서울중앙지방법원 2025타경1789. 서초구 잠원동 76 소재 부동산 ‘씨티21’의 지하1층 부분인 지층022호로, 감정평가상 근린생활시설 점포로 이용 중입니다. 소유자는 김정자이고, 현재 유효한 핵심 담보권은 2024.03.21. 설정된 서흥원의 근저당권입니다. 채권최고액은 559,000,000원, 채무자는 김정자이며, 2025.07.07. 같은 채권자 서흥원이 임의경매를 개시했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리가 되고 경매개시결정은 그 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 핵심은 복잡한 임차권 승계보다 상가 자체의 가격과 환금성입니다. 감정가 425,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 340,000,000원으로 내려왔습니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 제시돼 있지 않으므로 현재 최저가만으로 “시세보다 싸다”라고 판단해서는 안 됩니다. 특히 지하 점포라는 이용 형태와 감정평가서상 임대관계 미상이라는 점은 현장 확인의 중요성을 높입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경1789 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 잠원동 76 지층022호 · 도로명 서울특별시 서초구 반포대로 316 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 점포 · 철근콘크리트조 9층 건물 내 지하1층 부분 |
| 소유자 | 김정자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 425,000,000원 / 340,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 경매채권자 / 청구 | 서흥원 / 479,479,452원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.21. 서흥원 근저당권 · 채권최고액 559,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 현재 핵심은 2024년 근저당 하나
등록된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 등기와 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이지만, 점포의 실제 사용·점유관계는 현장에서 별도로 확인하는 편이 안전합니다. 1993년 조흥은행 근저당, 2000년 한국주택은행 근저당, 2006년 국민은행 가압류, 2010년 경기상호저축은행 근저당 등 과거 권리는 이미 말소됐고, 현재 매각에 직접 연결되는 권리는 2024.03.21. 서흥원 근저당과 그에 따른 2025.07.07. 임의경매개시결정입니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가 80%
감정가 425,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 340,000,000원입니다. 데이터상 현재 회차는 감정가의 80%이고, 다음 시나리오는 2회 유찰 시 272,000,000원, 3회 유찰 시 217,600,000원입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 80% | 340,000,000원 | 334,440,000원 | 224,560,000원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 272,000,000원 | 267,392,000원 | 291,608,000원 |
| 3회 유찰 시 | 51% | 217,600,000원 | 213,753,600원 | 345,246,400원 |
③ 예상배당표 (매각가 340,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,560,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 서흥원 | 559,000,000원 | 334,440,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 340,000,000원을 가정하면 집행비용 5,560,000원 이후 근저당권자 서흥원에게 334,440,000원이 배당되고, 채권최고액 기준 224,560,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서초구 잠원동 소재 고속터미널역 북서측 인근으로, 주위에 아파트단지와 중대형 상업시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 지하철 3·7·9호선 고속터미널역이 있고 버스정류장이 근접해 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트조 9층 건물 내 지하1층 부분이며 현재 근린생활시설 점포로 이용 중입니다. 급배수 시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 부정형 평지이며 건부지로 이용 중이고, 서측으로 광대로, 동측으로 소로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역· 중점경관관리구역 등에 해당하며 도로와 접하고 건축선에 저촉됩니다. 토지 공시지가는 13,900,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 등록된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 실제 영업자와 점유자를 확인해야 합니다.
- 상권 내 위치 확인. 고속터미널역 인근이라는 광역 입지와 별개로, 지하1층 점포 내부의 동선·출입구·가시성·유동인구를 직접 확인해야 합니다.
- 수익성 검증. 현재 최저가 340,000,000원이 적정한지는 실제 임대료와 공실 가능성을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2024.03.21. 서흥원 근저당권이 말소기준이며 경매개시결정은 그 이후입니다. 입찰 전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 근저당 미배당은 224,560,000원이지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액과 낙찰자 인수액을 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — “80% 유찰가보다 점포의 실제 가치가 먼저다”
이 사건은 등기상으로는 비교적 읽기 쉽습니다. 2024.03.21. 서흥원 근저당권이 말소기준이고 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 경매의 안전성과 투자매력은 같은 말이 아닙니다. 본건은 지하1층 근린생활시설 점포이고 임대관계는 미상입니다. 감정가 425,000,000원에서 한 차례 유찰돼 340,000,000원이 됐지만, 비교 실거래 자료 없이 이 가격을 “싸다”고 결론내릴 근거는 없습니다. 권리는 단순, 가격 판단은 현장과 임대수익 검증이 핵심. 이 물건의 승부처입니다.
