서울중앙지방법원 2025타경2171. 신림동 금성빌라 2층 201호, 전용 40.08㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 한승우이며, 2024-04-05 매매로 150,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 근저당권이 없고, 말소기준은 2025-07-02 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2025-12-08 국가 압류가 붙었지만 이는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞서 전입한 점유자입니다. 임차인 조사에는 이창희 1명이 2022-10-24 전입한 것으로 나타나는데, 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 전입일만으로 ‘대항력 있음’이라고 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경2171 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 610-468 2층201호 · 법원단지28길 27 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 40.08㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 한승우 (2024-04-05 매매 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 186,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이창희 / 176,595,068원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
말소기준은 2025-07-02 강제경매개시결정입니다. 2025-12-08 동고양세무서장 압류는 그 이후 등기이므로 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 조사상 이창희의 전입일은 2022-10-24로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로, 낙찰자가 인수할 보증금이 있는지와 그 금액은 현재 확정할 수 없습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이창희 | 2022-10-24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니며, 보증금 중복 합산 문제도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제·매수인 승계 금액을 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 시세보다 높다
금성빌라(610-468)는 10세대, 전용 40.08㎡ 기준 거래 자료가 확인됩니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 150,000,000원, 최신 거래도 2024.04의 150,000,000원입니다. 현재 최저가 186,400,000원은 최근 12개월 평균의 124.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 40.08㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2023.03 | 40.08㎡ | -1 | 135,000,000원 |
| 2023.01 | 40.08㎡ | -1 | 102,000,000원 |
| 2022.09 | 40.08㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2022.05 | 41.46㎡ | -1 | 105,000,000원 |
| 2022.04 | 40.08㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 149,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.08㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
전체 6건 평균은 149,500,000원이지만, 가격 메리트 판단에는 최근 12개월 평균 150,000,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선했습니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 0.4%로 소폭 높지만, 현재 최저가는 그 최근 시세보다 여전히 높습니다. 따라서 “감정가에서 20% 내려왔으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,409,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 이창희 | 176,595,068원 | 176,595,068원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,395,332원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 청구액 176,595,068원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 6,395,332원입니다. 다만 이 배당표에는 임차인의 보증금·우선변제 여부 및 당해세가 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 186,400,000원 | 176,595,068원 | 0원 | 6,395,332원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 149,120,000원 | 146,232,320원 | 30,362,748원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 119,296,000원 | 116,825,856원 | 59,769,212원 | 0원 |
위 회차별 매수인 인수액은 시뮬레이션상 0원으로 계산되어 있으나, 임차보증금이 미상인 상태이므로 실제 인수 위험 판단과는 분리해서 봐야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 전용 40.08㎡입니다. 금성빌라(610-468)는 10세대이고 1996-06-13 사용승인 자료가 확인됩니다.
- 입지. 남강고등학교 북측 인근으로 일반주택·공동주택·근린주택 등이 형성된 주거지역이며 주위환경은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 근거리에 노선·마을버스 정류장이 있습니다. 북동측 약 6미터, 남서측 약 4미터 아스팔트 포장도로와 접하고 난곡로와 연계됩니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 162.0㎡, 공시지가 2,815,000원/㎡이며 급경사지에 조성된 가로장방형 토지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·건축허가착공제한지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 포함되고, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.6.17.~2026.8.30.로 기재돼 있습니다.
- 건물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 이창희의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 재확인해야 합니다. 현재로서는 대항력 가능·미상입니다.
- 실질취득액을 최저가로 고정하지 말 것. 임차인의 미배당 보증금이 승계된다면 매수인의 실질취득비용은 186,400,000원을 넘어갈 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 150,000,000원보다 높고, 최근 시세 대비 124.3%입니다.
- 회차별 가격만으로 판단 금지. 2회 유찰 시 149,120,000원, 3회 유찰 시 119,296,000원이지만 임차인 인수 위험이 해소되지 않으면 낙찰가 하락만으로 총 취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 신청채권자와 임차인 확인. 경매 신청채권자와 임차인 조사에 모두 이창희라는 이름이 기재돼 있으므로 원문 서류에서 관계와 권리 내용을 확인해야 합니다.
- 명도·임대관계 확인. 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐지만 싸지 않고, 인수액도 아직 모른다”
이 물건은 등기부만 보면 근저당권이 없고 말소기준 뒤 압류도 소멸해 단순해 보입니다. 그러나 권리분석의 중심은 등기부가 아니라 2022-10-24 전입한 임차인입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 이상 대항력을 단정할 수도, 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수도 없습니다.
가격도 현재 회차를 지지하지 않습니다. 1회 유찰된 최저가 186,400,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 150,000,000원의 124.3%입니다. 즉 임차인 위험을 전혀 반영하지 않아도 최근 시세 이상이고, 임차보증금 승계가 확인되면 실질취득비용은 더 올라갈 수 있습니다. 가격은 최근 시세 이상, 권리는 임차인 확인 전 미확정. 이 사건은 최저가 숫자보다 임차보증금의 실체 확인이 먼저입니다.
