인천지방법원 2026타경500341. 부평동 부평타워큐아파트 7층 713호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)이고, 15층 건물 내 7층에 위치합니다. 현재 소유자는 김진혁이며 2022.09.23 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 125,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 임차권과 점유관계입니다.
등기부의 과거 신한은행 근저당 48,000,000원은 2019.05.09 이미 말소됐습니다. 현재 제공된 말소기준은 2026.01.16 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 정지연의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2024.06.18 등기이고, 전입은 2022.09.08, 확정일자는 2022.08.13입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 현재 최저가 74,900,000원으로 매각되면 보증금 부족분 46,848,200원을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500341 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 431-37 부평타워큐아파트 7층 713호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부평대로 114 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(도시형생활주택) · 15층 건물 내 7층 713호 |
| 소유자 | 김진혁 (2022.09.23 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 74,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 2013.05.13 신한은행 근저당권 48,000,000원은 2019.05.09 해지로 말소됐습니다. 이후 정지연의 주택임차권이 2024.06.18 등기됐고, 제공된 권리판정상 이 임차권은 2026.01.16 강제경매개시결정보다 앞서 매수인 인수 대상으로 분류돼 있습니다. 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액 미상
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정지연 제7층 제713호 23.31㎡ 전부 | 2022.09.08 | 120,000,000원 | 2022.08.13 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2024.06.18 | 46,848,200원 현재 매각가 가정 · 말소동의 확약서 제출 |
| 이귀재 | 2025.03.25 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 미상 |
이귀재는 전입일 2025.03.25가 제공된 말소기준 2026.01.16보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 대항력이 있다고 확정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 특히 현재 계산된 46,848,200원은 정지연 보증금 부족분만 반영한 값이므로, 이귀재의 보증금이 별도로 확인될 경우 실제 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
정지연 보증금 120,000,000원이 각 회차의 매각가격보다 크기 때문에, 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 현재 회차에서 최저가 74,900,000원에 정지연 미배당 46,848,200원을 더하면 실질취득은 121,748,200원입니다. 2회 유찰 가정에서는 52,430,000원에 인수 68,913,740원, 3회 유찰 가정에서는 36,701,000원에 인수 84,359,618원이 붙습니다.
| 회차 | 매각가 | 정지연 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 74,900,000원 | 46,848,200원 | 121,748,200원 |
| 2회 유찰 시 | 52,430,000원 | 68,913,740원 | 121,343,740원 |
| 3회 유찰 시 | 36,701,000원 | 84,359,618원 | 121,060,618원 |
④ 예상배당표 (매각가 74,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,748,200원 |
| 1. 임차인 정지연 보증금 | 120,000,000원 | 73,151,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 74,900,000원 가정에서 집행비용 1,748,200원, 정지연에게 73,151,800원이 배당되고, 정지연 보증금 부족분 46,848,200원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 주택도시보증공사 배당액과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 15층 건물 내 7층 713호입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천지하철 1호선 부평시장역 북측 인근으로, 근린생활시설·아파트·오피스텔 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 부평시장역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 편입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 40m 내외, 남측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·철도보호지구에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 최저가 74,900,000원이 아니라 정지연 미배당 인수를 합친 121,748,200원을 기본 원가로 봐야 합니다.
- 정지연 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 어떤 조건에서 임차권등기를 말소하는지 원문 확인이 필요합니다.
- 이귀재 보증금 확인. 전입일 2025.03.25이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 매각물건명세서와 현황조사 보완 확인이 핵심입니다.
- 유찰만으로 가격 메리트 판단 금지. 2회·3회 유찰 시에도 정지연 인수액이 증가해 실질취득은 121,343,740원·121,060,618원으로 크게 낮아지지 않습니다.
- 명도·점유관계 확인. 등기된 임차인 정지연 외 이귀재의 점유가 조사돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문과 배당요구 관계를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총원가는 거의 그대로다”
이 사건의 핵심은 감정가 107,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 74,900,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 대항력 있는 정지연의 보증금 120,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 현재 회차에서만 46,848,200원의 미배당 인수가 발생하고 실질취득은 121,748,200원이 됩니다. 더 유찰돼도 낙찰가가 줄어든 만큼 인수액이 늘어 총원가는 120,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않습니다.
여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점은 반드시 확인할 요소지만, 제공된 문구만으로 대항력 포기까지 확정할 수는 없습니다. 더 중요한 것은 확약과 별도로 조사된 이귀재입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태가 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가보다 인수금액과 미상 임차관계 확인이 우선인 고위험 권리분석 대상입니다.
