인천지방법원 2026타경500341. 부평시장역 북측 인근의 부평타워큐아파트 7층 713호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)이며, 등기된 임차권의 범위는 전용 23.31㎡ 전부입니다. 현재 소유자는 김진혁으로, 2022년 9월 23일 거래가 125,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 말소기준은 2026년 1월 16일 강제경매개시결정으로 확인되지만, 이보다 앞선 2024년 6월 18일 정지연의 주택임차권등기가 존재합니다. 따라서 단순히 경매개시결정이 말소기준이라는 이유로 모든 임차권이 소멸한다고 판단할 수 없습니다. 선순위 임차권, 제출된 확약서, 별도 전입자를 각각 분리해서 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시결정보다 앞선 임차권

과거 신한은행 근저당권(채권최고액 48,000,000원)은 2019년 5월 9일 해지로 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 경매에서 이를 다시 인수하거나 배당할 권리로 계산해서는 안 됩니다.

핵심은 을구 3번 정지연의 주택임차권등기입니다. 정지연은 2022년 9월 8일 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 8월 13일입니다. 임차권등기는 2024년 6월 18일에 이루어졌습니다. 모두 2026년 경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 검토해야 하는 선순위 임차인입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 확약의 범위는 별개

정지연은 임차보증금 120,000,000원에 관해 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 현재 회차 예상배당액은 51,086,260원으로, 확약서의 효력이 없다는 원칙적 계산에서는 나머지 68,913,740원이 매수인 인수 대상입니다.

이귀재는 2025년 3월 25일 전입 사실이 확인됩니다. 경매개시결정보다 앞선 전입이지만 보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 정지연과 동일인 또는 승계관계라고 단정할 근거도 없습니다.

③ 최저가와 실질취득 — 49% 할인율만 보면 안 된다

현재 최저매각가는 52,430,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 정지연의 선순위 보증금 120,000,000원이 확약에 의해 해소되지 않는다면, 낙찰가는 실제 취득비용의 일부일 뿐입니다.

정지연의 인수액이 실제로 발생한다면, 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 감소하고 미배당 보증금이 늘어납니다. 결국 취득비용은 보증금 120,000,000원 수준에 고정되는 구조입니다. 이때 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득비용이어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 52,430,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션을 그대로 반영했습니다. 정지연의 원칙적 미배당액은 68,913,740원이고, 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당액은 0원입니다. 확약서에 따른 임차권 말소 효과는 이 원칙적 배당계산과 구분해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액 증가

확약에 따른 인수 해소가 인정되지 않는다면, 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 정지연의 미배당 보증금이 늘어나 실질취득비용은 약 120,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.

반대로 확약서의 효력이 확인되어 정지연의 실질 인수가 해소되면, 그 임차권에 한해서는 인수액 0원을 적용할 수 있습니다. 그러나 이귀재의 별도 인수 가능성은 각 회차 모두 남습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천지하철 1호선 부평시장역 북측 인근입니다. 주변은 근린생활시설·아파트·오피스텔 등이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 부평시장역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 7층 713호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측 약 40m, 남측 약 12m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지이용. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구 등 관련 제한이 있습니다.
• 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 지하철 접근성은 장점이나, 도시형생활주택 특성과 전용면적, 선순위 임차권 및 실제 점유관계 등을 고려해야 합니다. 최근 실거래 시세를 확인하지 않고 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정지연의 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 포기 및 미배당 보증금 청구 포기까지 포함하는지, 그 효력 발생 조건을 확인해야 합니다.
• 이귀재의 점유관계 확인. 2025.03.25 전입자의 실제 점유 여부, 임대차계약·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 정지연의 확약서만으로 별도 전입자의 권리가 해소되지는 않습니다.
• 인수액 이중계산 방지. 정지연의 임차보증금 120,000,000원과 주택도시보증공사의 신청채권 120,000,000원을 별도 임차보증금으로 합산하지 않아야 합니다. 다만 두 채권의 법률상 관계와 실제 승계범위는 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 실질취득비용 비교. 확약 효력이 인정되지 않는 경우 현재 회차의 원칙적 낙찰가와 인수액 합계는 121,343,740원입니다. 확약이 인정되는 경우에도 이귀재의 보증금은 별도로 검토해야 합니다.
• 최신 시세 확인. 동일 건물·동일 면적의 최근 실거래와 현재 매물가격을 비교하고, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
• 명도·관리비 확인. 실제 점유자를 확인하고 인도 및 명도 절차, 공용부분 미납 관리비 등 추가 부담 가능성을 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·등기부·현황조사서·확약서 원문과 매각기일 전 변경·정정사항을 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 확약의 효력과 남은 임차인”

부평타워큐 713호는 감정가 107,000,000원에서 최저가 52,430,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 이 숫자만으로 가격 경쟁력을 평가할 수는 없습니다.

정지연의 선순위 보증금은 120,000,000원이며, 현재 회차 원칙적 미배당액은 68,913,740원입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 인수 문제를 해소할 가능성이 있지만, 대항력 포기와 잔액 청구 포기까지 포함하는지 확인해야 합니다.

더 중요한 것은 확약서의 범위 밖에 있는 이귀재입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 별도 전입자가 존재하는 만큼, 정지연의 인수 문제가 해결되더라도 매수인의 전체 인수위험이 해소되었다고 볼 수 없습니다.

결론은 확약서의 구체적 효력과 별도 임차인의 권리관계 확인이 우선이라는 것입니다. 최근 실거래 시세 또한 확인되지 않아 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 두 임차인에 관한 권리관계와 실질취득비용을 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.