인천지방법원 2026타경500485. 인천 미추홀구 용현동 더젠씨티 7층 703호, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 권영만은 2020.07.25 매매를 원인으로 거래가액 220,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2022.04.08 국의 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리로 선언되어 있고, 이후의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정, 김예은의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 순서만 보고 끝내면 안 됩니다. 김예은은 임차권등기보다 훨씬 전인 2020.07.20 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020.07.03입니다. 따라서 2022.04.08 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 220,000,000원이고 배당요구도 했기 때문에, 확약이 없다면 현재 최저가에서는 배당 후 부족분이 매수인에게 이어지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500485 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 630-8 더젠씨티 7층 703호 · 인천광역시 미추홀구 토금남로4번길 12 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 79.3㎡ · 철근콘크리트구조 18층 건물 내 7층 703호 |
| 소유자 | 권영만 · 2020.07.25 매매 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 157,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 준공 / 세대수 | 2017.01.18 · 30세대 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차인과 확약
말소기준은 2022.04.08 국의 압류입니다. 이후 2022.09.13 주택도시보증공사의 가압류 2,071,000,000원과 2026.01.21 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김예은의 임차권등기는 2023.12.01 접수됐지만, 실제 전입·점유는 2020.07.20로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 김예은은 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다.
임차인·점유 관계
| 이름 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김예은 | 2020.07.20 · 7층 703호 79.3㎡ 전부 | 220,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 · 말소동의 확약서 |
| 박진수 | 2024.12.27 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
박진수는 2024.12.27 전입으로 2022.04.08 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 현재 자료상 매수인에게 승계되는 선순위 보증금으로 보지는 않습니다. 다만 보증금과 우선변제 관련 내용은 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 감정가 70%보다 ‘최근 1.65억’이 중요하다
더젠씨티의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 246,750,000원이지만 2021~2022년 고가 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2024.10의 165,000,000원 한 건이며, 최근 구간과 이전 거래를 비교한 추세는 -39.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 79.3㎡ | 11 | 165,000,000원 |
| 2022.05 | 78.68㎡ | 8 | 282,000,000원 |
| 2021.08 | 79.3㎡ | 15 | 290,000,000원 |
| 2021.06 | 79.3㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 79.3㎡ | 1건 | 165,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득은 157,500,000원으로 최근 12개월 평균 165,000,000원의 95.5%입니다. 즉 최근 확인 거래보다 약간 낮습니다. 다만 표본이 1건뿐이고 가격 추세가 -39.8%이므로, 4.5% 정도의 차이를 큰 안전마진으로 평가하기는 어렵습니다. 특히 감정가 225,000,000원 대비 70%라는 할인율이나 전체 평균 246,750,000원과의 차이만으로 가격 매력이 크다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,005,000원 |
| 1. 임차인 김예은 보증금 | 220,000,000원 | 154,495,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김예은 보증금의 부족분은 65,505,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 김예은 건에 적용하면 규칙상 매수인의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 2022.04.08 국 압류의 실제 체납세액은 표시되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 김예은 부족분은 늘지만 확약 반영 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 김예은 부족분 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 157,500,000원 | 65,505,000원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 110,250,000원 | 112,093,500원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 77,175,000원 | 144,614,150원 | 실질 인수 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 김예은에게 미배당되는 보증금이 커져 매수인 부담도 증가하는 대항력 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건은 김예은 임차권에 관한 말소동의 확약서가 있으므로 정확도 규칙상 김예은 관련 실질 인수를 0원으로 처리합니다. 따라서 현재 판단에서 실질취득 기준은 현재 회차 157,500,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 낙섬사거리 북동측 인근으로 공동주택·업무시설·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 또는 근거리에 버스정류장과 수인분당선 숭의역이 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 18층 건물 내 7층 703호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·난방·기계식주차 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 공시지가는 2,550,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 환금성. 더젠씨티는 30세대이며 확인 실거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 가격 추세는 -39.8%로 거래가격 변동에 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김예은 임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매수인에게 어떤 조건으로 적용되는지 원문을 확인하세요.
- 김예은 배당관계 확인. 보증금 220,000,000원, 전입 2020.07.20, 확정일자 2020.07.03, 배당요구 사실을 기준으로 실제 배당표를 다시 확인하세요.
- 박진수 점유 확인. 2024.12.27 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유관계와 보증금·명도조건을 확인하세요.
- 국 압류 체납액 확인. 2022.04.08 국 압류가 말소기준이지만 실제 체납세액은 별도 확인이 필요합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 246,750,000원보다 최근 12개월 거래 165,000,000원과 -39.8% 추세를 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 환금성 점검. 30세대 오피스텔이고 최근 12개월 확인 거래가 1건이므로 매도 시 거래속도와 가격 변동성을 보수적으로 보세요.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격 안전마진은 얕다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 220,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 상당한 인수형 물건처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 회차 기준 65,505,000원이 부족합니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 정확도 규칙상 김예은 관련 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
따라서 현재 실질취득은 최저가와 같은 157,500,000원으로 볼 수 있습니다. 이는 최근 12개월 거래 165,000,000원의 95.5%로 조금 낮습니다. 그러나 최근 거래 표본은 한 건뿐이고 가격 추세가 -39.8%입니다. 과거 평균 246,750,000원이나 감정가 225,000,000원과 비교해 크게 할인됐다는 이유만으로 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리는 확약서 원문 확인을 전제로 통과, 가격은 하락 추세 때문에 보수적 접근. 현재 회차에서는 이 두 요소를 함께 보는 것이 핵심입니다.
