67,200,000원
인천지방법원 2026타경500423. 부평동 부흥하이츠빌라 2층 202호, 공부상 아파트로 이용 중인 공동주택입니다. 감정가는 96,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 67,200,000원입니다. 표면상으로는 감정가의 70%까지 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 임차인의 대항력 발생 시점입니다. 우소영은 2022.12.13. 주민등록과 점유를 갖추고, 2022.12.01. 확정일자를 받은 보증금 115,000,000원의 임차인입니다. 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류는 2023.11.27.이므로 임차인의 대항력은 그보다 앞섭니다.
따라서 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 구조가 아닙니다. 현재 회차 67,200,000원에서는 집행비용 1,609,600원을 제외한 65,590,400원이 임차인에게 배당되고, 나머지 49,409,600원이 매수인 인수로 계산됩니다. 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 116,609,600원입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금이 늘어나기 때문에 총 취득 부담이 보증금 수준에 묶이는 점을 먼저 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500423 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 416-34 부흥하이츠빌라 2층202호 · 인천광역시 부평구 주부토로46번길 23 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(공부상 아파트) · 제2층 제202호 31.56㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 · 2층 · 사용승인일 2001.9.22. |
| 소유자 | 엄태현 · 2023.04.20. 매매 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 67,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
말소기준은 2023.11.27. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 서울신용보증재단 가압류, 국민행복기금 가압류, 한국주택금융공사 가압류, 국 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 우소영의 주민등록·점유는 2022.12.13., 확정일자는 2022.12.01.로 말소기준보다 먼저입니다. 등기된 임차권 자체가 매각으로 말소되더라도, 대항력 있는 임차보증금의 미배당분은 별도로 매수인에게 남을 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 우소영 주거 · 임차권등기 | 제2층 제202호 31.56㎡ 전부 | 115,000,000원 | 전입·점유 2022.12.13 확정일자 2022.12.01 배당요구 2024.12.26 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
③ 유찰돼도 실질취득은 보증금 수준에 묶인다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 67,200,000원 | 49,409,600원 | 116,609,600원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 47,040,000원 | 69,206,720원 | 116,246,720원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 32,927,999원 | 83,064,705원 | 115,992,704원 |
낙찰가만 보면 67,200,000원에서 47,040,000원, 다시 32,927,999원으로 크게 떨어집니다. 그러나 같은 순간 매수인 인수액은 49,409,600원에서 69,206,720원, 83,064,705원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득 부담은 116,609,600원 → 116,246,720원 → 115,992,704원으로 보증금 115,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 이 사건을 최저가 할인율만으로 판단하면 안 되는 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,609,600원 |
| 1. 임차인 우소영 보증금 | 115,000,000원 | 65,590,400원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 8,330,620원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국주택금융공사 | 88,523,771원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 1,609,600원을 제외한 매각대금이 임차인 우소영에게 배당되고, 임차보증금 부족분 49,409,600원이 매수인 인수로 계산됩니다. 일반채권 청구액 231,854,391원은 배당되지 않는 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평동초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 부평시장역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택으로 이용 중이며 공부상 용도는 아파트입니다. 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 중 2층 202호이며 사용승인일은 2001.9.22.입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 감정요항표에는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가를 기준으로 판단. 현재 회차는 67,200,000원이 아니라 인수액을 합친 116,609,600원을 출발점으로 봐야 합니다.
- 유찰 할인 착시 경계. 2회 유찰 시 낙찰가 47,040,000원으로 내려가도 인수액이 69,206,720원으로 늘어 실질취득은 116,246,720원입니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 임차권 말소뿐 아니라 대항력 포기까지 포함하는지 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 우소영의 보증금 115,000,000원 중 실제 배당액이 얼마인지에 따라 매수인 인수액이 달라집니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 상태와 현재 점유 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 67,200,000원”이 이 물건의 가격이 아니다
이 사건은 1회 유찰로 최저가가 67,200,000원까지 내려왔지만, 권리관계 때문에 그 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 우소영은 말소기준인 2023.11.27. 압류보다 앞선 2022.12.13.에 전입·점유를 갖추고, 2022.12.01. 확정일자를 받은 보증금 115,000,000원의 대항력 임차인입니다. 현재 배당 시나리오에서는 49,409,600원이 미배당되어 매수인에게 남고, 실질취득 부담은 116,609,600원이 됩니다.
더 중요한 점은 추가 유찰도 해결책이 아니라는 것입니다. 낙찰가가 47,040,000원, 32,927,999원으로 낮아져도 인수액이 각각 69,206,720원, 83,064,705원으로 증가해 실질취득 부담은 계속 115,000,000원 부근에 머뭅니다. 낙찰가가 낮아질수록 인수가 늘어나는 구조입니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출은 중요한 변수입니다. 다만 현재 확인되는 문구만으로는 대항력 포기까지 단정할 수 없으므로, 이를 근거로 인수액을 0원 처리하는 것은 위험합니다. 확약서 원문에서 대항력 포기까지 확인될 때와 그렇지 않을 때의 경제성이 완전히 달라지는 사건입니다. 따라서 현재 자료 기준 결론은 “최저가 할인보다 임차보증금 인수와 확약서 효력 확인이 우선”입니다.
