권입니다. 등기 자체는 2024.08.19 이루어졌지만 임차인 고형조의 주민등록·점유개시는 2020.12.11로 말소기준보다 빠릅니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 고형조 | 9층 904호 68.85㎡ 전부 | 2020.12.11 | 2020.11.16 | 대항력 우선변제 |
등기부의 2024.10.18 기록은 별도 임차인이 아니라 을구 1번 임차권의 경정입니다. 따라서 실제 임차인은 고형조 1명으로 봅니다. 경정 내용에는 세 번째 계약의 확정일자가 2022.12.26으로 정리되어 있습니다.
② 가격 비교 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 107,800,000원으로 감정가 220,000,000원의 49% 수준입니다. 다만 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가, 가격 추세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,309,200원 |
| 주택도시보증공사 · 경매개시결정 | 251,000,000원 | 105,490,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 107,800,000원 가정 시 주택도시보증공사 청구액 251,000,000원 중 105,490,800원이 배당되고 145,509,200원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 작전교 북서측 인근에 위치하고, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 9층 904호이며, 사용승인일은 2019.09.04입니다. 승강기·난방·급배수·옥내소화전·지하주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 14미터, 북측 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도·규제. 현황은 업무시설 건부지이며 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역으로 기재되어 있습니다.
- 현장확인. 폐문부재로 내부 확인을 하지 못했고, 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 을구 1번 고형조 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문을 확인하세요.
- 임차권 계약내용 확인. 등기부에는 임차보증금이 246,000,000원·246,000,000원·251,000,000원으로 계약 변경 이력과 함께 기재되어 있습니다. 동일 임차권의 변경 내역으로 보고 중복 합산하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기. 2020.12.11 민간임대주택등기가 남아 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 시세 원본 대조. 현재 최저가 107,800,000원이 감정가의 49%라는 사실과 실제 시장가치는 별개입니다. 최근 오피스텔 실거래와 동일 면적·층·건물 거래를 직접 대조하세요.
- 내부상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 내부 상태와 점유 현황은 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 배당요구 관련 서류를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 확약과 시세 확인이 먼저”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 220,000,000원에서 107,800,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 출발점은 할인율이 아닙니다. 고형조는 말소기준보다 앞선 전입·점유를 가진 대항력 임차인이어서 원칙적으로 인수 위험을 먼저 살펴야 합니다. 다행히 이 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 제공된 조건상 실질 인수액은 0원입니다.
반대로 가격은 아직 결론을 내릴 근거가 부족합니다. 감정가의 49%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 확인한 뒤 현재 최저가 107,800,000원과 비교해야 합니다. 이 물건은 확약서의 효력 확인과 실제 시세 검증이 최종 입찰 판단을 가르는 두 축입니다.
