🔒 실질 인수 0원 🏷️ 최저 22,810,000원 📉 4회 유찰 📄 말소동의 확약
인천지방법원 2025타경507890. 인천 서구 왕길동 마전복합타워 11층 1123호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 백상훈이고, 2021.10.11 매매를 원인으로 거래가액 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 2021.04.09 설정됐던 서인천신용협동조합 근저당은 2021.11.05 말소됐고, 현재 자료상 말소기준은 2023.03.22 국 압류입니다.
김규리는 2021.10.11 임대차계약, 2021.10.13 확정일자, 2021.11.05 전입·점유를 갖춰 말소기준인 2023.03.22보다 앞섭니다. 보증금은 100,000,000원이고 배당요구도 있어, 통상적인 배당모형만 적용하면 현재 최저가에서는 큰 미배당이 남습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 김규리 임차권에 대해서는 그 미배당액을 매수인이 실제로 떠안는 것으로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507890 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 왕길동 640-4 마전복합타워 11층 1123호 |
| 도로명 | 인천광역시 서구 검단로459번길 4 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔 |
| 구조 / 층 | 일반철골구조 및 알씨구고, 에스알씨구조 슬래브지붕 · 11층 중 11층 1123호 |
| 소유자 | 백상훈 · 2021.10.11 매매 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 22,810,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만, 확약이 핵심
현재 권리분석의 기준점은 2023.03.22 국 압류입니다. 김규리의 전입·점유는 2021.11.05, 확정일자는 2021.10.13이므로 기준일보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 이후 2025.02.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2025.03.24 국민건강보험공단 압류, 2025.05.12 인천광역시 서구 압류는 자료상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김규리 11층 1123호 오피스텔 16.82㎡ 전부 | 2021.11.05 확정일자 2021.10.13 | 100,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원 말소동의 확약 |
| 이치운 | 2024.08.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
이치운은 2024.08.27 전입으로 말소기준권리인 2023.03.22보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 선순위 대항력 임차인으로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 김규리는 실제 임차인이고 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 810,580원 |
| 1. 임차인 김규리 보증금 | 100,000,000원 | 21,999,420원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 김규리 보증금의 부족분은 78,000,580원으로 계산되지만, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 김규리 임차권의 실질 매수인 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감이 발생할 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 확약이 유지되면 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 배당모형상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 22,810,000원 | 78,000,580원 | 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 15,966,999원 | 84,720,407원 | 실질 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 11,176,899원 | 89,424,285원 | 실질 0원 |
표의 ‘배당모형상 인수액’은 확약이 없을 때 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 남는 일반 규칙을 보여주는 값입니다. 이 사건에서는 김규리에 관한 임차권등기 말소동의 확약이 존재하므로 각 회차의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 다만 이 효과는 김규리 임차권에 대한 것이며, 다른 별도 권리까지 자동으로 없애는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 왕길동 소재 검단사거리역 북측 인근이며, 주위는 상업시설·주상복합건물·공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 남측 및 북측 도로를 통해 차량이 출입합니다.
- 이용상태. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다.
- 건물. 11층 중 11층 1123호이며 외벽은 드라이비트 및 페인트마감, 내벽은 벽지 및 타일마감, 창호는 샷시 이중창 등입니다.
- 설비. 위생설비·난방설비·옥내소화전설비·자동화재탐지설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 도로에 접하고, 성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 2,882,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김규리 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 핵심입니다. 입찰 전 확약서 원문과 적용 대상을 반드시 대조해야 합니다.
- 김규리 임차권. 임대차계약일 2021.10.11, 확정일자 2021.10.13, 전입·점유 2021.11.05, 보증금 100,000,000원의 선순위 대항력 임차권이라는 사실 자체는 가볍게 보면 안 됩니다.
- 이치운 점유. 2024.08.27 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 현황과 명도 대상 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 압류. 국·국민건강보험공단·인천광역시 서구 압류가 있으며, 당해세에 해당하는 금액은 배당순위에 영향을 줄 수 있으므로 세금 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 95,000,000원 대비 최저가가 크게 낮아졌더라도 최신 실거래 자료 없이 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 1억원”보다 중요한 한 줄, ‘말소동의 확약’
표면만 보면 상당히 위험한 물건입니다. 김규리는 보증금 100,000,000원의 대항력 있는 임차인이고, 현재 최저가 22,810,000원으로 계산한 배당모형에서는 78,000,580원이 미배당으로 남기 때문입니다. 일반적인 사건이라면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 김규리 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 권리 기준 실질취득은 현재 최저가 22,810,000원 수준으로 봅니다. 다만 4회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트까지 확정할 수는 없습니다. 권리의 핵심은 확약서 확인, 가격의 핵심은 최신 시세 확인. 이 두 가지를 분리해서 판단해야 하는 사건입니다.
