인천지방법원 2025타경507890. 인천 서구 왕길동 ‘마전복합타워’ 11층 1123호 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태도 오피스텔로 확인됩니다. 소유자 백상훈 씨는 2021.10.11 매매 원인으로 거래가 100,000,000원에 취득했고, 이 물건은 주택도시보증공사가 채권자로 들어온 강제경매 구조입니다. 말소기준으로 선언된 권리는 2023.03.22 갑구 7번 국 압류입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 김규리 임차권은 임대차계약일 2021.10.11, 확정일자 2021.10.13, 주민등록·점유개시일 2021.11.05, 보증금 100,000,000원입니다. 최저가 32,585,000원으로 보면 싸 보이지만, 대항력 인수형은 낙찰가가 내려가도 부족 배당액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 이 사건도 확약 전 룰상으로는 32,585,000원 + 68,401,530원 = 100,986,530원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507890 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 왕길동 640-4 마전복합타워 11층1123호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 일반철골구조 및 알씨구고, 에스알씨구조 슬래브지붕 11층 중 11층 1123호 |
| 소유자 | 백상훈 (2021.10.11 매매, 거래가 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 32,585,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 등기 발급일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 핵심은 김규리 임차권과 확약서
말소기준권리는 2023.03.22 갑구 7번 국 압류로 선언되어 있습니다. 이후 2025.02.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.03.24 국민건강보험공단 압류, 2025.05.12 서구 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 김규리의 임대차는 전입 2021.11.05, 확정일자 2021.10.13으로 말소기준보다 앞서 있어 대항력 있는 임차권으로 표시됩니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인/점유 2명, 보증기관 승계 신고 없음
tenants 데이터에서 is_subrogation 또는 is_guarantor가 true인 신고인은 없습니다. 따라서 보증기관의 대위·승계 중복신고로 보증금을 합산할 항목은 없고, 실제 임차인/점유 표시는 이치운·김규리 2명입니다. 주택도시보증공사는 임차인이 아니라 경매개시 채권자로 별도 표시됩니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 메모 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이치운 | 전입 2024.08.27 / 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 아님 전입이 말소기준 이후로 표시되나 보증금 미상 — 매각물건명세서 보완 필요 |
| 김규리 | 전입 2021.11.05 / 확정 2021.10.13 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 아님 배당요구 2023.05.23 · 임차권등기 · 확약 대상 |
③ 실질취득 — 최저가가 아니라 ‘룰상 총액’을 먼저 본다
이 사건은 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큽니다. 이 경우에는 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 김규리 보증금 100,000,000원 중 현재 회차 배당은 31,598,470원이고, 부족분은 68,401,530원입니다. 따라서 확약 전 룰상 실질취득은 100,986,530원으로, 감정가 95,000,000원보다도 큽니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 인수 | 룰상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 32,585,000원 | 68,401,530원 | 100,986,530원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 22,809,500원 | 78,001,071원 | 100,810,571원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 15,966,649원 | 84,720,751원 | 100,687,400원 |
김규리 말소동의 확약이 유효하게 적용되면 김규리 인수는 실질 0원*입니다. 위 표는 확약 전 권리분석 룰상 구조를 보여주는 안전판입니다. 확약 밖 이치운의 보증금·확정일자 미상은 별도 확인 대상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,585,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.0% 추정) | - | 986,530원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 임차인 김규리 보증금 (우선변제) | 100,000,000원 | 31,598,470원 | 전입 2021.11.05 / 확정 2021.10.13 · 부족분 68,401,530원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 서인천신용협동조합 | 10,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 0순위 차감 및 후순위 미배당 가능성이 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 본건은 인천광역시 서구 왕길동 소재 “검단사거리역” 북측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주위는 상업시설, 주상복합건물, 공동주택 등으로 형성되어 주위환경은 보통임으로 표시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하며, 남측 및 북측도로를 통하여 차량출입하고 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 및 알씨구고, 에스알씨구조 슬래브지붕 11층 중 11층 1123호입니다. 위생설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 자동화재탐지설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로 접함, 주차장, 성장관리권역 등으로 표시됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 사항은 false입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가는 32,585,000원이지만, 확약 전 룰상 실질취득은 100,986,530원입니다. 시세 판단은 최저가가 아니라 실질취득 구조로 해야 합니다.
- 확약서 원본 확인. “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”은 김규리 주택임차권에 관한 내용입니다. 확약의 대상, 조건, 말소 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 확약 밖 점유자 확인. 이치운은 전입 2024.08.27, 보증금·확정일자 미상으로 표시됩니다. 대항력 있음으로 단정할 수는 없지만, 명도와 보증금 존재 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 을구 1번 근저당 원본 대조. 데이터상 을구 1번 근저당권은 말소기준 이전·인수 표시가 있으면서, 을구 2번에 1번근저당권설정등기말소도 함께 표시됩니다. 실제 말소 범위는 등기 원본 대조가 필요합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 배당 순위와 잔여 구조가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 “확약의 범위”가 더 중요하다
이 물건은 감정가 95,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가 32,585,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 김규리 임차권의 보증금이 100,000,000원이기 때문에, 확약 전에는 낙찰가가 낮아질수록 부족분 인수가 늘어 실질취득이 약 1억원 선에 고정되는 구조입니다. 다행히 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 표시되어 김규리 인수는 실질 0원*으로 볼 수 있습니다. 다만 확약은 김규리에게만 적용되고, 이치운 보증금·확정일자 미상, 을구 1번 근저당 원본 대조, 국세·지방세 압류의 당해세 여부가 남습니다. 가격은 낮아졌지만, 결론은 확약서와 미상 점유자 확인 후에만 가능합니다.