인천지방법원 2026타경500395. 인천 계양구 귤현동 이-클래스11차 3층 302호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이종희이고 2021.07.16 소유권을 이전받았으며 등기부상 거래가액은 190,000,000원입니다. 이후 2021.09.23 이갑희 명의 근저당권 54,000,000원이 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
권리관계에서 가장 먼저 볼 것은 2023.09.04 등기된 강송이의 주택임차권입니다. 임차권등기상 전입·점유개시는 2021.07.16로 말소기준권리보다 빠르므로 대항력이 있는 임차권입니다. 등기에는 보증금 190,000,000원이 기재돼 있고, 확약이 없었다면 현재 최저가 93,100,000원보다 보증금이 큰 전형적인 대항력 인수형으로, 최저가가 내려가더라도 실질취득은 약 190,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 다만 이번 건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 강송이 임차권에 대해서는 실질 인수 0원을 적용합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500395 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 귤현동 500-1 이-클래스11차 3층 302호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 굴재길 4-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호 · 사용승인일 2013.03.12 |
| 소유자 | 이종희 · 2021.07.16 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 93,100,000원 (1회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 등기사항전부증명서 | 인천지방법원 등기국 · 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약으로 실질 인수 0
임차인·점유 관계
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강송이 | 2021.07.16 · 3층 302호 33.64㎡ 전부 | 190,000,000원 | 있음 | 미상 | 아님 | 말소기준권리 이전 전입. 임차권등기 존재. 말소동의 확약으로 실질 인수 0원. |
| 장기원 | 2024.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 말소기준권리 이후 전입. 보증금은 별도 확인 대상. |
실제 조사상 확인되는 사람은 강송이·장기원 2명입니다. 강송이는 대항력 있는 임차권자이고, 장기원은 2024.04.08 전입으로 2021.09.23 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 강송이에게 적용되는 확약을 장기원에게 확대해서 해석할 필요는 없지만, 장기원의 보증금은 확인 대상입니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가의 70%
감정가는 133,000,000원, 현재 최저매각가는 93,100,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 65,169,999원, 3회 유찰 시 45,618,999원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 총액 | 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 93,100,000원 | 244,000,000원 | 91,024,200원 | 152,975,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 65,169,999원 | 244,000,000원 | 63,596,939원 | 180,403,061원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 45,618,999원 | 244,000,000원 | 44,397,857원 | 199,602,143원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 이갑희 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 37,024,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 244,000,000원 중 91,024,200원이 배당되고 152,975,800원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 확약 반영 기준 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 귤현동 소재 귤현초등학교 동측에 위치하며, 주위는 다세대주택·다가구주택·각종 근린생활시설이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물 내 3층 302호이며 사용승인일은 2013.03.12입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 사다리형 평지의 다세대주택 부지이고 서측으로 세로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(귤현(구획정리))이며, 장애물제한표면구역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 건축상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 강송이의 을구 4번 주택임차권등기에 적용되는지 입찰 직전 다시 확인합니다.
- 대항력 임차권 재검산. 강송이 전입·점유개시 2021.07.16, 말소기준 근저당 2021.09.23의 선후관계를 재확인합니다.
- 장기원 점유 확인. 2024.04.08 전입으로 대항력은 없지만 보증금은 별도 확인이 필요합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 계산은 집행비용 2,075,800원, 이갑희 54,000,000원, 주택도시보증공사 37,024,200원의 배당 구조이며 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 분리. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실과 실제 시장가격 메리트는 별개의 문제로 봅니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조합니다.
맺으며 — “싼 최저가”보다 “확약이 살아 있는가”가 먼저다
이 사건의 핵심은 단순히 감정가 133,000,000원이 한 차례 유찰돼 93,100,000원까지 내려왔다는 데 있지 않습니다. 강송이는 2021.07.16 전입·점유를 시작해 2021.09.23 말소기준 근저당보다 앞선 대항력 임차권자이고, 임차권등기에는 190,000,000원의 보증금이 기재돼 있습니다. 확약이 없다면 최저가가 아무리 내려가도 실질취득을 약 190,000,000원 기준으로 봐야 하는 물건입니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있고, 이를 반영하면 강송이 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 93,100,000원입니다. 따라서 이 물건의 권리분석 결론은 “확약이 유효하게 적용되는 한 인수 0원”입니다. 권리보다 가격이 싸다고 단정하기보다는, 확약서 원본과 현재 점유관계를 확인한 뒤 현재 70% 회차의 가격 자체를 별도로 판단하는 접근이 맞습니다.
