인천지방법원 2026타경500417. 인천 미추홀구 용현동 우솔빌 2동 201호, 전용 62.44㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 권일철이며 2019년 10월 25일 매매, 2019년 11월 11일 소유권이전으로 거래가액은 148,000,000원입니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 임차인 조병호의 선순위 대항력입니다. 조병호는 2019년 7월 26일 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리는 2023년 8월 17일 경기신용보증재단의 가압류 84,255,553원입니다.

따라서 시간순서만 놓고 보면 조병호의 점유·전입이 말소기준보다 약 4년 빠릅니다. 임차권등기에는 보증금 130,000,000원, 최초 계약일 2019년 7월 5일·확정일자 2019년 7월 8일, 갱신 계약일 2021년 7월 27일·확정일자 2021년 7월 28일이 기재되어 있습니다. 통상적인 권리구조라면 낙찰가 98,000,000원보다 보증금이 커 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있는 유형입니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 예외이므로, 해당 임차인에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약이 핵심

* 임차권등기상 보증금은 130,000,000원입니다. 확약이 없다는 전제의 권리분석에서는 선순위 대항력 임차인의 보증금이 현재 최저가 98,000,000원을 초과하므로 미배당액 인수 가능성을 고려해야 합니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어 조병호 임차인에 한해 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.

② 시세 비교 — 9,800만원은 제공 실거래 평균의 83.3%

전용 62.44㎡에 매칭된 실거래는 3건입니다. 제공된 평균 거래가는 117,666,666원, 최신 거래는 2021년 10월 111,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 98,000,000원은 제공 실거래 평균의 83.3%로 낮습니다. 다만 거래시점이 2021년 7월부터 10월에 집중되어 있어 이 숫자를 그대로 2026년 현재 시세라고 보는 것은 주의가 필요합니다.

표본 내 거래 범위는 95,000,000원~147,000,000원입니다. 실질취득액 98,000,000원은 표본 최저가 95,000,000원에 가깝고 평균 117,666,666원 및 최신 거래 111,000,000원보다는 낮습니다. 따라서 과거 실거래 표본 대비 가격 위치는 낮은 편이지만, 거래 3건뿐인 8세대 규모 다세대이고 최신 거래도 2021년 10월이므로, 현재 매매호가와 최근 인근 유사 다세대 거래 확인 없이 “현재 시세보다 싸다”고 단정하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

채권 총액 214,255,553원 중 예상 배당액은 95,836,000원이고, 미배당액은 118,419,553원입니다. 주택도시보증공사의 130,000,000원 청구 중 현 회차 예상배당은 11,580,447원입니다. 이 배당 부족액 자체가 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아니며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호입니다. 사용승인일은 2009.04.24입니다.
• 입지. 용현2동 행정복지센터 북서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 숭의역이 있어 대중교통 이용편의는 보통으로 평가됐습니다.
• 도로·토지. 북서측 약 6m 내외 포장도로와 접하며, 토지는 평탄한 주거용 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역이며, 토지 공시지가는 1,513,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 환금성 점검. 총 8세대 규모이고 제공 실거래는 3건입니다. 거래 표본이 많지 않아 매도 시 환금성과 적정가격은 인근 유사 다세대 거래까지 함께 비교할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약이 조병호의 을구 5번 주택임차권 전체에 적용되는지 확인하세요.
• 임차권 말소 절차 확인. 조병호의 전입·점유는 말소기준보다 빠릅니다. 확약이 안전성의 핵심이므로 매각 후 임차권 말소 조건과 절차를 원본에서 재확인해야 합니다.
• 현재 시세 재검증. 실질취득 98,000,000원은 제공 실거래 평균의 83.3%지만 실거래 3건이 모두 2021년 자료입니다. 2026년 인근 동일·유사 면적 다세대 시세를 별도로 확인해야 합니다.
• 배당 부족과 인수 구별. 현재 회차 채권 미배당액은 118,419,553원이지만, 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권액을 매수인 부담으로 그대로 더하면 안 됩니다.
• 세금·최우선변제 확인. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 배당요구종기 후 제출된 세금 관련 서류와 명세서를 확인하세요.
• 명도 현황 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 현재 점유자와 퇴거 여부, 열쇠 인도 상태를 현장 및 집행기록에서 확인하세요.
• 관리비·현장 상태. 공용부분 관리비 체납과 내부 보수 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차인보다 확약의 효력이 더 중요하다”

이 사건은 표면만 보면 보증금 130,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 최저가 98,000,000원보다 인수위험이 큰 전형적인 경계 대상입니다. 일반적인 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 수렴하기 때문에 최저가가 싸다는 주장은 의미가 없습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약이 제출되어 있어 조병호 임차인에 한해서는 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 그래서 현재 실질취득액은 98,000,000원입니다.

가격만 보면 제공된 실거래 평균 117,666,666원의 83.3%이고 최신 거래 111,000,000원보다도 낮습니다. 하지만 실거래가 2021년 3건뿐이라는 점 때문에 이를 2026년 현재의 확정 시세로 사용할 수는 없습니다. 권리의 승부처는 확약서 원본, 가격의 승부처는 현재 시세 검증입니다. 두 가지가 모두 확인될 때 비로소 이 물건의 9,800만원 가격을 제대로 평가할 수 있습니다.