부산지방법원 2025타경101877. 하단동 아람센트럴시티 7층 702호, 전용 54.255㎡ 아파트입니다. 이 사건은 감정가 231,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 161,700,000원까지 내려왔지만, 권리관계를 함께 보면 할인 효과가 사실상 사라집니다. 임차권자 이수정은 2021.10.06 전입했고 2021.09.17 확정일자를 갖췄으며, 제공된 권리판정상 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다.
말소기준권리는 2024.12.03 신보2022제24차유동화전문 유한회사의 가압류입니다. 이수정의 전입은 이보다 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 4번 임차권등기가 존재하고, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건에서 가격 판단의 기준은 최저가 161,700,000원이 아니라 실질취득 233,063,800원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101877 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 618-6 아람센트럴시티 7층 702호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 54.255㎡ · 14층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 이민규 |
| 사용승인 | 2017.07.10 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 161,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 먼저 들어온 임차인이 핵심
이 사건의 핵심은 근저당이나 가압류 자체가 아니라 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 2019.12.11 농협은행주식회사의 근저당권은 2021.10.06 이미 말소됐습니다. 이후 존속하는 말소기준은 2024.12.03 가압류이고, 이수정은 그보다 앞선 2021.10.05 점유개시·2021.10.06 전입, 2021.09.17 확정일자를 갖고 있습니다.
| 임차·점유자 | 범위 / 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수정 | 702호 전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 71,363,800원 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
확정적으로 확인되는 임차권자는 이수정이며, 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 임차권자 본인으로 표시돼 있습니다. 별도로 표시된 기사항전은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다. 따라서 이수정의 71,363,800원 외에도 점유관계 확인 전까지는 추가 불확실성이 남습니다.
② 시세 비교 — 161,700,000원이 아니라 233,063,800원을 비교해야 한다
아람센트럴시티는 39세대, 2017.07.10 사용승인 단지입니다. 실거래 전체 평균은 217,000,000원이지만, 과거 225,000,000원 거래들이 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.07 전용 54.26㎡·8층의 210,000,000원 한 건이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 210,000,000원입니다. 최근 가격 추세도 -3.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 54.26㎡ | 8 | 210,000,000원 |
| 2024.11 | 49.26㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2024.09 | 54.26㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2024.09 | 54.26㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2024.04 | 54.26㎡ | 9 | 225,000,000원 |
| 2023.11 | 52.46㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2022.02 | 54.26㎡ | 10 | 225,000,000원 |
| 2021.09 | 49.26㎡ | 13 | 203,000,000원 |
| 2021.07 | 54.26㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 210,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 217,000,000원 |
최저가 161,700,000원만 놓고 보면 최근 시세의 77.0%라 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 예상배당 후 이수정에게 남는 71,363,800원을 더하면 실질취득은 233,063,800원입니다. 이는 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 210,000,000원보다 23,063,800원 높고 약 111.0%에 해당합니다. 따라서 이 물건은 현재 회차에서 시세보다 저렴한 물건이 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 161,700,000원 | 71,363,800원 | 233,063,800원 |
| 2회 유찰 시 | 113,190,000원 | 119,194,660원 | 232,384,660원 |
| 3회 유찰 시 | 79,233,000원 | 152,593,194원 | 231,826,194원 |
낙찰가가 161,700,000원 → 113,190,000원 → 79,233,000원으로 낮아져도 인수액이 반대로 커져, 총 부담은 231,826,194원~233,063,800원 수준에 머뭅니다. 집행비용 추정치 차이 때문에 보증금 230,000,000원보다 소폭 높게 나타나는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,063,800원 |
| 1. 임차인 이수정 보증금 | 230,000,000원 | 158,636,200원 |
| 2. 가압류 · 신보2022제24차유동화전문 유한회사 | 588,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당권 · 주식회사가람건설 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이수정 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 3,063,800원을 제한 뒤 이수정에게 158,636,200원이 배당되고, 보증금 부족분 71,363,800원이 매수인 인수로 남습니다. 후순위 가압류·근저당권·경매신청채권과 소유자 잔여는 예상배당 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태와 사건 용도 모두 아파트입니다. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 7층 702호이며 사용승인일은 2017.07.10입니다.
- 입지. 하단초등학교 동측 인근으로, 주변은 공동주택·오피스텔·각종 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 하단역이 있어 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역이 포함됩니다. 공시지가는 2,274,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 39세대 규모로 대단지는 아니며, 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.9회, 낙찰률은 0.0%입니다. 최근 가격 추세도 -3.6%로 하락 방향입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가를 계산. 현재 최저가 161,700,000원에 인수액 71,363,800원을 더한 233,063,800원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 낙찰가 113,190,000원, 3회 유찰 시 79,233,000원으로 내려가도 인수액이 각각 119,194,660원·152,593,194원으로 커집니다.
- 이수정 임차권 원본 확인. 2021.09.17 확정일자, 2021.10.05 점유개시, 2021.10.06 전입, 보증금 230,000,000원과 배당요구 내용을 매각물건명세서·등기부에서 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 검토. 이수정이 임차권자이면서 경매신청채권자로 나타나는 점과 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 기록은 확인 가치가 있지만, 확인 전에는 인수액을 제거해 계산하면 안 됩니다.
- 미상 점유 확인. 기사항전으로 표시된 점유자는 전입일·확정일자·보증금이 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 현장 점유와 원본 명세서를 확인해야 합니다.
- 시세는 최신 거래 우선. 전체 평균 217,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 210,000,000원을 우선하고, -3.6% 하락 추세를 함께 반영해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”가 아니라 “111% 실질취득”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 231,000,000원이 한 차례 유찰돼 161,700,000원으로 내려온 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 이수정의 보증금 230,000,000원이 낙찰대금보다 크고, 현재 회차에서는 71,363,800원이 미배당으로 남습니다. 결과적으로 실질취득은 233,063,800원입니다.
최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 210,000,000원인 데 비해 실질취득은 약 111.0%이고, 시장 추세도 -3.6%입니다. 더 유찰돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 증가해 총 부담이 230,000,000원 부근에 계속 머뭅니다. 여기에 별도 미상 점유표시까지 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “최저가는 싸 보이지만 실질취득은 최근 시세 이상이고, 권리 불확실성도 남아 있다”입니다. 최저가 할인율만을 이유로 가격 가점을 줄 수 없는 물건입니다.
